56. V daném případě bylo v kupní smlouvě ujednáno mimo jiné i to, že nemovitost fakticky užívají osoby odlišné od převodce či osoby zapsané ve veřejném seznamu jako vlastník. Taková okolnost sama o sobě nevypovídá o nesouladu mezi evidovaným a skutečným právním stavem, může však být jedním z faktorů relevantních pro posouzení potřeby další aktivity.
57. V projednávané věci nelze pominout, že spornou nemovitost stěžovatel sice osobně neprohlédl, učinil tak však jeho syn, jehož činnost a vědomosti je třeba při hodnocení investigativní aktivity rovněž zohlednit, tím spíše, vycházel-li z nich částečně i samotný odvolací soud. Již z tohoto důvodu nelze přisvědčit závěru odvolacího soudu, že stěžovatel žádnou relevantní aktivitu v tomto ohledu nevyvinul. Požadavek na prohlídku nemovitosti přitom není samoúčelný. Jeho smyslem je kromě jiného získání informací významných pro posouzení souladu evidovaného a skutečného právního stavu a typicky může směřovat k odhalení situací, v nichž osoby užívající nemovitost samy zpochybňují vlastnické oprávnění převodce nebo vystupují jako osoby, jimž svědčí vlastní věcné či jiné právo.
58. Z učiněných zjištění vyplývá, že stěžovatel věděl o tom, že nemovitost užívají rodinní příslušníci žalobce a že mezi nimi a převodcem existuje spor ohledně dalšího užívání nemovitosti (viz bod 10 rozsudku odvolacího soudu). Nebylo však zjištěno, že by osoby užívající nemovitost tvrdily, že jim svědčí vlastnické právo, tudíž ani potřeba vyjasnění důvodu jejich užívání nebyla stěžejní (srov. obdobně rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 31. 3. 2025 sp. zn. 22 Cdo 817/2024, bod 24). Spory o užívání nemovitosti či existence obligačních práv třetích osob totiž ještě samy nevypovídají o nesouladu evidovaného a skutečného vlastnického práva. Podstatné proto bylo, zda v rámci seznámení se s faktickým stavem mohl stěžovatel, případně jeho syn, zjistit konkrétní okolnosti vyvolávající pochybnosti o souladu zapsaného a skutečného právního stavu, které se týkají přímo žalobce coby původního vlastníka.
59. V tomto ohledu lze považovat za relevantní jednu konkrétní okolnost, totiž že stěžovatel slyšel o tom, že žalobce je "alkoholik". Sama tato informace však bez dalšího neumožňuje rozumný závěr o duševní nezpůsobilosti, omezení svéprávnosti či možné neplatnosti právních jednání, a nemůže proto sama o sobě přímo vyvracet dobrou víru nabyvatele. Označení "alkoholik" může mít v běžném společenském styku různý význam. Alkoholismus není právní kategorií a nelze z něj automaticky dovozovat neschopnost právně jednat. To platí tím spíše za situace, kdy případná duševní porucha žalobce nebyla natolik zjevná, že její existence musela být následně zpětně zjišťována prostřednictvím znaleckého dokazování. Odvolací soud této informaci přikládá zásadní význam, aniž by ve svém rozsudku přesvědčivě vysvětlil, jaký konkrétní obsah měla mít, v jakém kontextu zazněla, kdo ji sdělil, nebo zda měla odkazovat k možné závislosti, zdravotnímu stavu či omezení rozpoznávacích schopností žalobce, jak naznačuje odvolací soud až ve vyjádření k ústavní stížnosti.
60. Pokud měla tato informace představovat pouze indicii o možném nesouladu zapsaného a skutečného stavu, bylo třeba posoudit její význam v souhrnu s ostatními zjištěnými okolnostmi případu. V této souvislosti se mimo jiné jeví relevantní zjištění, že mezi rodinou žalobce a převodcem probíhala jednání o zpětné koupi nemovitosti (viz body 10 a 22 rozsudku odvolacího soudu); to může nasvědčovat tomu, že původně vycházeli z existence platného převodu a snažili se jeho důsledky řešit dodatečně. Odvolací soud však nevysvětlil, proč právě v kombinaci s tím, že rodina žalobce nemovitost užívala z jiného důvodu a s převodcem jednala o jejím zpětném odkupu, případně s přihlédnutím k dalším zjištěným okolnostem, měla zmínka o údajném alkoholismu žalobce z pohledu poctivého a rozumně opatrného nabyvatele v obdobném postavení vyvolat takové pochybnosti o souladu zapsaného a skutečného právního stavu, které zakládaly potřebu dalšího ověřování.
61. Nadto odvolací soud neobjasnil, jaká další konkrétní aktivita měla následovat, jaký její rozsah bylo možno po stěžovateli rozumně požadovat, jaké skutečnosti jí měly být zjištěny a proč by právě tato zjištění vedla k poznání skutečného právního stavu. Obecné konstatování odvolacího soudu v bodě 41 rozsudku, že pokud by stěžovatel s ohledem na existující pochybnosti o správnosti knihovního zápisu vyvinul potřebnou investigativní aktivitu, pak by tuto skutečnost (duševní poruchu žalobce) vědět mohl, aniž by to blíže konkretizoval, tomuto požadavku nevyhovuje. Zároveň chybí vysvětlení příčinné souvislosti mezi vytýkaným nedostatkem investigativní aktivity a nevědomostí stěžovatele o okolnostech významných pro posouzení platnosti předchozích právních jednání.
