35. Podle obecných soudů se stěžovatelka pronájmem pozemku vzdala ve prospěch prvního nájemce práva s pozemkem disponovat, a nemohla tak ohledně něj uzavřít další smlouvu udělující právo pozemek užívat, jelikož se nejednalo o věc právně volnou. Nejvyšší soud v napadeném rozhodnutí odkázal na vlastní ustálenou judikaturu a uvedl, že neexistuje žádný rozumný důvod, pro který by nebylo možno právní názor nemožnosti dvojího nájmu vztáhnout rovněž na nájem pozemku. Dále konstatoval, že v posuzovaném případě nepřipadá v úvahu jiný výklad smlouvy o billboardu, a zvolený výklad označil za nepochybný a logicky zcela opodstatněný, odmítaje tak stěžovatelčiny námitky o porušení principu priority výkladu, který nevede k závěru o neplatnosti smlouvy, před takovým výkladem, který neplatnost smlouvy zakládá.
36. Nájem je jedním ze závazkových vztahů. Pro ty obecně platí, že nepůsobí vůči všem - na rozdíl od erga omnes účinku věcných práv - nýbrž pouze mezi stranami závazku (§ 488 OZ z roku 1964; srov. nyní § 976 a 1721 OZ z roku 2012). Úprava nájmu vykazuje některé věcněprávní prvky: dojde-li například ke změně vlastnictví pronajaté věci, nový vlastník vstupuje do právního postavení pronajímatele (§ 680 odst. 2 OZ z roku 1964; srov. nyní § 2221 odst. 1 OZ z roku 2012, podle něhož "přejdou práva a povinnosti z nájmu na nového vlastníka"), důsledky existence nájmu pro třetí osoby však zákon upravuje výslovně a neodstraňuje tím zcela závazkový charakter tohoto právního vztahu.
37. Podstatou nájmu je přenechání věci za úplatu nájemci, aby ji dočasně (ve sjednané době) užíval nebo z ní bral i užitky (§ 663 OZ z roku 1964; srov. nyní § 2201 OZ z roku 2012). Nájemní smlouvou tak nájemce nabývá právo věc dočasně užívat, ale nestává se novým vlastníkem, nýbrž pouze detentorem (držitelem) věci. Nájemní smlouvou nedochází k převodu práva pronajímatele (vlastníka) s věcí disponovat. Právo pronajímatele (vlastníka) s věcí disponovat se projevuje například tím, že může - jak již bylo uvedeno - vlastnické právo k pronajaté věci převést na jinou osobu.
38. Obdobně sama existence nájemní smlouvy nebrání tomu, aby vlastník k věci, kterou pronajímá, uzavřel další nájemní smlouvu. Pokud kvůli prvnímu nájmu nebude vlastník schopen plnit své povinnosti podle druhé nájemní smlouvy, je na něm, aby první nájem buď řádně ukončil, nebo nesl právní důsledky spojené s porušením druhé nájemní smlouvy. Nelze přitom vyloučit situace, v nichž bude možné současné řádné plnění v rámci obou nájemních vztahů. V každém případě však jsou tyto případy řešitelné prostřednictvím jiných právních nástrojů, než je dovození absolutní neplatnosti druhé nájemní smlouvy, přičemž tyto mírnější prostředky nezbavují smlouvy právních účinků, a více tak respektují to, k čemu se jednotlivci svobodně rozhodli zavázat. V případě, že není plnění druhé nájemní smlouvy uskutečnitelné kvůli závazkům pronajímatele (vlastníka) dle první nájemní smlouvy, by závěr o absolutní neplatnosti druhé nájemní smlouvy mohl zhoršit právní postavení druhého nájemce. Připravil by ho totiž o možnost domáhat se práv plynoucích z porušení druhé nájemní smlouvy ze strany pronajímatele (vlastníka). Současně by nepřípustně zvýhodňoval pronajímatele (vlastníka), ačkoliv právě ten ve většině případů svým jednáním způsobí, že druhou nájemní smlouvu nebude možné plnit.
