Vyhláška o formulářových podáních pro daň z nemovitých věcí

POKYNY k vyplnění přiznání k dani z nemovitých věcí od zdaňovacího období roku 2026

25 5450/1 MFin 5450/1

Daň z nemovitých věcí upravuje zákon č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon“).

Daň z nemovitých věcí tvoří daň z pozemků a daň ze staveb a jednotek.

Jak podat daňové přiznání k dani z nemovitých věcí

Tiskopis daňového přiznání včetně samostatných výpočtových listů k jeho doplnění a příloh k výpočtovým listům lze získat na všech územních pracovištích finančních úřadů. V elektronické podobě je ve formátu PDF k dispozici ke stažení na internetových stránkách Finanční správy https://financnisprava.gov.cz/ v nabídce Daňové tiskopisy.

Daňové přiznání k dani z nemovitých věcí lze podat i elektronicky. Pro elektronické podání daňového přiznání doporučujeme využít aplikaci Elektronická podání pro Finanční správu (tzv. EPO) nebo aplikaci Online finanční úřad (obě jsou dostupné na elektronické adrese podatelny orgánů Finanční správy ČR – www.mojedane.cz). V aplikaci Online finanční úřad po přihlášení do DIS+ můžete využít službu předvyplnění daňového přiznání, která je dostupná v DIS+ v sekci FORMULÁŘE → NOVÝ ELEKTRONICKÝ FORMULÁŘ → Daň z nemovitých věcí → PŘEDVYPLNIT PŘIZNÁNÍ.

Protože aplikace pro elektronické podání umožňuje vytvořit daňové přiznání pouze v úplném tvaru, nelze elektronicky podat dílčí daňové přiznání, ale pouze řádné (úplné) daňové přiznání; dodatečné daňové přiznání se podává pouze v úplném tvaru, tj. s uvedením všech nemovitých věcí poplatníka v územním obvodu téhož správce daně.

Daňové přiznání se podává vždy místně příslušnému správci daně, tj. tomu finančnímu úřadu, v jehož obvodu územní působnosti se předmětné nemovité věci nacházejí. Přiznává-li poplatník více nemovitých věcí, nacházejících se v obvodech územní působnosti několika finančních úřadů, podává daňové přiznání u každého z nich samostatně.

Na území České republiky je zřízeno 14 finančních úřadů, každý s působností na území jednoho vyššího územního samosprávného celku, tj. jednotlivého kraje nebo hlavního města Prahy (dále jen „kraj“). Sídlem finančního úřadu je sídlo kraje, jehož název je součástí názvu finančního úřadu. Veškerý kontakt poplatníků s finančními úřady, např. podání daňového přiznání a dalších písemností, nahlížení do spisu, získání informace o jejich daňové povinnosti apod., zajišťují zpravidla územní pracoviště finančních úřadů. Daňová povinnost téhož poplatníka ke všem nemovitým věcem nacházejícím se na území jednoho kraje je soustředěna do jednoho daňového spisu poplatníka, uloženého na jednom územním pracovišti příslušného finančního úřadu nebo přímo na finančním úřadě.

Základní informace o dani z nemovitých věcí

Zdaňovacím obdobím je kalendářní rok. Daňové přiznání k dani z nemovitých věcí se podává na zdaňovací období ke stavu k 1. lednu zdaňovacího období, tj. dopředu. Ke změnám skutečností rozhodných pro daň, které nastanou v průběhu zdaňovacího období, se nepřihlíží.

Příklad:

Pokud koupím např. pozemek v roce 2025, tak daňové přiznání k dani z nemovitých věcí podávám (dopředu) na zdaňovací období roku 2026, a to do 31. ledna 2026.

Předmětem daně z nemovitých věcí jsou pozemky evidované v katastru nemovitostí, zdanitelné stavby a zdanitelné jednotky nacházející se na území České republiky. Na pozemek, který je součástí jednotky, se pro účely daně z nemovitých věcí hledí jako na nemovitou věc, jejímž vlastníkem je ten, kdo vlastní jednotku.

