40. Z již zmíněných nálezů sp. zn. Pl. ÚS 3/2000, Pl. ÚS 8/02 a Pl. ÚS 2/03 vyplývá požadavek, aby zákonodárce - rozhodne-li se pro regulaci obsahu nájemních vztahů - tak činil takovým způsobem, aby byly chráněny v rozumném poměru zájmy pronajímatele i nájemce. V tomto ohledu musí být respektována spravedlivá rovnováha mezi požadavkem obecného zájmu společnosti a požadavkem na ochranu základních práv jednotlivce, vyjádřená především vztahem proporcionality mezi použitými prostředky a sledovanými cíli. Není přitom vyloučeno, aby v určitém časovém úseku byly s ohledem na konkrétní okolnosti výrazněji upřednostněny zájmy jedné strany (zpravidla nájemců), nesmí však jít o stav trvalý či nepřiměřeně dlouhý.
41. Ústavní soud vycházel ve svém nálezu sp. zn. Pl. ÚS 3/2000 z předpokladu, že neústavní a nezákonný zásah do práv pronajímatelů, k němuž docházelo na základě vyhlášky č. 176/1993 Sb., bude odstraněn nejpozději do konce roku 2001. Mělo se tak stát přijetím zákonné úpravy navazující na § 696 odst. 1 občanského zákoníku, která by umožnila samostatný a tržně autentický vývoj ceny nájemného za současné ochrany nájemců před nepřiměřenými cenovými skoky či požadavky pronajímatelů. Bylo by proto plně v souladu s právními závěry vyslovenými v tomto nálezu, pokud by nová zákonná úprava umožnila postupný, a nikoliv nárazový růst cen nájemného, čímž by vytvořila nájemcům dostatečný prostor, aby se přizpůsobili novým poměrům. Takovéto dočasné omezení by v závislosti na jeho konkrétních parametrech mohlo obstát z hlediska čl. 11 odst. 1 a 4 Listiny, resp. čl. 1 Dodatkového protokolu s tím, že k dosažení požadované rovnováhy by došlo po uplynutí přechodného období. Podstatné je, že již v jeho rámci by nájemné rostlo výrazně rychleji než podle předchozích právních předpisů.
42. Vznik práva na náhradu za nucené omezení vlastnického práva podle čl. 11 odst. 4 Listiny lze v souvislosti s regulací nájemného připustit až ve vztahu k období, kdy již obecně nebylo možné z ústavněprávního hlediska aprobovat jeho výši vyplývající z právních předpisů zrušených Ústavním soudem. To znamená, že se tak mohlo stát teprve od 1. ledna 2002, kdy nastal stav, že zákon ani jiný právní předpis nestanovily žádný způsob, jak dosáhnout požadovaného zvýšení nájemného (možnost zvýšení nájemného soudem nebyla tou dobou v judikatuře obecných soudů připuštěna).
43. Jak již bylo uvedeno výše, Nejvyšší soud dospěl v rozsudku sp. zn. 22 Cdo 367/2012 (viz zejména bod 9 tohoto nálezu) k závěru, že výše náhrady za nucené omezení vlastnického práva podle čl. 11 odst. 4 Listiny za období od 1. ledna 2002 do 31. prosince 2006 nebo za jeho část nesmí přesahovat rozdíl mezi nájemným, na které by měl dotčený pronajímatel nárok podle zákona č. 107/2006 Sb. k 1. lednu 2007, a nájemným, na které měl stěžovatel nárok podle předchozí regulace. Ústavní soud shledává tento právní názor ústavně konformním. Nejvyšší soud nepochybil, pokud při stanovení výše předmětné náhrady přihlédl ke způsobu, jakým upravil možnost jednostranného zvýšení nájemného právě uvedený zákon. Z dnešního pohledu není nikterak sporné, že právě tento zákon vedl k odstranění protiústavního stavu v oblasti nájemních vztahů (srov. usnesení ze dne 19. května 2011 sp. zn. IV. ÚS 3032/10). Jím provedená (de)regulace nájemného, jež byla z hlediska pronajímatelů jednoznačně vstřícnější, časem umožnila dospět k uspokojivému řešení cenových hladin nájemného, čímž přispěla ke vzniku funkčního trhu s byty. V průběhu účinnosti zákona (zákon byl zrušen uplynutím dne 31. prosince 2013, kdy nabyl účinnosti zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník) tato regulace navíc nebyla relevantně zpochybněna, resp. nebyla předmětem meritorního přezkumu v řízení o kontrole ústavnosti. Za nepřiměřenou přitom nelze prima facie považovat ani délku čtyř let, v jejímž rámci mohlo postupně dojít k výraznějšímu růstu nájemného, ani skutečnost, že v některých případech (v závislosti na konkrétní oblasti, kde se nachází předmětný byt) nevedlo použití zákona č. 107/2006 Sb. ke zvýšení nájemného hned v dalším roce.
