zákon o vlastnictví bytů

§ 1

Předmět a rozsah úpravy

(1) Tento zákon upravuje spoluvlastnictví budovy, u něhož spoluvlastník budovy je vlastníkem bytu nebo nebytového prostoru jako prostorově vymezené části budovy a zároveň podílovým spoluvlastníkem společných částí budovy.

(2) Zákon upravuje vznik spoluvlastnictví budovy, práva a povinnosti vlastníků bytů a nebytových prostorů, jejich vzájemné vztahy, spoluvlastnictví společných částí budovy a některá práva a povinnosti stavebníků při výstavbě bytů a nebytových prostorů v budově ve spoluvlastnictví podle tohoto zákona.

(3) Zákon upravuje též práva a povinnosti jiných subjektů v souvislosti se vznikem a s převodem nebo přechodem spoluvlastnictví budovy podle odstavce 1.

(4) Spoluvlastnictví budovy a vlastnictví bytu nebo nebytového prostoru v ní podle tohoto zákona lze nabýt pouze v budovách, které mají alespoň dva byty nebo dva samostatné nebytové prostory nebo alespoň jeden byt a jeden samostatný nebytový prostor.

§ 2

Vymezení pojmů

Pro účely tohoto zákona se rozumí

1. a) budovou trvalá stavba spojená se zemí pevným základem, která je prostorově soustředěna a navenek uzavřena obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi s nejméně dvěma prostorově uzavřenými samostatnými užitkovými prostory, s výjimkou hal,
2. b) bytem místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení,
3. c) nebytovým prostorem místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k jiným účelům než k bydlení; nebytovými prostory nejsou příslušenství bytu¹) nebo příslušenství nebytového prostoru ani společné části domu,
4. d) domem s byty a nebytovými prostory ve vlastnictví taková budova, která je ve spoluvlastnictví podle tohoto zákona (dále jen „dům“),
5. e) společnými částmi domu části domu určené pro společné užívání, zejména základy, střecha, hlavní svislé a vodorovné konstrukce, vchody, schodiště, chodby, balkóny, terasy, prádelny, sušárny, kočárkárny, kotelny, komíny, rozvody tepla a teplé vody, kanalizace, plynu, elektřiny, společné antény, a to i když jsou umístěny mimo dům; dále se za společné části domu považují příslušenství domu (např. studny, oplocení) a stavby vedlejší včetně jejich příslušenství,
6. f) jednotkou byt nebo nebytový prostor jako vymezená část domu podle tohoto zákona,
7. g) podlahovou plochou bytu podlahová plocha všech místností bytu včetně místností, které tvoří příslušenství bytu,
8. h) podlahovou plochou nebytového prostoru podlahová plocha všech místností nebytového prostoru včetně ploch určených výhradně k užívání s nebytovým prostorem; do této plochy se započítává jednou polovinou podlahová plocha vnitřních ochozů a jiných ploch, které jsou součástí meziprostoru.

§ 3

(1) Pokud tento zákon nestanoví jinak, práva a povinnosti vlastníků budov a práva a povinnosti spoluvlastníků domu a vlastníků jednotek (dále jen „vlastník jednotky“) upravuje občanský zákoník. Není-li předmětem spoluvlastnictví jednotka, ustanovení občanského zákoníku o podílovém spoluvlastnictví,²) se nepoužijí.

(2) Právní vztahy k jednotkám se řídí, pokud tento zákon nestanoví jinak, ustanoveními občanského zákoníku a dalších právních předpisů, které se týkají nemovitostí.

§ 4

Vznik spoluvlastnictví domu a vlastnictví jednotky

Spoluvlastnictví domu podle tohoto zákona představované spoluvlastnickým podílem na společných částech domu a vlastnictvím jednotky (dále jen „vlastnictví jednotky“) může vzniknout buď prohlášením vlastníka budovy a převodem první jednotky, nebo smlouvou o výstavbě.

§ 5

Prohlášení vlastníka

(1) Vlastník budovy může prohlásit, že v budově vymezuje jednotky podle tohoto zákona. Prohlášení musí mít písemnou formu a musí být o něm učiněn zápis vkladem do katastru nemovitostí. Vkladem do katastru nemovitostí se stane dosavadní vlastník budovy vlastníkem každé jednotky. Spolu s prohlášením se katastrálnímu úřadu zpravidla předkládá smlouva o převodu první jednotky.