Zdanitelnou stavbou se rozumí dokončená nebo užívaná stavba, a to budova podle definice katastrálního zákona, případně inženýrská stavba uvedená v příloze zákona, a to bez ohledu na skutečnost, zda je evidována v katastru nemovitostí. Budovou podle katastrálního zákona se rozumí nadzemní stavba spojená se zemí pevným základem, která je prostorově soustředěna a navenek převážně uzavřena obvodovými stěnami a střešní konstrukcí. Není-li zdanitelná stavba samostatnou nemovitou věcí, hledí se na ni pro účely daně z nemovitých věcí jako na nemovitou věc, jejímž vlastníkem je ten, kdo vlastní věc, jejíž je tato stavba součástí.

Zdanitelnou jednotkou se rozumí dokončená nebo užívaná jednotka, vymezená podle zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ve znění pozdějších předpisů, nebo vzniklá podle zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „občanský zákoník“).

Předmětem daně z nemovitých věcí je také část budovy nebo inženýrské stavby uvedená v příloze zákona, nebo součást jednotky, je-li dokončená nebo užívaná.

Přiznání k dani z nemovitých věcí podává poplatník daně. Je-li poplatníků daně z téhož předmětu daně více, jsou povinni plnit daňovou povinnost společně a nerozdílně. Je-li v katastru nemovitostí u nemovité věci zapsáno vlastnické právo dvou nebo více osob a nejde-li o spoluvlastnictví, hledí se na tyto osoby pro účely daně z nemovitých věcí jako na vlastníky této nemovité věci, u nichž nelze určit podíl na této nemovité věci. To platí obdobně i pro spoluvlastnický podíl na nemovité věci. Podá-li daňové přiznání jeden z poplatníků majících vlastnická nebo jiná práva k téže nemovité věci za celou nemovitou věc, považuje se za společného zástupce, pokud si poplatníci nezvolí společného zmocněnce, nebo pokud nepodají samostatně daňová přiznání za své spoluvlastnické podíly za podmínek dále uvedených.

Je-li ve lhůtě do 31. ledna zdaňovacího období podáno daňové přiznání alespoň jedním ze spoluvlastníků za jeho spoluvlastnický podíl na pozemku (dále jen „podíl na pozemku“), nebo za spoluvlastnický podíl na zdanitelné stavbě nebo zdanitelné jednotce (dále jen „podíl na stavbě“), má povinnost podat daňové přiznání každý spoluvlastník za svůj podíl na pozemku, případně za svůj podíl na zdanitelné stavbě či zdanitelné jednotce samostatně. V takovém případě přiznává a platí každý spoluvlastník daň ve výši svého podílu na celkové dani odpovídající jeho podílu na pozemku, případně podílu na zdanitelné stavbě či zdanitelné jednotce. Tento postup nelze uplatnit u pozemku evidovaného v katastru nemovitostí zjednodušeným způsobem. Jestliže některý ze spoluvlastníků pozemku, zdanitelné stavby nebo zdanitelné jednotky daňové přiznání za svůj spoluvlastnický podíl nepodá, správce daně mu vyměří daň z moci úřední bez předchozí výzvy k podání daňového přiznání.

Pokud spoluvlastníci nepodají daňové přiznání prostřednictvím společného zástupce, ani nevyužijí možnosti podat samostatně daňová přiznání za své spoluvlastnické podíly, a ani na výzvu správce daně si nezvolí společného zmocněnce, správce daně jim vyměří daň z moci úřední ve výši jejich spoluvlastnického podílu bez předchozí výzvy k podání daňového přiznání.

Poplatníkem daně může být fyzická nebo právnická osoba.

Poplatníkem daně z pozemků je

1. – vlastník pozemku,
2. – stavebník, jde-li o pozemek zatížený právem stavby,
3. – nájemce nebo pachtýř u pronajatého nebo propachtovaného pozemku,
   1. • který je v katastru nemovitostí evidován zjednodušeným způsobem,
   2. • s nímž je příslušná hospodařit Správa státních hmotných rezerv,
   3. • který je na základě rozhodnutí o privatizaci převeden na Ministerstvo financí,

1. – uživatel pozemku, pokud
   1. • není vlastník pozemku znám, nebo
   2. • s pozemkem je příslušný hospodařit Státní pozemkový úřad nebo Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových.

