46. Ostatně, podobný názor (jako je uvedený v předchozím odstavci) dovodila i judikatura obecných soudů. Nejvyšší soud v rozsudku ze dne 2. 9. 2002 sp. zn. 22 Cdo 2941/2000, uvedl: "Kupuje-li někdo pozemek, patří k běžným a zachovávaným zvyklostem, že se seznámí s jeho výměrou. Případ, kdy někdo kupuje pozemek, aniž by znal jeho výměru, je naprosto výjimečný a rozhodně zde nejde o zachování obvyklé opatrnosti, kterou lze po každém požadovat. Proto pokud kupující se chopili i držby pozemku, jehož výměra byla dokonce vyšší než plocha pozemku, který koupili, neboť se neseznámili s výměrou kupovaného pozemku, mohli sice být subjektivně v dobré víře, že jsou vlastníky pozemku, tato dobrá víra tu však nebyla ,se zřetelem ke všem okolnostem'." Tento názor byl opakován v dalších rozhodnutích, např. v usnesení ze dne 5. 12. 2005 sp. zn. 22 Cdo 2128/2005, ze dne 21. 8. 2008 sp. zn. 22 Cdo 4579/2007 (toto usnesení obstálo u Ústavního soudu, srov. usnesení ze dne 5. 2. 2009 sp. zn. III. ÚS 2985/08). Krajský soud v Plzni sice v rozsudku ze dne 15. 3. 2006 č. j. 18 Co 114/2006-117 označil za bezvýznamnou skutečnost, že v kupní smlouvě nebyly uvedeny výměry pozemků z hlediska dobré víry; Nejvyšší soud tento názor aproboval, neboť dovolání zamítl usnesením ze dne 30. 8. 2007 sp. zn. 22 Cdo 1835/2006; oproti tomu však uvedl: "Je zřejmé, že odvolací soud věc posoudil v souladu s uvedenou judikaturou. Nelze vyloučit, že žalobci užívali sporný pozemek v dobré víře, že jsou jeho vlastníky, ovšem tato dobrá víra tu nebyla ,se zřetelem ke všem okolnostem'. Výjimečné okolnosti, umožňující přiznat oprávněnou držbu, tak v daném případě nebyly dány."
47. Ústavní soud registroval názor Městského soudu v Praze v napadeném rozsudku: "Nebylo a není obvyklé, aby si noví nabyvatelé pozemku nechali při jednotlivých převodech či přechodech nemovitostí, které dříve nerušeně užívali jejich blízcí příbuzní v uzavřeném prostoru, přeměřovat pozemky a chodili se dívat na katastr, jak jsou pozemky v katastru zakresleny, nechali si kontrolovat či vytyčovat vlastnické hranice a pátrali v katastrálních mapách po případném nesouladu mezi poměrem plochy nabytého a skutečně drženého pozemku ..."
48. Výše uvedené úvahy Ústavního soudu přirozeně neznačí, že by snad právní předchůdci stěžovatele měli přeměřovat pozemky a chodit se dívat do katastrálních map apod. Jde jen o otázku, zda rozdíl mezi nabývanými a skutečně drženými pozemky byl natolik značný, že by to běžně opatrní nabyvatelé museli vnímat, pokud by se o výměru převáděných pozemků přiměřeně zajímali (např. by ji nechali zanést do textu kupní smlouvy).
X.
49. Ústavní soud uvádí, že obecné soudy nezhodnotily ještě následující okolnost.
50. Žalovaní předložili nalézacímu soudu při ústním jednání ujednání ze dne 10. 7. 1946, které zhodnotili jako kupní smlouvu k příslušným pozemkům (č. l. 22). Přitom sami opakovaně uznali, že jde o neplatnou smlouvu, neboť "skutečně zřejmě neobsahuje všechny náležitosti řádné kupní smlouvy. Nicméně od tohoto dokumentu je třeba datovat, respektive se o něj odvíjí dobrá víra právních předchůdců žalovaných ... si je vědom toho, že dokument označený jako ujednání z roku 1946 nemá náležitosti kupní smlouvy" (č. l. 22). "... Nicméně je zjevné, a žalovaní toto uznávají, že v uvedené listině není přesně specifikován předmět prodeje. Nejedná se tedy o platnou kupní smlouvu na prodej nemovitosti ... Tato listina je tedy dle našeho názoru důkazem, že právní předchůdci žalovaných užívali předmětný pozemek v dobré víře minimálně od uvedeného data. Od tohoto data se tedy odvíjí dobrá víra právních předchůdců žalovaných." (vyjádření žalovaných č. l. 44).