(2) Vlastník, popřípadě vlastníci všech jednotek v domě mohou prohlásit, že v domě ruší vymezení jednotek podle tohoto zákona. Prohlášení musí mít písemnou formu a musí být o něm učiněn zápis vkladem do katastru nemovitostí. Vkladem do katastru nemovitostí se dosavadní vlastník, popřípadě vlastníci všech jednotek v domě stanou vlastníkem, popřípadě spoluvlastníky budovy.

(3) Prohlášení podle odstavce 1 musí obsahovat

1. a) název katastrálního území, parcelní číslo pozemku, na kterém je budova postavena, a číslo popisné podle údajů katastru nemovitostí,³) čísla bytů a nebytových prostorů a pojmenování nebytových prostorů, popřípadě popis jejich umístění v budově, pokud nejsou byty a nebytové prostory v budově očíslovány,
2. b) popis bytů a nebytových prostorů, jejich příslušenství, jejich podlahová plocha a popis vybavení bytů nebo nebytových prostorů,
3. c) určení společných částí budovy včetně určení, které části budovy budou společné vlastníkům jen některých jednotek,
4. d) stanovení spoluvlastnických podílů vlastníků jednotek na společných částech budovy,
5. e) název katastrálního území a parcelní číslo pozemku, který je předmětem práv ve smyslu § 21, a určení práv k němu,
6. f) práva a závazky týkající se budovy, jejích společných částí a práva k pozemku, která přejdou z vlastníka budovy na vlastníky jednotek,
7. g) pravidla pro přispívání spoluvlastníků domu na výdaje spojené se správou, údržbou a opravami společných částí domu, popřípadě domu jako celku,
8. h) pravidla pro správu společných částí domu, popřípadě domu jako celku, včetně označení osoby pověřené správou domu (dále jen „správce“).

(4) K prohlášení se přikládají půdorysy všech podlaží, popřípadě jejich schemata, určující polohu jednotky a společných částí domu, s údaji o podlahových plochách jednotek a společných částí domu.

§ 6

Smlouva o převodu vlastnictví jednotky

(1) Smlouva o převodu vlastnictví jednotky musí kromě obecných náležitostí⁴) obsahovat

1. a) název katastrálního území, parcelní číslo pozemku, na kterém je budova nebo dům postaven, a číslo popisné podle údajů katastru nemovitostí,³) číslo bytu nebo nebytového prostoru a pojmenování nebytového prostoru, popřípadě popis jejich umístění v budově nebo domě, pokud nejsou byty a nebytové prostory v budově nebo domě očíslovány,
2. b) popis bytu nebo nebytového prostoru, jejich příslušenství, jejich podlahová plocha a popis vybavení bytu nebo nebytového prostoru, které jsou smlouvou převáděny,
3. c) určení společných částí domu včetně určení, které části domu jsou společné vlastníkům jen některých jednotek,
4. d) stanovení spoluvlastnického podílu vlastníka jednotky na společných částech domu (§ 8 odst. 2),
5. e) název katastrálního území a parcelní číslo pozemku, který je předmětem převodu vlastnictví nebo předmětem jiných práv ve smyslu § 21, a určení práv k němu, která přecházejí z dosavadního vlastníka jednotky na budoucího vlastníka jednotky,
6. f) práva a závazky týkající se domu, jeho společných částí a práva k pozemku, která přecházejí z dosavadního vlastníka budovy na vlastníka jednotky.

(2) Ke smlouvě se přikládá půdorys všech podlaží, popřípadě jejich schemata, určující polohu jednotek a společných částí domu, s údaji o podlahových plochách jednotek a společných částí domu, jakož i písemný souhlas k převodu bytu uvedený v § 22 odst. 4, 5 a 7.

§ 7

Převodem vlastnictví k první jednotce za podmínek stanovených tímto zákonem se mění vlastnictví dosavadního vlastníka budovy na vlastnictví zbývajících nepřevedených jednotek v domě a na spoluvlastnictví společných částí domu. Ustanovení § 6 platí pro převody vlastnictví těchto jednotek obdobně.