U pozemků ve vlastnictví České republiky je poplatníkem daně

1. – organizační složka státu, státní příspěvková organizace, státní fond, státní podnik nebo jiná státní organizace, které jsou příslušné hospodařit nebo mají právo hospodařit s majetkem státu,
2. – právnická osoba, která má právo užívat pozemek na základě výpůjčky vzniklé podle zákona upravujícího některé užívací vztahy k majetku České republiky.

U pozemků ve svěřenském fondu, v podílovém fondu a ve fondu obhospodařovaném penzijní společností jsou poplatníky daně tyto fondy.

Poplatníkem daně ze staveb a jednotek je

1. – vlastník zdanitelné stavby nebo zdanitelné jednotky,
2. – nájemce nebo pachtýř u pronajaté nebo propachtované zdanitelné jednotky, nebo u zdanitelné stavby,
   1. • je-li s nimi příslušná hospodařit Správa státních hmotných rezerv, nebo
   2. • které jsou na základě rozhodnutí o privatizaci převedeny na Ministerstvo financí,

1. – uživatel zdanitelné stavby nebo zdanitelné jednotky, pokud
   1. • vlastník zdanitelné stavby nebo zdanitelné jednotky není znám, nebo
   2. • se zdanitelnou stavbou nebo zdanitelnou jednotkou je příslušný hospodařit Státní pozemkový úřad nebo Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových.

U zdanitelné stavby nebo zdanitelné jednotky ve vlastnictví České republiky je poplatníkem daně

1. – organizační složka státu, státní příspěvková organizace, státní fond, státní podnik nebo jiná státní organizace, které jsou příslušné hospodařit nebo mají právo hospodařit s majetkem státu,
2. – právnická osoba, která má právo užívat zdanitelnou stavbu nebo zdanitelnou jednotku na základě výpůjčky vzniklé podle zákona upravujícího některé užívací vztahy k majetku České republiky.

U zdanitelné stavby nebo zdanitelné jednotky ve svěřenském fondu, v podílovém fondu a ve fondu obhospodařovaném penzijní společností jsou poplatníky daně tyto fondy.

Lhůta pro podání daňového přiznání – řádné, dílčí, případně opravné řádné nebo opravné dílčí daňové přiznání je podáno včas nejpozději dnem 31. ledna zdaňovacího období, s následujícími výjimkami:

1. – nebylo-li do 31. prosince roku, ve kterém byl podán návrh na vklad práva vlastnického do katastru nemovitostí, kterým toto právo vzniká, rozhodnuto o jeho povolení, je poplatník povinen za nemovitou věc, která byla předmětem vkladu práva vlastnického, podat daňové přiznání nejpozději do konce třetího kalendářního měsíce následujícího po kalendářním měsíci, v němž byl zapsán vklad práva vlastnického do katastru nemovitostí. Daňové přiznání podává poplatník na zdaňovací období následující po roce, v němž vznikly právní účinky vkladu. Povinnost podat daňové přiznání nevzniká, pokud daňové přiznání za nemovitou věc podal současný společný zástupce nebo společný zmocněnec (§ 13a odst. 11 zákona),
2. – nepřešlo-li do 31. prosince zdaňovacího období vlastnické právo k nemovité věci prodané v dražbě, je poplatník za nemovitou věc povinen podat daňové přiznání nejpozději do konce třetího kalendářního měsíce bezprostředně následujícího po uplynutí kalendářního měsíce, v němž byly splněny podmínky pro nabytí vlastnického práva k nemovité věci vydražené v dražbě vydražitelem nebo předražitelem (§ 13a odst. 12 zákona).

Poplatník je povinen v daňovém přiznání sám vyčíslit daň z nemovitých věcí a uvést předepsané údaje, jakož i další okolnosti rozhodné pro stanovení daně, např. uplatnit případné osvobození či odpočty, a vyčíslit jejich výši.