51. S touto verzí o možné neplatnosti kupní smlouvy ze dne 10. 7. 1946 pracoval i nalézací soud, byť ji nezodpověděl definitivně - "Lze dovodit, že v roce 1947 mohli manželé František a Františka Maršíkovi nabýt dojmu, že zakoupili od Anny Podzemské (právní předchůdkyně žalobce) část sporných pozemků, a to přesto, že není prokázáno, že by tehdejší trhová smlouva obsahovala všechny náležitosti (a že by tudíž byla platným právním úkonem)."
52. Ústavní soud uvádí, že tato "kupní smlouva" vskutku neidentifikovala řádně převáděný pozemek, neboť jej vymezuje jen jako "pozemek, který má být přídělem k parcele p. Ant. Dvořáka, panu Frant. Maršíkovi, za obnos 8 000 Kč".
53. Pokud by však byla tato kupní smlouva skutečně neplatná, pak by mohla být neplatná i kupní smlouva z roku 1960, kterou manželé František a Františka Maršíková prodali příslušné pozemky kupujícím manželům Josefu a Jindře Maršíkové; nikdo nemůže převést na druhého více práv, než má sám. Přitom obecné soudy dovodily objektivní dobrou víru právě počínaje nabyvateli Josefem a Jindrou Maršíkovými, s odkazem mj. na kupní smlouvu z roku 1960.
54. Odvolací soud uvádí, že nedostatek dobré víry předchůdce nevylučuje dobrou víru dalšího držitele; tím má (zřejmě) na mysli možný nedostatek dobré víry manželů Františka a Františky Maršíkových uzavírajících smlouvu v roce 1946 a naopak existenci dobré víry manželů Josefa a Jindry Maršíkových.
55. Nicméně, tak nastolený problém nestojí. Totiž, odpovídá realitě praktického života, že se mezi předky a potomky předávají k zachování nejrůznější rodinné písemnosti, které mohou mít pro nabyvatele praktický dopad; to platí i u převodu nemovitostí. Rodinnému nabyvateli bývá předána původní kupní smlouva (kterou byl dříve získán převáděný pozemek do vlastnictví prodávajícího), aby ji mohl v případě potřeby (ochrany vlastnického práva) použít.
56. Tudíž, lze klást k tíži manželům Josefu a Jindřišce Maršíkovým, pokud se s kupní smlouvou z roku 1946 minimálně neseznámili; jestliže by se s ní skutečně seznámili, nemohli by objektivně v dobré víře být. Nejde totiž jen o to, že by se uvedení manželé neseznámili jen s výměrou na ně převáděných pozemků; významné je i to, že se neseznámili ani s (pravděpodobně) neplatnou smlouvou (v níž nebyly pozemky v podstatě vůbec identifikovány), od níž odvíjeli vlastnické právo manželé František a Františka Maršíkovi, kteří jim pozemky prodali. Posledně uvedenou okolnost obecné soudy do svých úvah vůbec nezahrnuly, byť vyznívá v neprospěch dobré víry právních předchůdců žalovaných.
57. Ostatně to, že uvedená kupní smlouva z roku 1946 byla pro právní předchůdce žalovaných objektivně dosažitelná, plyne i z toho, že ji sami žalovaní při jednání před soudem prvního stupně předložili. V tomto směru se tedy nabízí otázka, zda ji samotní žalovaní měli k dispozici po celou dobu, což by i jejich dobrou víru in eventum mohlo vylučovat.
XI.
58. Vycházeje z takto vyložených důvodů, dospěl Ústavní soud k závěru, že obecné soudy nerespektováním relevantních zákonných kritérií porušily základní právo stěžovatele na spravedlivý proces podle čl. 36 odst. 1 Listiny základních práv a svobod.
59. Proto Ústavní soud rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 20. 1. 2010 sp. zn. 69 Co 455/2009 a usnesení Nejvyššího soudu ze dne 22. 8. 2012 sp. zn. 22 Cdo 2197/2010 zrušil [§ 82 odst. 1, odst. 3 písm. a) zákona č. 182/1993 Sb., o Ústavním soudu, ve znění pozdějších předpisů]. Při splnění podmínek uvedených v § 44 citovaného zákona tak učinil s upuštěním od ústního jednání.
60. Na Městském soudu v Praze nyní bude, aby při uplatnění výše uvedených hledisek znovu uvážil, zda žalovaní sporný pozemek vydrželi, a posoudil jejich dobrou víru a dobrou víru jejich právních předchůdců. Bude muset zvážit, zda se v dané věci skutečně soustředilo tolik okolností svědčících pro dobrou víru žalovaných (jejich právních předchůdců), že převážily nad hledisky jejich dobrou víru naopak zpochybňujícími.