§ 8

Vlastnictví společných částí domu

(1) Společné části domu jsou v podílovém spoluvlastnictví vlastníků jednotek. S převodem nebo přechodem vlastnictví jednotky přechází spoluvlastnické právo ke společným částem domu.

(2) Velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu se řídí vzájemným poměrem velikosti podlahové plochy jednotek k celkové ploše všech jednotek v domě. Obdobně se postupuje i u společných částí domu, které jsou ve spoluvlastnictví vlastníků pouze některých jednotek.

(3) Ustanovení občanského zákoníku o předkupním právu⁵) spoluvlastníků společných částí domu se nepoužijí.

§ 9

Zajišťování správy, provozu a oprav společných částí domu

(1) Správu, provoz a opravy společných částí domu (dále jen „správa domu“) zajišťuje správce.

(2) Správce je povinen nejméně jednou ročně, a to ke konci prvního kalendářního čtvrtletí následujícího roku, předložit vlastníkům jednotek zprávu o své činnosti, zejména o finančním hospodaření, o stavu společných částí domu, jakož i o jiných významných skutečnostech, které se týkají společných částí domu nebo jeho činnosti. Končí-li správce svou činnost, musí předložit vlastníkům jednotek zprávu o své činnosti a písemné materiály, které, pokud jde o jeho činnost, má k dispozici.

(3) Smlouvu o správě domu uzavřenou se správcem lze uzavřít jen na dobu neurčitou s výpovědní lhůtou šest měsíců.

§ 10

Zřízení právnické osoby

(1) Vlastníci jednotek se spolu mohou dohodnout, že zřídí právnickou osobu podle zvláštního zákona,⁶) jejímž účelem bude zejména správa společných částí domu. Tato právnická osoba může být zřízena pouze z vlastníků jednotek. Vlastníci jednotek, které se nacházejí v jednom domě, mohou zřídit k uvedenému účelu jen jednu právnickou osobu. O zřízení právnické osoby se však spolu mohou dohodnout vlastníci jednotek, které se nacházejí ve více domech.

(2) Pokud vlastníci jednotek zřídili právnickou osobu, plní povinnosti správce tato právnická osoba.

§ 11

Společenství vlastníků jednotek

(1) Pokud je dům rozdělen na jednotky, které vlastní více než jedna osoba, tvoří vlastníci jednotek společenství vlastníků jednotek (dále jen „společenství“).

(2) Společenství musí alespoň jednou ročně konat shromáždění.

(3) Shromáždění se sejde buď z podnětu správce, nebo z podnětu vlastníků jednotek, kteří mají alespoň jednu čtvrtinu hlasů. Shromáždění svolává správce, a to písemně tak, aby vlastníci jednotek obdrželi oznámení o konání shromáždění alespoň 15 dnů předem.

(4) Při hlasování je rozhodující velikost spoluvlastnického podílu vlastníků jednotek na společných částech domu (§ 8 odst. 2); hlasy spoluvlastníků jednotky jsou společné. Shromáždění je schopné usnášení, jsou-li přítomni vlastníci jednotek, kteří mají většinu hlasů; k přijetí usnesení je zapotřebí nadpoloviční většiny všech hlasů.

(5) K přijetí usnesení o věcech, které jsou obsahem prohlášení, je zapotřebí tříčtvrtinové většiny všech hlasů.

(6) K přijetí usnesení o odvolání a ustanovení správce a o určení jeho práv a povinností a způsobu jeho odměňování je zapotřebí nadpoloviční většiny všech hlasů.

(7) K přijetí usnesení týkajícího se změny účelu užívání stavby a o zcizení společných částí domu, které jsou nezbytné pro zachování účelu užívání stavby, je zapotřebí jednomyslného souhlasu všech vlastníků jednotek.

(8) Nedosáhne-li se potřebné většiny nebo dohody, rozhodne na návrh kteréhokoli vlastníka jednotky soud. Jde-li o důležitou záležitost, může přehlasovaný vlastník jednotky požádat soud, aby o ní rozhodl.

(9) Všechny změny, které se týkají obsahu prohlášení, je společenství povinno do 30 dnů oznámit katastrálnímu úřadu. Přílohou oznámení katastrálnímu úřadu je zápis z jednání společenství včetně prezenční listiny.