Daňové přiznání se nepodává, pokud je poplatník podal či mu byla daň stanovena z moci úřední na některé z předchozích zdaňovacích období a ve srovnání s tímto předchozím zdaňovacím obdobím nedošlo ke změně okolností rozhodných pro stanovení daně. V takovém případě se vyměří daň k 31. lednu běžného zdaňovacího období ve výši poslední známé daně.

Dojde-li však ve srovnání s předchozím zdaňovacím obdobím ke změně okolností rozhodných pro stanovení daně včetně změny v osobě poplatníka (tj. zejména se jedná o situace, kdy dojde k nabytí či pozbytí nemovité věci, ke změně výměry nebo ke změně druhu pozemku zařazeného do jiné skupiny pozemků, ke změně v užívání zdanitelné stavby, k nástavbě o další nadzemní podlaží, ke zvětšení půdorysu zdanitelné stavby přístavbou, ke změně výměry či nároku na osvobození, ke vzniku stavebního pozemku nebo ke vzniku zpevněné plochy pozemků), je poplatník povinen daň přiznat do 31. ledna zdaňovacího období. V těchto případech lze daň přiznat rovnocenně buď podáním řádného daňového přiznání, nebo podáním dílčího daňového přiznání. V řádném daňovém přiznání poplatník uvede všechny nemovité věci ke stavu k 1. lednu zdaňovacího období, které jsou předmětem daně, a u kterých je poplatníkem. Řádné daňové přiznání lze podat elektronicky a pro jeho podání lze využít službu předvyplnění daňového přiznání dostupnou v Online finančním úřadu po přihlášení do Daňové informační schránky plus.

V dílčím daňovém přiznání poplatník uvede jen nastalé změny a výpočet celkové výše daně se zahrnutím těchto změn. Při výpočtu celkové výše daně zohlední též změnu výše daně z důvodu případné změny sazeb daně, průměrné ceny zemědělského pozemku, změny koeficientů obce a místního koeficientu, případně skončení osvobození u stávajících nemovitých věcí, které na výpočtových listech podávaného dílčího daňového přiznání nevykazuje. Dílčí daňové přiznání nelze podat elektronicky.

Dojde-li ve srovnání s předchozím zdaňovacím obdobím pouze ke změně sazeb daně, ke změně průměrné ceny zemědělského pozemku přiřazené ke stávajícím jednotlivým katastrálním územím, ke změně koeficientu podle § 6 odst. 3 nebo 4, podle § 11 odst. 4 až 6 zákona, inflačního koeficientu, místního koeficientu, k zániku osvobození od daně uplynutím zákonem stanovené lhůty anebo uplynutím lhůty stanovené obecně závaznou vyhláškou obce podle § 17a zákona a předmět daně není ani částečně osvobozen od daně z jiného důvodu, ke změně místní příslušnosti, není poplatník povinen podat daňové přiznání nebo dílčí daňové přiznání ani sdělit tyto změny správci daně. Správce daně vyměří daň ve výši poslední známé daně upravené o uvedené změny a výsledek vyměření poplatníkovi sdělí platebním výměrem nebo hromadným předpisným seznamem.

Ztratila-li fyzická nebo právnická osoba postavení poplatníka proto, že se v průběhu zdaňovacího období změnila vlastnická nebo jiná práva ke všem nemovitým věcem v územním obvodu téhož správce daně, které u něho podléhaly dani z nemovitých věcí, nebo tyto nemovité věci zanikly, je povinna oznámit tuto skutečnost správci daně nejpozději do 31. ledna následujícího zdaňovacího období.

Zemřel-li poplatník v průběhu lhůty pro podání daňového přiznání, aniž by splnil povinnost ho podat, podává daňové přiznání za zemřelého osoba spravující pozůstalost, přičemž lhůta pro podání daňového přiznání se prodlužuje o dva měsíce. Bylo-li skončeno řízení o pozůstalosti v průběhu lhůty pro podání daňového přiznání, aniž by osoba spravující pozůstalost splnila povinnost ho podat, podává daňové přiznání dědic a lhůta pro podání daňového přiznání se prodlužuje o dva měsíce.

