26. Ústavní soud předně odmítá již samotné východisko, na němž městský soud založil svůj výklad předmětné smlouvy a na jehož základě následně dospěl k závěru o její neplatnosti, tj. že již z důvodu její obligatorní písemné formy smlouvy musí být "projev vůle dán obsahem listiny, kde je zaznamenán. Nestačí, že účastníkům právního vztahu je zřejmé, co je předmětem smlouvy". Městský soud tak upřednostnil ryze jazykový výklad samotného textu smlouvy, aniž by jakkoliv reflektoval autonomní projev vůle a úmysl jejích smluvních stran (tj. stěžovatelů a společnosti ARIPUANA, a. s.), explicitně vyjádřené již v samotném textu předmětné smlouvy o smlouvě budoucí, v nichž zohlednily ("jsou si vědomy") skutečnost, že v době kontraktace ještě nebylo objektivně možné jednoznačně specifikovat a vymezit v budoucnu převáděné spoluvlastnické podíly stěžovatelů na společných částech bytového domu ("může dojít vzhledem ke skutečné výstavbě k dílčí úpravě velikosti podlahové plochy jednotky a všech nebo některých spoluvlastnických podílů"), s čímž také současně vyslovily souhlas ("absenci těchto údajů nepovažují za vadu, jež by činila tuto smlouvu neplatnou, resp. jež by zavdala důvod ke zpochybňování její platnosti" - viz výše citovaná ustanovení v čl. 2.4 a 3.2 smlouvy). Nadto městský soud rovněž nijak nezohlednil ani následné konání jejích smluvních stran, když na základě jejích parametrů a takto vymezeného předmětu smlouvy posléze uzavřely dne 2. 9. 2009 "kupní smlouvu o převodu vlastnictví jednotek a spoluvlastnických podílů k pozemkům", na jejímž základě došlo nejen k převodu bytové jednotky, ale i spoluvlastnických podílů ke společným částem bytového domu. Městským soudem použitý formalistický výklad, spočívající ve výkladu samotného smluvního textu, bez ohledu na autonomní projev vůle smluvních stran a jejich úmysl, potvrzený nejen v samotném textu smlouvy, ale i jejich následným jednáním, se tak dle Ústavního soudu nachází nejen v přímém rozporu s výše předestřenými ústavněprávními východisky, jak ostatně Ústavní soud obdobným způsobem konstatoval i v případu řešeném v citovaném nálezu sp. zn. I. ÚS 546/03 ("formalismus obecných soudů spočívající toliko ve výkladu smluvního textu z něj samotného, bez ohledu na účel úkonu, spočívající ve vůli účastníků smluvního vztahu, uplatněný při výkladu právního úkonu jednotlivce, lze v důsledku vztáhnout také na formalismus interpretace samotné právní normy"), ale koneckonců nerespektuje ani zásady výkladu právních úkonů, vymezené v tehdy platném ustanovení § 35 odst. 2 občanského zákoníku z roku 1964 (s níž zcela koresponduje současná právní úprava v občanském zákoníku, konkrétně v ustanovení § 555 a násl. a zejména pak § 556 odst. 2), dle kterých je právní úkony vyjádřené slovy třeba vykládat nejen podle jejich jazykového vyjádření, ale zejména též podle vůle (úmyslu) toho, kdo právní úkon učinil, přičemž se přihlédne k praxi zavedené mezi stranami v právním styku, k tomu, co právnímu jednání předcházelo, i k tomu, jak strany následně daly najevo, jaký obsah a význam právnímu jednání přikládají.
27. V tomto ohledu se proto Ústavní soud nemůže ztotožnit ani s konkrétním právním názorem městského soudu, pokud příslušné ustanovení předmětné smlouvy o smlouvě budoucí vymezující v budoucnu převáděné spoluvlastnické podíly stěžovatelů ke společným částem domu na základě "vzájemného poměru velikosti podlahové plochy jednotek k celkové ploše všech jednotek v domě" považuje za natolik "neurčité", "vágní" či "nic nevypovídající o faktické velikosti jejich spoluvlastnického podílu", že vyvolává následek v podobě neplatnosti smlouvy (ve smyslu ustanovení § 35 odst. 2 občanského zákoníku z roku 1964), a to pro neurčitost jejího obsahu a nedodržení obligatorních náležitostí podle ustanovení § 6 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb.