§ 12

Z právních úkonů týkajících se společné věci jsou vlastníci jednotek oprávněni a povinni v poměru odpovídajícím velikosti jejich spoluvlastnických podílů (§ 8 odst. 2).

§ 13

(1) Vlastník jednotky se podílí na správě domu v rozsahu, který odpovídá jeho spoluvlastnickému podílu na společných částech domu, není-li mezi vlastníky jednotek dohodnuto jinak.

(2) Vlastník jednotky je povinen odstranit na svůj náklad závady a poškození, které na jiných jednotkách nebo společných částech domu způsobil sám nebo ti, kteří s ním jednotku užívají.

(3) Vlastník jednotky nesmí provádět takové úpravy jednotky, jimiž by ohrožoval výkon vlastnického práva vlastníků ostatních jednotek. Úpravy, jimiž se mění vzhled domu nebo jeho vnitřní uspořádání, může vlastník jednotky provádět jen se souhlasem společenství. Ustanovení zvláštních předpisů⁷) tím nejsou dotčena.

(4) Pokud to nezbytně vyžadují úpravy, provoz a opravy ostatních jednotek, popřípadě domu jako celku, je vlastník jednotky povinen umožnit na předchozí vyzvání přístup do jednotky.

(5) O nájmu a podnájmu bytu platí příslušná ustanovení občanského zákoníku.⁸) O nájmu a podnájmu nebytového prostoru platí zvláštní předpisy.⁹)

(6) Jsou-li v domě prostory a zařízení, které slouží i jiným osobám než vlastníkům jednotek, např. kotelny, výměníkové stanice, kryty civilní obrany, prádelny, sušárny a zařízení provozní povahy, přecházejí práva a povinnosti dosavadního vlastníka budovy, týkající se těchto prostorů a zařízení, na vlastníky jednotek, popřípadě jejich právní nástupce nabytím vlastnictví k jednotce.

(7) Práva a závazky dosavadního vlastníka budovy, popřípadě vlastníků jednotek v domě, týkající se domu, jeho společných částí a pozemku, zejména věcná břemena, přecházejí na nové vlastníky jednotek nabytím vlastnictví k nim.

§ 14

Zasahuje-li vlastník jednotky do práv ostatních vlastníků jednotek takovým způsobem, že podstatně omezuje nebo znemožňuje jejich výkon a nesplní povinnosti uložené rozhodnutím soudu, může soud na návrh společenství nebo na návrh některého z vlastníků nařídit prodej jednotky.

§ 15

(1) Vlastníci jednotek jsou povinni přispívat na náklady spojené se správou domu a pozemku. Pokud dohoda neurčuje jinak, nesou náklady poměrně podle velikosti spoluvlastnického podílu (§ 8 odst. 2).

(2) K účelu uvedenému v odstavci 1 skládají vlastníci jednotek předem určené finanční prostředky jako zálohu. Úhrn záloh si určí vlastníci jednotek zpravidla vždy na rok dopředu tak, aby byly kryty předpokládané náklady. Výši částky a den její splatnosti sděluje vlastníkům jednotek správce po společném projednání věci (§ 11).

(3) K zajištění pravomocně přisouzených pohledávek vlastníků jednotek z povinností uvedených v odstavci 1 vzniká dnem právní moci rozhodnutí soudu vlastníkům jednotek zástavní právo k jednotce povinného vlastníka.

(4) Pokud je zřízena právnická osoba (§ 10), jsou finanční prostředky zálohově poskytnuté vlastníky závazkem právnické osoby vůči vlastníkům jednotek.

§ 16

(1) Pohledávky vlastníků jednotek vzniklé z neplnění povinností uvedených v § 13 odst. 2 a § 15 odst. 1 se při rozvrhovém jednání uspokojí z podstaty podle § 337 odst. 1 občanského soudního řádu po uspokojení pohledávek daní a poplatků, před ostatními pohledávkami.

(2) O věcech movitých, které jsou v jednotce a patří vlastníkovi jednotky nebo osobám, které s ním žijí ve společné domácnosti, se při výkonu zástavního práva přiměřeně použijí ustanovení o zástavním právu na zajištění nájemného,¹⁰) s výjimkou věcí vyloučených z výkonu rozhodnutí.

§ 17

(1) Vzájemná práva a povinnosti při výstavbě domu si vymezí stavebníci písemnou smlouvou (dále jen „smlouva o výstavbě“).