Dodatečné daňové přiznání poplatník podává, jestliže zjistí, že daň má být vyšší či nižší než poslední známá daň. Poslední známá daň je výsledná daň, jak byla správcem daně dosud pravomocně stanovena v dosavadním průběhu daňového řízení o této dani. Dodatečné daňové přiznání je třeba podat nejpozději do konce měsíce následujícího po měsíci, ve kterém došlo k tomuto zjištění, a ve stejné lhůtě také rozdílnou částku uhradit. Dodatečné daňové přiznání lze podat jako:

1. • Dodatečné daňové přiznání (úplné) s uvedením všech nemovitých věcí a rozdílu oproti poslední známé dani je vhodné podat zejména v případě změn u velkého počtu nemovitých věcí poplatníka, tedy v případech, kdy by uvedení pouze nastalých změn bylo nepřehledné a komplikovalo by správné stanovení daně. Dodatečné daňové přiznání (úplné) lze podat elektronicky a pro jeho podání lze využít službu předvyplnění daňového přiznání dostupnou v Online finančním úřadu po přihlášení do Daňové informační schránky plus.
2. • Zkrácené dodatečné daňové přiznání, ve kterém poplatník uvede jen nastalé změny a rozdíl oproti poslední známé dani, je vhodné podat zejména v případě dílčích změn u malého počtu nemovitých věcí. Zkrácené dodatečné daňové přiznání nelze podat elektronicky.

Opravným daňovým přiznáním může poplatník před uplynutím lhůty k podání daňového přiznání nebo dodatečného daňového přiznání nahradit daňové přiznání, dílčí daňové přiznání nebo dodatečné daňové přiznání, které již podal. V řízení se dále postupuje podle tohoto opravného daňového přiznání a k předchozímu daňovému přiznání se nepřihlíží. K opravnému přiznání se použije standardní tiskopis daňového přiznání, v jehož záhlaví se vyznačí, zda se jedná o daňové přiznání řádné (tj. úplné), dílčí, dodatečné (úplné), nebo zkrácené dodatečné, a zároveň se přiznání označí jako opravné.

Daň z nemovitých věcí je splatná:

1. a) u poplatníků daně provozujících zemědělskou výrobu ve dvou stejných splátkách, a to nejpozději do 31. srpna a do 30. listopadu zdaňovacího období,
2. b) u ostatních poplatníků daně ve dvou stejných splátkách, a to nejpozději do 31. května a do 30. listopadu zdaňovacího období.

Nepřesáhne-li roční daň z nemovitých věcí částku 5 000 Kč, je pro všechny poplatníky daně splatná najednou, a to nejpozději do 31. května zdaňovacího období. Ke stejnému datu lze daň z nemovitých věcí zaplatit najednou i při vyšší částce. Činí-li u jednoho poplatníka celková daň z nemovitých věcí nacházejících se v územním obvodu jednoho správce daně méně než 50 Kč a není-li dále stanoveno jinak, daň se neplatí, avšak povinnost podat daňové přiznání trvá.

Jsou-li důvody pro podání daňového přiznání podle ustanovení § 13a odst. 11 nebo odst. 12 zákona, je u předmětné nemovité věci daň za již uplynulé termíny splatnosti splatná ve lhůtě pro podání daňového přiznání.

Činí-li celková daň z pozemků u poplatníka, který podává daňové přiznání za spoluvlastnický podíl na dani z pozemků nebo kterému je stanovena daň ve výši spoluvlastnického podílu na dani z pozemků z moci úřední v obvodu územní působnosti jednoho správce daně méně než 90 Kč, a nejedná-li se o podíly od daně zcela osvobozené, je jeho celková daň z pozemků 90 Kč. Obdobně se postupuje u daně ze staveb a jednotek.

