55. Napadenými rozhodnutími obecných soudů byla žaloba stěžovatele v plném rozsahu zamítnuta, a náhradu tak neobdržel žádnou, neboť soudy aplikovaly jako referenční kritérium pro učení výše náhrady výši nájemného, kterou mohl vlastník dosahovat podle zákona č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného. Protože však rozdíl vypočtený podle zákona č. 107/2006 Sb. činil podle soudu 779 Kč měsíčně, tedy za žalované období deseti měsíců částku 7 790 Kč, dospěly soudy k závěru, že uvedená částka nepředstavuje citelný a intenzivní zásah do majetkové sféry stěžovatele, tudíž nepředstavuje ani takové omezení vlastnického práva, které má být právním titulem pro případnou náhradu.
56. Uvedenému přístupu nalézacího a odvolacího soudu však nelze přisvědčit. Je nutno odlišit samotný zásah do vlastnického práva majitelů domů spočívající v systému regulovaného nájemného na straně jedné a otázku náhrady za tento zásah, tedy náhrady za omezení vlastnického práva, na straně druhé. Způsob určení výše náhrady, resp. výše náhrady samotná, nemůže zpětně vyloučit nárok jako takový, jako to učinily soudy v nyní projednávané věci. Již uvedená skutečnost by postačovala pro derogační zásah Ústavního soudu ve vztahu k napadeným rozhodnutím.
57. Nadto je však nutno odpovědět na otázku, zda je možno nadále, po rozhodnutích ESLP ve věcech Čapský a Jeschkeová proti České republice a Heldenburgovi proti České republice, aplikovat pro stanovení výše náhrady metodu, která plyne z rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 367/2012, resp. která byla meritorně potvrzena Ústavním soudem v nálezu sp. zn. II. ÚS 3219/15, tedy zda je možno nadále určovat výši náhrady za období od 1. 1. 2002 do 31. 12. 2006 dle zákona č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného.
58. Z rozhodnutí ESLP Čapský a Jeschkeová proti České republice a Heldenburgovi proti České republice jasně plyne, že uvedený způsob stanovení výše náhrady za omezení vlastnického práva ESLP odmítl. Vláda České republiky se v řízení před ESLP domáhala právě určení spravedlivého zadostiučinění optikou výše nájemného, které mohli stěžovatelé z předmětných bytů vybírat podle zákona č. 107/2006 Sb. ke dni 1. 1. 2007, jinak řečeno, požadovala, aby pro výpočet výše spravedlivého zadostiučinění použil ESLP referenční kritérium dle zákona č. 107/2006 Sb., jako kdyby bylo účinné ode dne 1. 1. 2002 (bod 33 rozsudku Čapský a Jeschkeová). Tento způsob výpočtu však ESLP neakceptoval. V uvedeném kontextu je nutno pro další závěry Ústavního soudu rekapitulovat argumenty vlády, kterým ESLP nepřisvědčil. Vláda neuspěla s argumentem, že v jiných rozhodnutích ESLP ve věci regulace nájemného ESLP shledal porušení Úmluvy v důsledku skutečnosti, že výše vybíraného nájemného byla nedostatečná, neboť nepokrývala ani náklady na odpisy předmětných nemovitostí, natož aby umožňovala dosažení přiměřeného zisku, zatímco v projednávané věci ESLP rozhodl o porušení Úmluvy v důsledku nezákonnosti zásahu, nikoli jeho nepřiměřenosti. Vláda též uvedla, že požadovaný rozdíl mezi regulovaným nájemným a "tržním nájemným" (nájemným, které by stěžovatelé v příslušné době a lokalitě vybrali, pokud by předmětné nemovitosti nepodléhaly regulaci nájemného) nebo "minimálním ekonomickým nájemným" nelze akceptovat, neboť trh s nemovitostmi byl v důsledku regulace nájemného zkreslen, tržní nájemné bylo tudíž nadhodnoceno. Pokud jde o minimální ekonomické nájemné, bylo dle vlády relevantní období příliš krátké, a nemělo proto žádnou vypovídací hodnotu (pokud jde o časový rámec pro případnou investici do nemovitosti nebo jejího dalšího případného zhodnocování a s tím související návratnosti investice). Vláda proto považovala za vhodné použít právě metodu plynoucí z rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 367/2012, která rozlišuje mezi plnou náhradou a náhradou za omezení vlastnictví, která se nemusí přesně rovnat rozdílu mezi tržním a regulovaným nájemným a která plyne ze zákona č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného, (body 30-34 rozsudku Čapský a Jeschkeová).