44. Přisvědčit lze i závěru, podle něhož se při stanovení výše předmětné náhrady nezohledňuje časové období, které předcházelo přijetí zákona č. 107/2006 Sb. Ústavní soud si je vědom toho, že k odstranění protiústavního stavu nedošlo jednostranným zvýšením k 1. lednu 2007, nýbrž teprve postupným zvyšováním nájemného v horizontu několika let. Rovněž uznává, že prodlužování stavu, kdy chyběl zákonný základ pro takovéto zvyšování, se v závislosti na konkrétních poměrech mohlo projevit (a ve velkém množství případů také projevilo) dalším prohloubením nerovnováhy mezi právy a povinnostmi pronajímatelů, projevující se negativně v jejich majetkové sféře, zejména z hlediska výše jejich příjmů z pronájmu a souvisejících výdajů, jakož i růstu nebo úbytku hodnoty jejich nemovitosti. Pakliže se tedy při výpočtu výše náhrady vychází z nájemného stanoveného k 1. lednu 2007, zohledňujícího rovněž vývoj nájemného v období let 2002 až 2006, takovéto východisko lze považovat za relevantní a postačující ve vztahu k celému tomuto období. Náhradě vypočtené na jeho základě nelze vytknout, že by neplnila svůj účel, a to bez ohledu na to, že v některých případech podle tohoto výpočtu nárok na její zaplacení nemusí vzniknout.
45. Pro úplnost je třeba dodat, že uvedený způsob určení, resp. limitace výše předmětné náhrady nelze nezbytně považovat za jediný možný. Za situace, kdy tato náhrada není předmětem zákonné úpravy, bylo povinností obecných soudů dovodit její výši způsobem, který bude reflektovat její účel a rozumným způsobem ji odůvodňovat tak, aby byla při jejich rozhodování vyloučena svévole. Těmto požadavkům přitom předmětné řešení, jež je dnes již součástí ustálené judikatury obecných soudů, nepochybně odpovídá.
46. Ústavní soud má za to, že tento výklad se neodchyluje od právních názorů obsažených v nálezech sp. zn. Pl. ÚS 3/2000, Pl. ÚS 8/02 a IV. ÚS 423/08 (posledně uvedený nález je třeba vykládat v souladu s odůvodněním stanoviska pléna sp. zn. Pl. ÚS-st. 27/09), pročež neshledal důvod pro předložení svého právního názoru plénu Ústavního soudu k přijetí stanoviska podle § 23 zákona o Ústavním soudu. Zároveň se jím doplňují právní závěry vyslovené v již zmíněných usneseních sp. zn. I. ÚS 1008/14, IV. ÚS 1197/14 a IV. ÚS 1666/12 a v usneseních ze dne 19. ledna 2016 sp. zn. IV. ÚS 3145/15 a ze dne 12. dubna 2016 sp. zn. IV. ÚS 2217/15.
V./d Posouzení nároku stěžovatele na náhradu podle čl. 11 odst. 4 Listiny
47. Uvedený výklad se promítá do ústavněprávního posouzení projednávané věci. V případě stěžovatele byl jeho nárok na náhradu za období od 1. ledna 2003 do 5. srpna 2003 posouzen v souladu s tímto nálezem aprobovanými právními závěry, vyslovenými v rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 367/2012. Pokud tedy obecné soudy dospěly k závěru, že stěžovatel měl (s ohledem na možnost zvýšení nájemného podle vyhlášky města Pardubice č. 30/95) podle předchozích právních předpisů dokonce nárok na vyšší nájemné, což z jeho strany bylo v ústavní stížnosti rozporováno pouze obecně (v rovině nesouhlasu) a bez další argumentace, pak nelze jejich závěru, podle něhož mu nevznikl nárok na náhradu podle čl. 11 odst. 4 Listiny, z ústavněprávního hlediska nic vytknout. Obecné soudy tato svá rozhodnutí náležitým způsobem odůvodnily. Ústavní soud neshledal, že by napadenými rozsudky bylo porušeno základní právo stěžovatele na spravedlivý proces podle čl. 36 odst. 1 Listiny nebo jeho vlastnické právo podle čl. 11 odst. 1 a 4 Listiny.
VI. Závěr
48. Protože napadenými rozsudky nebyla porušena ústavně zaručená základní práva a svobody stěžovatele, Ústavní soud rozhodl podle § 82 odst. 1 zákona o Ústavním soudu o zamítnutí jeho ústavní stížnosti. O návrhu na vyslovení naléhavosti věci ve smyslu § 39 téhož zákona již nerozhodoval, neboť přijetím tohoto nálezu pozbyl opodstatnění.