Vyplnění jednotlivých částí přiznání k dani z nemovitých věcí:

Vyplňujte pouze bílé kolonky – textové položky (např. názvy a jména) zarovnejte doleva, číselné údaje (např. Kč, výměry v m², počet nadzemních podlaží) zarovnejte doprava.

Pro vyznačení změn u pozemků, zdanitelných staveb nebo zdanitelných jednotek v dílčím daňovém přiznání nebo ve zkráceném dodatečném daňovém přiznání podrobně popište změny, a to v položce 209 u pozemků a v položce 308 u zdanitelných staveb nebo zdanitelných jednotek.

Pro zrušení celého výpočtového listu původního daňového přiznání u pozemků, zdanitelných staveb nebo zdanitelných jednotek v dílčím daňovém přiznání nebo zkráceném dodatečném daňovém přiznání vyplňte část výpočtového listu příslušného tiskopisu s identifikací nemovitých věcí, které chcete z přiznání k dani vyjmout, a tabulku výpočtu daně proškrtněte (platí pouze pokud podáváte daňové přiznání v listinné podobě).

V případě, že do daňového přiznání vkládáte další výpočtový list k dani z pozemků (tiskopis 25 5532) nebo k dani ze staveb a jednotek (tiskopis 25 5533), případně přílohu k výpočtovému listu k dani z pozemků (tiskopis 25 5534) či přílohu k výpočtovému listu k dani ze staveb a jednotek (tiskopis 25 5535), uveďte v jeho záhlaví rodné číslo fyzické osoby nebo IČ právnické osoby, případně DIČ (pokud Vám bylo přiděleno) a zdaňovací období, na které daňové přiznání podáváte. Přílohu dále označte pořadovým číslem a číslem výpočtového listu k dani z pozemků či k dani ze staveb a jednotek, k němuž příloha patří.

Ostatní přílohy – při nedostatku místa u jednotlivých položek tiskopisu daňového přiznání, případně pro sdělení důležitých informací použijte běžný list papíru, který v záhlaví označte rodným číslem fyzické osoby nebo IČ právnické osoby, případně DIČ (pokud Vám bylo přiděleno) a zdaňovacím obdobím, na které daňové přiznání podáváte.

Jsou-li v tomto formulářovém podání požadovány údaje, jejichž obsah nebo forma jsou stanoveny jiným právním předpisem, uvádějí se tyto údaje s tímto obsahem a v této formě, není-li stanoveno jinak.

ZÁHLAVÍ

Finančnímu úřadu pro – doplňte vždy sídlo finančního úřadu v kraji nebo v hlavním městě Praze, v jehož obvodu územní působnosti se zdaňované nemovité věci nacházejí.

Územnímu pracovišti – uveďte územní pracoviště, na němž je uložen Váš daňový spis k dani z nemovitých věcí. Poplatníci, kteří podávají přiznání k dani z nemovitých věcí poprvé, uvedou územní pracoviště podle pravidel pro umístění spisů nových poplatníků daně zveřejněných na stránkách finanční správy www.financnisprava.cz.

Počet listů – uveďte celkový počet výpočtových listů k dani z pozemků a celkový počet výpočtových listů k dani ze staveb a jednotek do příslušných kolonek. Stejným způsobem vyznačte počet příloh k výpočtovým listům a počet příloh ostatních.

101 Daňové identifikační číslo (nepovinný údaj) – uveďte v případě, že Vám již bylo při registraci k jiným daním přiděleno.

102 Fyzická osoba – Rodné číslo – vyplní fyzická osoba. Křížkem (x) tuto možnost označte a uveďte Vaše rodné číslo. Pokud má za lomítkem pouze tři číslice, nebude poslední místo vyplněno. Pro fyzické osoby ze zahraničí, které nemají přiděleno rodné číslo nebo vlastní identifikátor správce daně, není umožněno daňové přiznání podat elektronicky. Pokud chcete použít formulář v EPO pro listinné podání, položku rodné číslo nechte prázdnou. Následně po vyplnění zbylých údajů daňového přiznání, lze dané podání stáhnout do PC a vytisknout. Před podáním v listinné podobě je nutné do položky rodné číslo doplnit datum narození.