Vyhláška o stanovení postupu pro výpočet nákladového nájemného pro dostupné nájemní bydlení

§ 1

účinné od 1. 10. 2024Předmět úpravy

účinné od 1. 10. 2024Tato vyhláška stanoví postup pro výpočet nájemného z nákladů spojených s výstavbou nebo pořízením a provozem dostupného nájemního bytu v prvním roce jeho provozu.

§ 2

účinné od 1. 10. 2024Pro účely této vyhlášky se rozumí

1. účinné od 1. 10. 2024a) nákladovým nájemným nájemné vypočtené z nákladů spojených s výstavbou nebo pořízením a provozem dostupného nájemního bytu v prvním roce jeho provozu,
2. účinné od 1. 10. 2024b) dostupným nájemním bytem
   1. účinné od 1. 10. 20241. jednotlivý dostupný nájemní byt,
   2. účinné od 1. 10. 20242. bytový dům s jednotlivými dostupnými nájemními byty,
   3. účinné od 1. 10. 20243. soubor jednotlivých dostupných nájemních bytů,
   4. účinné od 1. 10. 20244. soubor bytových domů s jednotlivými dostupnými nájemními byty,

1. účinné od 1. 10. 2024c) souborem jednotlivých dostupných nájemních bytů více jednotlivých dostupných nájemních bytů, které
   1. účinné od 1. 10. 20241. mají stejného pronajímatele,
   2. účinné od 1. 10. 20242. vznikly za účelem poskytnutí dostupného nájemního bydlení,
   3. účinné od 1. 10. 20243. jsou poskytnuty k dostupnému nájemnímu bydlení ke stejnému datu a
   4. účinné od 1. 10. 20244. nacházejí se v jedné budově,

1. účinné od 1. 10. 2024d) souborem bytových domů s jednotlivými dostupnými nájemními byty více bytových domů s jednotlivými dostupnými nájemními byty, které
   1. účinné od 1. 10. 20241. mají stejného pronajímatele,
   2. účinné od 1. 10. 20242. vznikly za účelem poskytnutí dostupného nájemního bydlení,
   3. účinné od 1. 10. 20243. jsou poskytnuty k dostupnému nájemnímu bydlení ke stejnému datu a
   4. účinné od 1. 10. 20244. stojí na stejném pozemku nebo pozemcích, které mají vzájemně společné hranice, nebo pro ně byla podána jedna žádost o povolení záměru.

§ 3

účinné od 1. 10. 2024Druhy nákladů

účinné od 1. 10. 2024(1) Náklady rozhodné pro výpočet nákladového nájemného v dostupném nájemním bytě tvoří náklady spojené s

1. účinné od 1. 10. 2024a) výstavbou nebo pořízením dostupného nájemního bytu, včetně jeho příslušenství a ploch obvykle spojených s jeho užíváním, kterými jsou náklady na
   1. účinné od 1. 10. 20241. přípravu výstavby nebo pořízení podle § 4,
   2. účinné od 1. 10. 20242. výstavbu nebo pořízení podle § 5 až 7,

1. účinné od 1. 10. 2024b) provozem dostupného nájemního bytu, včetně jeho příslušenství a ploch obvykle spojených s jeho užíváním, kterými jsou
   1. účinné od 1. 10. 20241. náklady na provoz podle § 8,
   2. účinné od 1. 10. 20242. ostatní náklady celoživotního cyklu podle § 9.

účinné od 1. 10. 2024(2) Náklady podle odstavce 1 zahrnují daň z přidané hodnoty.

účinné od 1. 10. 2024(3) Plochami obvykle spojenými s užíváním dostupného nájemního bytu se rozumí také parkovací stání, jejich příslušenství a s nimi obvykle související plochy. Parkovací stání, jejich příslušenství a s nimi obvykle související plochy zahrnují zejména

1. účinné od 1. 10. 2024a) pozemní parkovací stání a obslužné komunikace a jejich příslušenství,
2. účinné od 1. 10. 2024b) podzemní a nadzemní parkovací stání, včetně stavebních konstrukcí a technických systémů budov pro provoz parkovacích stání,
3. účinné od 1. 10. 2024c) vybavení dobíjecími body.

§ 4

účinné od 1. 10. 2024Náklady na přípravu výstavby nebo pořízení

účinné od 1. 10. 2024(1) Náklady na přípravu výstavby nebo pořízení tvoří náklady vynaložené na projektovou přípravu, ekonomické studie nebo finanční studie.

účinné od 1. 10. 2024(2) Náklady podle odstavce 1 se určí podle výše ceny obsažené ve smlouvě nebo objednávce. Pokud byly činnosti, z nichž vznikají náklady podle odstavce 1, pronajímatelem provedeny svépomocí, vypočítají se tyto náklady jako součet příslušných mzdových nákladů pronajímatele.