28. Ústavní soud si je samozřejmě vědom toho, že v době uzavírání předmětné smlouvy o smlouvě budoucí a rovněž v době rozhodování obecných soudů byla citovaná právní úprava, obsažená v zákoně č. 72/1994 Sb., platnou, a nemá ani důvod jakkoliv zpochybňovat účel zde zakotveného požadavku na vymezení převáděných spoluvlastnických podílů ke společným částem domu coby obligatorní náležitosti smlouvy o převodu bytu, který spočívá především v potřebě určení rozsahu, v jakém se vlastník bytové jednotky bude podílet jak na správě, tak i na nákladech údržby společných částí domu. Současně je ovšem Ústavní soud toho názoru, že městský soud v nyní projednávaném případě splnění tohoto požadavku na obligatorní vymezení převáděných spoluvlastnických podílů ke společným částem domu vyložil příliš restriktivním způsobem a při výkladu příslušných ustanovení smlouvy o smlouvě budoucí postupoval v rozporu s výše předestřeným principem výkladu smluv, neboť upřednostnil výklad zakládající neplatnost předmětné smlouvy, ačkoliv z následného chování smluvních stran zřetelně vyplývá, že jimi takto učiněný konkrétní projev vůle (vymezení spoluvlastnických podílů stěžovatelů ke společným částem domu a jejich zamýšlený převod) byl pro ně dostatečně srozumitelný, určitý a současně i závazný, což ostatně následně i dostatečně potvrdily uzavřením uvedené kupní smlouvy.
29. V této souvislosti nemůže Ústavní soud ani přisvědčit tak jednoznačně formulovanému závěru městského soudu, že uvedené podmínky (splnění obligatorních náležitostí dle zákona č. 72/1994 Sb.) je třeba stejnou měrou klást jak na samotnou smlouvu o převodu bytu, tak i na smlouvu o smlouvě budoucí, v níž teprve smluvní strany vyjadřují svou vůli v budoucnu uzavřít kupní smlouvu (smlouvu o převodu bytu), přičemž považují za vhodné a žádoucí již nyní vymezit její některé klíčové parametry a podmínky. Ostatně je obecně známo, že se v praxi tento kontraktační postup vyskytuje relativně často právě v souvislosti s prodejem bytů v plánovaných či již započatých, nicméně zdaleka nedokončených projektech výstavby nových bytových domů či komplexů, kdy již v průběhu realizace stavby dochází k uzavírání příslušných smluv týkajících se převodu jednotlivých bytových jednotek, jako tomu bylo koneckonců i v nyní projednávaném případě stěžovatelů. Za dané situace, kdy je stavba bytového domu teprve realizována, je tak dle Ústavního soudu objektivně téměř nemožné v době uzavírání smlouvy o smlouvě budoucí vždy dostát požadavku na bližší a specifičtější konkretizaci (kupříkladu uvedením přesných výměrů v m2) v budoucnu převáděných spoluvlastnických podílů ke společným částem (teprve budovaného) domu, jak jej restriktivně dovozuje městský soud ze znění ustanovení § 6 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb.
30. V této souvislosti lze poukázat i na skutečnost, že současná právní úprava obsažená v občanském zákoníku týkající se smluvních závazků ve vztahu k převodům bytů, nahrazující úpravu v citovaném zákoně č. 72/1994 Sb., opustila v ní převažující "kogentní" charakter právní úpravy smluv o převodu bytů, projevující se mj. právě i v podrobném vymezení obligatorních náležitostí jejich obsahu, a lze tak konstatovat, že zcela nepochybně mnohem více reflektuje výše předestřený ústavní princip i základní právo jednotlivců na respektování jejich autonomie vůle (smluvní svobody), než tomu bylo v úpravě obsažené v občanském zákoníku z roku 1964 či obecně v soukromoprávních předpisech (včetně citovaného zákona č. 72/1994 Sb.), která naopak u celé řady smluvních typů upřednostňovala kogentní výčet obligatorních náležitostí dané smlouvy (pod hrozbou vyslovení její neplatnosti), tedy úpravu autonomii vůle smluvních stran značně omezující. Současně si je ovšem Ústavní soud vědom toho, že uvedená skutečnost nemá z hlediska přímých dopadů na nyní projednávaný případ stěžovatelů žádnou významnou relevanci, neboť přechodné ustanovení § 3063 občanského zákoníku, dle Ústavního soudu nepříliš racionálně, rozlišuje a současně zavádí odlišný právní režim (a to i do budoucna) pro "staré" bytové jednotky, tj. vzniklé před nabytím účinnosti občanského zákoníku k 1. 1. 2014, a "nové" bytové jednotky, vzniklé již za doby účinnosti občanského zákoníku.