39. Nejvyššímu soudu se nepodařilo vyložit, jaký legitimní cíl sleduje jeho výklad dovozující absolutní neplatnost druhé nájemní smlouvy. Snaha zabránit tomu, aby vlastník pobíral nájemné za jednu věc od dvou různých subjektů, takový legitimní cíl nepředstavuje. Pobírání dvojího nájemného není zákonem zakázáno, navíc si lze představit situace, kdy bude pronajímatel řádně plnit dle obou nájemních smluv, a v nichž tedy bude pobírání dvojího nájemného namístě. Má-li být tato snaha chápána jako ochrana práv druhého nájemce před placením nájemného pro případ, že by nemohl věc řádně užívat, není dovození absolutní neplatnosti druhé nájemní smlouvy k ochraně práv druhého nájemce nezbytné. Nebude-li druhému nájemci možné poskytnout kvůli prvnímu nájmu řádné plnění, má nárok na slevu nájemného (§ 674 OZ z roku 1964), případně není povinen nájemné platit (§ 673 OZ z roku 1964; srov. nyní § 2208 odst. 1 OZ z roku 2012). Z poznámky Nejvyššího soudu, že by mohlo dojít k rozepřím mezi prvním a druhým nájemcem, rovněž nelze dovodit, jaký legitimní cíl jeho výklad sleduje. Není totiž zřejmé, jaké konkrétní rozepře má Nejvyšší soud na mysli, a současně nelze vyloučit vznik sporů bez ohledu na to, jak bude právní úprava vyložena - výklad zvolený Nejvyšším soudem ostatně vede ke sporům založeným na otázce, zda je druhá nájemní smlouva platná.
40. Právní názor Nejvyššího soudu, který dovozuje absolutní neplatnost nájemních smluv uzavřených k již pronajaté věci, je navíc kritizován i v komentářové literatuře. Petr Bezouška výslovně uvádí, že "[j]ako chybný je třeba odmítnout názor judikatury, že neplatnou je nájemní smlouva, kterou je pronajat předmět již jednou pronajatý" (BEZOUŠKA, Petr. § 37. In: FIALA, Josef, KINDL, Milan, HURDÍK, Jan a kol. Občanský zákoník: Komentář. Díl 1. Praha: Wolters Kluwer, 2009, s. 202). Milan Hulmák a Marek Novotný obdobně uvádějí, že "[p]rávní volnost není dle našeho názoru podmínkou platnosti nájemní smlouvy. Rozpor s předchozí smlouvou nemůže zakládat neplatnost nájemní smlouvy pro rozpor se zákonem. Nejde ani o případ počáteční nemožnosti plnění. Objektivně totiž možnost plnění vyloučena není" (HULMÁK, Milan a NOVOTNÝ, Marek. § 663. In: ŠVESTKA, Jiří, SPÁČIL, Jiří, ŠKÁROVÁ, Marta a kol. Občanský zákoník I, II. 2. vydání. Praha: Nakladatelství C. H. Beck, 2009, s. 1877), k čemuž Hulmák dodává, že "[n]elze paušálně říci, že by pronájem určitého předmětu bránil uzavření další nájemní smlouvy, nebo smlouvy o zřízení věcného břemene" (HULMÁK, Milan. § 684. In: ŠVESTKA, Jiří, SPÁČIL, Jiří, ŠKÁROVÁ, Marta a kol. Občanský zákoník I, II. 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2009, s. 1946). Ústavní soud se dále ztotožňuje i s vyjádřením amici curiae poukazujícím na odlišný judikatorní přístup Nejvyššího soudu Československé republiky.
41. Právní názor Nejvyššího soudu konečně nebyl přejat ani do nové občanskoprávní úpravy účinné od 1. 1. 2014, která se proti němu naopak vymezuje. Dle § 1760 OZ z roku 2012 tak platí, že "[s]kutečnost, že strana nebyla při uzavření smlouvy oprávněna nakládat s tím, co má být podle smlouvy plněno, sama o sobě neplatnost smlouvy nevyvolává" (Ústavní soud podotýká, že vlastník pronajaté věci přitom navíc je oprávněn s věcí nakládat), ustanovení § 1763 OZ z roku 2012 pak míří na situace, kdy je užívací právo k téže věci poskytnuto více osobám na základě postupně uzavíraných smluv, například tedy i smluv nájemních. Stanoví, že "[p]oskytne-li strana postupně uzavřenými smlouvami různým osobám právo užívat nebo požívat tutéž věc v tutéž dobu, nabývá takové právo osoba, které převodce poskytl věc k užívání nebo požívání nejdříve. Není-li nikdo takový, náleží právo osobě, s níž byla uzavřena smlouva, která nabyla účinnosti jako první". Dle Bohumila Dvořáka "[v]e světle nové právní úpravy již [...] neobstojí" judikatura Nejvyššího soudu týkající se i absolutní neplatnosti v případě dvojího nájmu téže věci (DVOŘÁK, Bohumil. § 1760. In: PETROV, Jan, VÝTISK, Michal, BERAN, Vladimír a kol. Občanský zákoník: komentář. Praha: C. H. Beck, 2017, s. 1713), je však třeba uvést, že tato judikatura nepředstavovala ústavně konformní výklad ani u OZ z roku 1964.