59. Je podstatné, že ESLP uvedeným argumentům nepřisvědčil (body 41-45 rozsudku Čapský a Jeschkeová) a rozhodl o stanovení výše spravedlivého zadostiučinění tak, že "určení výše náhrady by se mělo mimo jiné zakládat na rozdílu mezi nájemným v podmínkách volného trhu a nájemným, na něž měli stěžovatelé právo podle vnitrostátní právní úpravy, která byla shledána ze strany ESLP protiprávní" ("the determination of the compensation should be based, among other things, on the difference between the rent under free-market conditions and the rent to which the applicants were entitled under the domestic legislation which the Court has found to be unlawful" (bod 45 rozsudku Čapský a Jeschkeová).
60. Z rozsudku ELSP je tedy zřejmé, že základní metodou, kterou by měly obecné soudy postupovat při určení výše náhrady za omezení vlastnického práva v období, kterého se rozsudky ESLP týkají (od 1. 1. 2002 do 31. 12. 2006), nemůže být nadále výpočet dle zákona č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného, nýbrž rozdíl mezi nájemným v podmínkách volného trhu a nájemným, na něž měli vlastníci právo podle vnitrostátní právní úpravy, popř. nájemného skutečně vybraného, bylo-li vyšší. Tímto došlo k překonání právních závěrů plynoucích z rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 367/2012, resp. nálezu Ústavního soudu sp. zn. II. ÚS 3219/15 ze dne 7. 6. 2016 (N 105/81 SbNU 663), které naopak aprobovaly metodu určení výše náhrady dle zákona č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného. S ohledem na čl. 1 odst. 2 Ústavy České republiky ("Česká republika dodržuje závazky, které pro ni vyplývají z mezinárodního práva") respektuje rozhodující senát Ústavního soudu tento právní závěr, aniž by bylo nutno využít stěžovatelem požadovaný postup dle § 23 zákona o Ústavním soudu.
61. Respektováním způsobu stanovení náhrady za omezení vlastnického práva plynoucího z rozsudků ESLP ve věcech Čapský a Jeschkeová proti České republice ze dne 9. 2. 2017 a Heldenburgovi proti České republice ze dne 9. 2. 2017 předejde soudní moc dalším možným stížnostem a případnému neúspěchu České republiky před Evropským soudem pro lidská práva pro tvrzenou nedostatečnou kompenzaci za porušení čl. 1 Dodatkového protokolu k Úmluvě. Porušení Úmluvy shledal ESLP v rozhodnutí R & L, s. r. o., a ostatní proti České republice ze dne 3. 7. 2014 právě již v tom, že Česká republika zasahovala do práva na majetek bez relevantního zákonného základu. V tomto ohledu je situace všech pronajímatelů (vlastníků) shodná, neboť uvedenému zásahu byli vystaveni všichni shodným způsobem.
62. Obecné soudy jsou tak povinny při rozhodování o výši náhrady za omezení vlastnického práva regulací nájemného v období od 1. 1. 2002 do 31. 12. 2006 vycházet jako z primárního kritéria z rozdílu mezi obvyklým (tržním) nájemným v daném místě a daném čase a nájemným, kterého mohl dle právní úpravy vlastník dosahovat či kterého skutečně dosahoval. ESLP však připouští ("mimo jiné"), že nemusí jít o kritérium jediné. Obecné soudy tedy mohou vzít v úvahu další okolnosti případu, přičemž odchýlení se od shora uvedené základní metody stanovení náhrady musí být založeno na věcných důvodech směřujících ke spravedlivému řešení věci a opřené o přesvědčivou a racionální argumentaci.
63. Ústavní soud v nyní posuzovaném případě shrnuje, že způsob, kterým obecné soudy přistoupily k posouzení nároku stěžovatele na náhradu za zásah do vlastnického práva v období od 1. 6. 2005 do 31. 3. 2006 způsobený regulací nájemného, spočívající v tom, že aplikací zákona č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného, vyloučily vůči stěžovateli jakoukoli náhradu, je s ohledem na shora uvedené závěry ústavně neakceptovatelný.
64. Ústavní soud uzavírá, že napadenými rozhodnutími došlo k porušení ústavního práva stěžovatele na ochranu vlastnictví dle čl. 11 odst. 1 Listiny, resp. čl. 1 Dodatkového protokolu k Úmluvě.
65. Ústavní soud proto nálezem vyhověl ústavní stížnosti a shora označená rozhodnutí podle § 82 odst. 3 písm. a) zákona o Ústavním soudu zrušil.