31. V neposlední řadě si je Ústavní soud rovněž vědom toho, že námitku neplatnosti předmětné smlouvy o smlouvě budoucí vznesla přímo jedna z jejích smluvních stran (společnost ARIPUANA, a. s.), a to dokonce až v odvolacím řízení. Tato skutečnost na straně jedné z procesního hlediska, tj. z hlediska přípustnosti a posouzení její důvodnosti, sice neměla dle městského soudu žádný význam, a v tomto ohledu se Ústavní soud s jeho názorem ztotožňuje, a nesouhlasí tedy s tvrzením stěžovatelů, že postupem městského soudu, pokud se jí meritorně zabýval, došlo k porušení jejich práva na spravedlivý proces. Na straně druhé ovšem tato skutečnost dle Ústavního soudu současně představuje jednu z významných okolností, kterou je třeba zohlednit při zkoumání úmyslu smluvních stran, a to se zřetelem k jejich následnému chování. Nelze totiž pominout, že tuto námitku neplatnosti smlouvy o smlouvě budoucí společnost ARIPUANA, a. s., vznesla v souvislosti s řízením o žalobním nároku stěžovatelů ze smluvní pokuty za nedodržení původního termínu dokončení stavby bytového domu, kde byla v postavení žalované, přičemž tak učinila právě až ve svém odvolání ze dne 31. 1. 2013, tj. po uplynutí více než 5 let od uzavření předmětné smlouvy o smlouvě budoucí, aniž by její platnost předtím jakkoliv zpochybňovala, a to nejen v řízení před obvodním soudem, ale ani v souvislosti s uzavíráním samotné "kupní smlouvy o převodu vlastnictví jednotek a spoluvlastnických podílů k pozemkům". Na základě výše uvedeného by tak bylo možné usuzovat, že se jednalo spíše o procesní taktiku žalované, jak se bránit stěžovateli vznesenému nároku ze smluvní pokuty, než snahu o zpochybnění platnosti předmětné smlouvy o smlouvě budoucí jako celku (tedy nejen ujednání o smluvní pokutě). Ani tyto okolnosti ovšem městský soud při svém rozhodování nijak nezohlednil (dle názoru Ústavního soudu zcela nesprávně), a to tím spíše, že za daných okolností (zejména se zřetelem k chování žalované po uzavření předmětné smlouvy o smlouvě budoucí) by bylo žádoucí zvážit, zda se z její strany nejednalo o výkon práva v rozporu s dobrými mravy (§ 3 odst. 1 občanského zákoníku z roku 1964), resp. zneužití práva (ve smyslu ustanovení § 8 občanského zákoníku) v podobě porušení zákazu venire contra factum proprium, tj. výkon práva oprávněného, který je v rozporu s jeho předchozím jednáním (blíže k tomu srov. Melzer, F., Tégl, P., a kol. Občanský zákoník - velký komentář. Svazek I. Nakladatelství Leges, 2013, s. 166 a násl.).
IV. D. Usnesení Nejvyššího soudu
32. Ústavní soud se dále zabýval ústavní stížností napadeným usnesením Nejvyššího soudu, kterým bylo podle ustanovení § 243c odst. 1 o. s. ř. odmítnuto dovolání stěžovatelů jako nepřípustné. Stěžovatelé ve způsobu, jakým Nejvyšší soud posoudil důvodnost jimi podaného dovolání, spatřují porušení svého práva na spravedlivý proces (čl. 36 odst. 1 Listiny, resp. čl. 6 odst. 1 Úmluvy).
33. Přestože Ústavní soud ve své judikatuře opakovaně zdůrazňuje, že plně respektuje zásadu minimalizace zásahů do rozhodovací činnosti Nejvyššího soudu ohledně toho, ve kterých případech je podání tohoto mimořádného opravného prostředku přípustné, jelikož si je dobře vědom skutečnosti, že z ústavního pořádku České republiky a ani z judikatury Evropského soudu pro lidská práva (srov. např. rozsudek ze dne 17. 1. 1970 ve věci Delcourt proti Belgii, stížnost č. 2689/65) nevyplývá nárok na podání dovolání či jiného mimořádného opravného prostředku, tím méně pak na jeho meritorní přezkum, nelze z uvedených závěrů v žádném případě dovodit, že se rozhodování o nich může ocitnout mimo ústavní rámec ochrany základních práv jednotlivce, tzn. především práva na spravedlivý proces [viz např. nález sp. zn. Pl. ÚS 1/03 ze dne 11. 2. 2004 (N 15/32 SbNU 131; 153/2004 Sb.); nález sp. zn. I. ÚS 2723/13 ze dne 1. 10. 2014 (N 185/75 SbNU 59); nález sp. zn. IV. ÚS 948/15 ze dne 11. 6. 2015 (N 108/77 SbNU 567) či nález sp. zn. II. ÚS 2766/14 ze dne 1. 12. 2015 (N 202/79 SbNU 281)].