42. Ústavní soud tedy shrnuje, že dojde-li k uzavření více nájemních smluv k téže věci (tzv. dvojí nájem), není ústavně konformní výklad, že druhá ze smluv je absolutně neplatná z důvodu počáteční právní nemožnosti plnění, neboť tento závěr je v rozporu s právem na svobodné jednání dle čl. 2 odst. 3 Listiny základních práv a svobod a z něj odvozeným principem ochrany autonomie vůle a smluvní svobody ve spojení se zásadou pacta sunt servanda plynoucí z čl. 1 odst. 1 Ústavy České republiky. Sama existence dvou nájemních smluv k téže věci nemůže opodstatňovat závěr o absolutní neplatnosti druhé z těchto smluv. Výklad nerespektující tyto principy představuje i porušení práva pronajímatele (vlastníka) vlastnit majetek podle čl. 11 odst. 1 Listiny.
43. Obecné soudy dovodily absolutní neplatnost druhé smlouvy, kterou posoudily jako nájemní, a tento svůj závěr opřely pouze o skutečnost, že pozemek, jehož se tato druhá smlouva týkala, byl již pronajatý. Tímto závěrem porušily výše vyložené principy a porušily právo stěžovatelky na svobodné jednání dle čl. 2 odst. 3 Listiny základních práv a svobod ve spojení se zásadou pacta sunt servanda plynoucí z čl. 1 odst. 1 Ústavy České republiky a dále i její právo vlastnit majetek podle čl. 11 odst. 1 Listiny, jelikož stěžovatelce jako vlastníkovi pozemku zabránily s věcí právně disponovat (pronajmout pozemek) a upřely oprávnění požívat její užitky (nájemné), tedy zasáhly do základních složek vlastnického práva. Zvláště patrné je v kontextu projednávané věci porušení zásady pacta sunt servanda. Obecné soudy totiž umožnily vedlejší účastnici namítat absolutní neplatnost smlouvy o billboardu z důvodu existence nájemního vztahu k pozemku, o čemž však vedlejší účastnice věděla již při podpisu smlouvy, která se této skutečnosti výslovně věnuje; vznesení uvedené námitky v řízení před obecnými soudy je tak třeba hodnotit jako účelovou snahu vyvázat se ze smlouvy o billboardu.
44. V dalším řízení je na obecných soudech, aby posoudily, zda má stěžovatelka nárok na nájemné, jehož se domáhá, v souladu s výše vyloženými principy. Smlouvu, kterou stěžovatelka uzavřela s vedlejší účastnicí, nemohou pokládat za absolutně neplatnou z důvodu, že pozemek, jehož se týká, byl již pronajatý. K otázce, zda by bylo možné řádně plnit smlouvu o billboardu, tedy zda právo užívat pozemek pro zelinářské účely prvního nájemce vylučuje právo umístit a provozovat billboard vedlejší účastnice, lze opět odkázat na komentářovou literaturu, jež - odmítajíc právní názor Nejvyššího soudu - jako ilustrativní příklad slučitelnosti dvojího nájmu v první řadě přímo uvádí pronájem pozemku k zemědělským účelům a k umístění reklamního zařízení (HULMÁK, § 684, op. cit., s. 1946, tak uvádí, že: "[p]ronájem pozemku k umístění reklamního zařízení nebrání pronájmu téhož pozemku k zemědělským účelům, pronájem nemovitosti k užívání v určitý čas nebrání pronájmu stejné nemovitosti k užívání v jiný čas").
45. Nad rámec nosných důvodů lze dále poznamenat, že je ze zápisu jednání s prvním nájemcem zřejmé, že tento vyslovil souhlas s umístěním billboardu na předmětném pozemku, a to ještě před podpisem smlouvy o billboardu. Taktéž vedlejší účastnice ve smlouvě o billboardu potvrdila, že je seznámena s tím, že je pozemek pronajat jako zahrada, a stěžovatelka zároveň prohlásila, že existující nájemní smlouva neznemožňuje realizaci smlouvy o billboardu. Souhlas prvního nájemce není nutnou podmínkou platnosti smlouvy o billboardu, avšak slouží jako zřetelný doklad, že v projednávaném případě došlo ke shodě vůle všech dotčených jednotlivců upravit své vztahy sjednaným způsobem. Obecné soudy tak postupovaly v projednávaném případě v rozporu s projevenou vůlí všech dotčených jednotlivců a jimi provedený zásah do autonomní sféry těchto jednotlivců neměl legitimní cíl.
IV. Závěr
46. Jelikož napadenými rozhodnutími bylo porušeno základní právo stěžovatelky na svobodné jednání podle čl. 2 odst. 3 Listiny ve spojení se zásadou pacta sunt servanda plynoucí z čl. 1 odst. 1 Ústavy a právo vlastnit majetek podle čl. 11 odst. 1 Listiny, Ústavní soud podle ustanovení § 82 odst. 2 písm. a) zákona o Ústavním soudu vyhověl ústavní stížnosti stěžovatelky a napadená rozhodnutí podle ustanovení § 82 odst. 3 písm. a) téhož zákona zrušil.