62. Ústavní soud v této fázi neuzavírá, že stěžovatel byl v dobré víře nebo že požadavku přiměřené investigativní aktivity dostál, to mu ani nepřísluší. Takový závěr předpokládá nejprve úplné objasnění skutkových okolností, zejména rozsahu vědomostí osob podílejících se na převodu. Teprve následně lze hodnotit, zda bylo vzhledem k souhrnu okolností přiměřené požadovat po stěžovateli další investigativní aktivitu, v čem měla spočívat, co jí bylo možné zjistit a zda existuje příčinná souvislost mezi případným nedostatkem investigativní aktivity a nevědomostí o skutečném právním stavu.
63. Odvolací soud však učinil závěr o absenci dobré víry předčasně a bez dostatečně přesvědčivého odůvodnění, čímž nepřiměřeně vychýlil rovnováhu mezi ochranou vlastnického práva původního vlastníka a ochranou právní jistoty a důvěry nabyvatele ve správnost veřejného seznamu. Tím porušil právo stěžovatele na soudní ochranu podle čl. 36 odst. 1 Listiny a jeho právo vlastnit majetek podle čl. 11 odst. 1 Listiny.
64. Přestože stěžovatel v dovolání brojil proti závěru odvolacího soudu o absenci dobré víry a namítal, že okolnosti rozhodné pro její posouzení nebyly dostatečně zjištěny ani náležitě vyhodnoceny způsobem odpovídajícím ochraně dobrověrného nabyvatele, Nejvyšší soud uvedené pochybení neodstranil. Rozhodování o dovolání přitom nestojí mimo ústavní rámec ochrany základních práv; také dovolací soud je jako orgán soudní moci povolán k jejich ochraně podle čl. 4 Ústavy. Jestliže tedy Nejvyšší soud považoval úvahy odvolacího soudu za přiměřené a dostatečně odůvodněné, ačkoli uvedeným ústavním požadavkům nevyhověly, aproboval ústavně vadné posouzení věci. Závěr o porušení ústavně zaručených práv stěžovatele se proto vztahuje i na jeho rozhodnutí.
VI.
Závěr
65. Ústavní soud uzavírá, že napadenými rozhodnutími odvolacího soudu a Nejvyššího soudu byla porušena stěžovatelova základní práva podle čl. 36 odst. 1 Listiny a čl. 11 odst. 1 Listiny. Odvolací soud založil závěr o absenci dobré víry stěžovatele při nabytí vlastnického práva na nedostatečně zjištěném skutkovém stavu a na úvahách, které nepřiměřeně rozšiřují požadavek investigativní aktivity nabyvatele nad rámec slučitelný se zásadou materiální publicity veřejných seznamů podle § 984 odst. 1 občanského zákoníku. Nejvyšší soud pak toto ústavně vadné posouzení aproboval.
66. Ústavní soud proto ústavní stížnosti podle § 82 odst. 1 a 2 písm. a) zákona o Ústavním soudu zčásti vyhověl a podle § 82 odst. 3 písm. a) téhož zákona zrušil napadený rozsudek odvolacího soudu a napadené usnesení Nejvyššího soudu. Rozhodl bez nařízení ústního jednání, neboť od něj neočekával další objasnění věci (§ 44 zákona o Ústavním soudu).
67. Ústavní soud naopak nezrušil rozsudek okresního soudu. Vytýkané ústavněprávní vady se totiž koncentrují do rozhodnutí odvolacího soudu, který se otázkou dobré víry - na rozdíl od okresního soudu - zabýval, a do navazujícího rozhodnutí Nejvyššího soudu, jenž jeho závěry aproboval. Zrušením těchto rozhodnutí se znovu otevírá prostor pro to, aby obecné soudy samy poskytly ochranu základním právům stěžovatele v intencích právních názorů vyslovených v tomto nálezu. Takový postup odpovídá principu subsidiarity ústavní stížnosti i zásadě minimalizace zásahů Ústavního soudu do rozhodovací činnosti obecných soudů [srov. např. nález ze dne 25. 9. 1997 sp. zn. III. ÚS 148/97 (N 113/9 SbNU 65); či nález ze dne 3. 2. 2015 sp. zn. IV. ÚS 2722/13 (N 22/76 SbNU 313), bod 28]. Ústavní stížnost v části směřující proti rozsudku okresního soudu proto Ústavní soud odmítl pro nepřípustnost podle § 75 odst. 1 ve spojení s § 43 odst. 1 písm. e) zákona o Ústavním soudu.
68. V dalším řízení bude úkolem obecných soudů zejména vyjasnit obsah informací, jimiž disponoval syn stěžovatele, jejich případnou přičitatelnost stěžovateli, jakož i to, jaké konkrétní kroky bylo možno po stěžovateli rozumně požadovat a zda by jejich provedení skutečně vedlo ke zjištění okolností vyvracejících dobrou víru. Teprve poté lze ústavně konformním způsobem poměřit kolidující ústavně chráněné hodnoty.
Poučení: Proti rozhodnutí Ústavního soudu se nelze odvolat.
V Brně 18. června 2026
Jan Svatoň v. r.
předseda senátu