34. Pokud tedy za dané situace Nejvyšší soud v ústavní stížností napadeném usnesení odmítl dovolání stěžovatelů a ztotožnil se s právním názorem městského soudu ohledně neplatnosti předmětné smlouvy o smlouvě budoucí, neboť i on dospěl k závěru, že smlouva "sice obsahuje popis (budoucího) bytu, jeho příslušenství, velikost jeho podlahové plochy a odkaz na schematický plán bytu, který je součástí přílohy smlouvy [čl. III. odst. 3. 1 písm. a) smlouvy], postrádá však dostatečně určité, tj. konkrétní vymezení převáděných spoluvlastnických podílů na společných částech domu", pak ani Nejvyšší soud nedostál své ústavní povinnosti chránit základní práva a svobody stěžovatelů (čl. 4 Ústavy), neboť jak již bylo výše zdůrazněno, i dovolací řízení je nedílnou součástí ústavního rámce pravidel spravedlivého procesu, a dovolací soud je tedy za každé situace povinen chránit základní práva a svobody jednotlivce, což však Nejvyšší soud v nyní posuzovaném případě stěžovatelů neučinil. Na uvedeném závěru nic nemění Nejvyšším soudem v odůvodnění usnesení deklarované tvrzení, že i "dovolací soud nadále zastává zásadu, že jsou-li ve vzájemném konfliktu interpretační alternativy, z nichž jedna zakládá neplatnost smlouvy a druhá nikoliv, uplatní se pravidlo priority výkladu nezakládajícího neplatnost smlouvy", neboť takové tvrzení zůstává bez významu, pokud nenachází odraz rovněž ve způsobu posouzení samotného případu, jestliže je následně překonáno tvrzením, že "platí pouze za předpokladu, že výklad nezakládající neplatnost smlouvy je vůbec možný", ačkoliv okolnosti nyní projednávaného případu stěžovatelů svědčí o opaku.
V. Závěr
35. S ohledem na výše uvedené tak Ústavní soud dospěl k závěru, že městský soud použitým výkladem obsahu předmětné smlouvy o smlouvě budoucí a na jeho základě formulovaným právním závěrem o její neplatnosti z důvodu neurčitosti vymezení v budoucnu převáděných spoluvlastnických podílů stěžovatelů na společných částech bytového domu dostatečně nezohlednil vůli smluvních stran uzavírajících předmětnou smlouvu o smlouvě budoucí a jejich následné chování, čímž nejen nepřípustně omezil právo stěžovatelů na autonomní projev vůle, zaručené v čl. 2 odst. 3 Listiny, ale v konečném důsledku porušil i jejich právo vlastnit majetek, zaručené v čl. 11 odst. 1 Listiny.
36. Jestliže pak za dané situace Nejvyšší soud napadeným usnesením následně odmítl dovolání stěžovatelů, je třeba konstatovat, že ani Nejvyšší soud nedostál své ústavní povinnosti chránit základní práva a svobody stěžovatelů (čl. 4 Ústavy), neboť i dovolací řízení je nedílnou součástí ústavního rámce pravidel spravedlivého procesu, a dovolací soud je tedy za každé situace povinen chránit základní práva a svobody jednotlivce, což však Nejvyšší soud v nyní posuzovaném případě stěžovatelů neučinil.
37. Proto Ústavní soud podle ustanovení § 82 odst. 2 písm. a) zákona o Ústavním soudu ústavní stížnosti vyhověl a podle ustanovení § 82 odst. 3 písm. a) citovaného zákona napadená rozhodnutí obecných soudů zrušil. Vázán právním názorem Ústavního soudu v tom směru, že předmětnou smlouvu o smlouvě budoucí nelze hodnotit jako neplatnou, tak musí městský soud znovu posoudit odvolání žalované proti citovanému rozsudku obvodního soudu, a to především z hlediska uplatněné odvolací námitky zpochybňující právní závěr obvodního soudu ohledně oprávněnosti stěžovateli vzneseného žalobního nároku ze smluvní pokuty.
38. Stěžovateli v ústavní stížnosti přednesenému návrhu, aby společnosti ARIPUANA, a. s., byla Ústavním soudem uložena "povinnost uhradit stěžovatelům náhradu nákladů řízení před soudy všech stupňů, včetně náhrady nákladů za zastupování před Ústavním soudem", který Ústavní soud v části, jež se týká řízení před Ústavním soudem, posoudil jako návrh ve smyslu ustanovení § 62 odst. 4 zákona o Ústavním soudu, Ústavní soud nevyhověl, neboť zde neshledal naplnění podmínek, vymezených v citovaném ustanovení § 62 odst. 4 zákona o Ústavním soudu, jelikož o tímto ustanovením předjímaný "odůvodněný případ" se zde nejedná, protože stěžovatelé nijak nevyložili, v čem spatřují podmínky pro využití tohoto výjimečného institutu. Zbylou částí návrhu se Ústavní soud nezabýval, neboť k rozhodování o nákladech řízení před obecnými soudy není příslušný, navíc v nyní projednávaném případě se obecné soudy budou muset rovněž znovu zabývat i otázkou nákladů řízení.
39. Ústavní soud rozhodl bez nařízení ústního jednání, neboť od něj nebylo lze očekávat další objasnění věci (§ 44 zákona o Ústavním soudu).