(2) Smlouva o výstavbě, její změny a doplňky podléhají vkladu do katastru nemovitostí.

§ 18

(1) Smlouva o výstavbě musí kromě obecných náležitostí obsahovat zejména

1. a) název katastrálního území, parcelní číslo pozemku, na kterém bude stavba domu prováděna, podle údajů katastru nemovitostí³) a úpravu práv k němu,
2. b) číslo bytu nebo nebytového prostoru a pojmenování nebytového prostoru, popřípadě popis jejich umístění v domě, pokud nejsou byty a nebytové prostory očíslovány, určení rozsahu podlahové plochy jednotky, jejího příslušenství a vybavení,
3. c) určení společných částí domu včetně určení, které části domu budou společné vlastníkům jen některých jednotek,
4. d) stanovení spoluvlastnického podílu na společných částech domu, přičemž velikost spoluvlastnického podílu se řídí vzájemným poměrem velikosti podlahové plochy jednotek k celkové podlahové ploše všech jednotek v domě (§ 8 odst. 2), není-li dohodnuto něco jiného,
5. e) způsob správy společných částí domu a pozemku, zejména určení, které záležitosti budou vyhrazeny společnému rozhodování, kdo spoluvlastníky zastupuje navenek, jakým způsobem se zástupce (zástupci) ustanovují a na jakou dobu,
6. f) způsob financování stavebních nákladů, výše a splatnost příspěvků, popřípadě rozsah a způsob ocenění vlastní práce stavebníků.

(2) Ke smlouvě o výstavbě se dále připojí půdorysy všech podlaží, popřípadě jejich schemata, určující polohu jednotek a společných částí domu, s údaji o podlahových plochách jednotek a společných částí domu. Po právní moci stavebního povolení se připojí projektová dokumentace, zejména označení jednotlivých podlaží domu s vyznačením jednotlivých jednotek a jejich čísel.

(3) Součástí žádosti o stavební povolení je rozhodnutí o povolení vkladu smlouvy o výstavbě do katastru nemovitostí.

(4) Práva a povinnosti ze smlouvy o výstavbě přecházejí na právní nástupce účastníků smlouvy.

§ 19

Dům vystavěný podle tohoto zákona se na návrh vlastníků jednotek vyznačí v katastru nemovitostí podle údajů obsažených ve smlouvě o výstavbě (§ 17 a 18) a podle vyhotoveného geometrického plánu, čísla popisného a kolaudačního rozhodnutí.

§ 20

S převodem nebo přechodem vlastnictví k jednotce přechází spoluvlastnictví společných částí domu a pozemku nebo jiná práva k němu, popřípadě další práva a povinnosti spojené s vlastnictvím jednotky a se spoluvlastnictvím společných částí domu.

§ 21

(1) S vlastnictvím jednotky jsou spojena práva k pozemku (stavební parcele). Je-li vlastník budovy i vlastníkem pozemku, převede na vlastníka jednotky s převodem jednotky i spoluvlastnický podíl na pozemku odpovídající velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech domu (§ 8 odst. 2).

(2) Nejsou-li spoluvlastníky pozemku všichni vlastníci jednotek v domě nebo nejsou-li spoluvlastníky v poměru, v jakém jsou spoluvlastníky společných částí domu (§ 8 odst. 2), provedou vlastníci jednotek mezi sebou převod podílů tak, aby spoluvlastnictví k pozemku odpovídalo spoluvlastnictví společných částí domu. Převod spoluvlastnického podílu k pozemku je součástí smlouvy o převodu jednotky (§ 6).

(3) Ustanovení odstavců 1 a 2 platí obdobně i pro úpravu práv k pozemku určeného k výstavbě domu. Převod spoluvlastnických podílů k pozemku je součástí smlouvy o výstavbě mezi stavebníky (§ 17).

(4) Ustanovení odstavců 1 až 3 platí obdobně i v případě, že vlastník budovy má k pozemku jiné právo než právo vlastnické, zejména právo nájmu. Vlastník pozemku upraví práva k pozemku vlastníkům jednotek písemnou smlouvou tak, aby rozsah jejich práv k pozemku odpovídal rozsahu spoluvlastnických podílů na společných částech domu.