účinné od 1. 10. 2024(3) Jsou-li součástí záměru nebo předmětu pořízení kromě jednotlivých dostupných nájemních bytů a jejich příslušenství nebo ploch obvykle spojených s jejich užíváním i jiné plochy a nelze-li vztáhnout náklady podle odstavce 1 pouze k plochám jednotlivých dostupných nájemních bytů a jejich příslušenství nebo plochám obvykle spojeným s jejich užíváním, náklady podle odstavce 1 se dále vynásobí podílem podlahových ploch všech jednotlivých dostupných nájemních bytů, včetně jejich příslušenství anebo ploch obvykle spojených s jejich užíváním, s výjimkou společných prostor, k celkové podlahové ploše budovy bez společných prostor.

§ 5

účinné od 1. 10. 2024Náklady na výstavbu

účinné od 1. 10. 2024(1) Náklady na výstavbu tvoří

1. účinné od 1. 10. 2024a) náklady na výstavbu dostupného nájemního bytu, včetně jeho příslušenství a ploch obvykle spojených s jeho užíváním,
2. účinné od 1. 10. 2024b) náklady na infrastrukturu nutnou k napojení stavby bytového domu s jednotlivými dostupnými nájemními byty nebo souboru bytových domů s jednotlivými dostupnými nájemními byty na páteřní infrastrukturu,
3. účinné od 1. 10. 2024c) rozpočtová rezerva,
4. účinné od 1. 10. 2024d) další náklady spojené s výstavbou, kterými jsou náklady na řízení projektu, náklady na projektovou přípravu nezahrnuté v § 4 odst. 1 a náklady na inženýrskou činnost,
5. účinné od 1. 10. 2024e) náklady na pořízení pozemku, práva stavby nebo budovy určených k výstavbě dostupného nájemního bytu,
6. účinné od 1. 10. 2024f) další finanční náklady, které nejsou součástí cizích zdrojů podle § 10 odst. 3,
7. účinné od 1. 10. 2024g) náklady na pořízení movité věci pronajímatele použité k výstavbě dostupného nájemního bytu.

účinné od 1. 10. 2024(2) Náklady podle odstavce 1 písm. a) a b) se určí podle cen položkového rozpočtu obsaženého ve smlouvě uzavřené s dodavatelem stavby dostupného nájemního bytu. Náklady podle odstavce 1 písm. d) a g) se určí podle ceny obsažené ve smlouvě nebo objednávce. Pokud byly činnosti, z nichž vznikají náklady podle odstavce 1 písm. a), b) a d), pronajímatelem provedeny svépomocí, vypočítají se tyto náklady jako součet příslušných mzdových nákladů pronajímatele.

účinné od 1. 10. 2024(3) Rozpočtová rezerva podle odstavce 1 písm. c) činí nejvýše 10 % ze součtu nákladů podle odstavce 1 písm. a) a b). Rozpočtová rezerva se započítává do nákladů na výstavbu, pouze pokud nebyla součástí položkového rozpočtu podle odstavce 2.

účinné od 1. 10. 2024(4) Náklady podle odstavce 1 písm. e) se určí podle ceny obsažené ve smlouvě, nebo obvyklé ceny podle zákona o oceňování majetku stanovené k libovolnému dni v období 4 let před prvním poskytnutím dostupného nájemního bytu pro dostupné nájemní bydlení, a to jako nižší z těchto cen. Není-li cena obsažená ve smlouvě známa, je-li smlouva starší 8 let, nebo nebyla-li nabývacím titulem smlouva, použije se cena obvyklá podle zákona o oceňování majetku. V případech, kdy nelze stanovit cenu obvyklou, stanoví se tržní hodnota nemovité věci podle zákona o oceňování majetku. Pokud je cena nemovité věci ve smlouvě uvedena v cizí měně, využije se k přepočtu do české měny kurz vyhlášený Českou národní bankou pro den ocenění. Pro přepočet měny, ke které Česká národní banka nevyhlašuje kurz, lze použít tržní kurz této měny k americkému dolaru pro den ocenění a kurz české měny k americkému dolaru vyhlášený Českou národní bankou pro den ocenění. Cena obvyklá nebo tržní hodnota mohou být stanoveny pouze znalcem, znaleckou kanceláří nebo znaleckým ústavem podle zákona upravujícího činnost znalců, znaleckých kanceláří a znaleckých ústavů nebo osobou s oprávněním pro oceňování majetku podle živnostenského zákona.

účinné od 1. 10. 2024(5) Jsou-li součástí záměru kromě jednotlivých dostupných nájemních bytů a jejich příslušenství nebo ploch obvykle spojených s jejich užíváním i jiné plochy, lze do nákladů podle odstavce 1 písm. a) a b) zahrnout jen náklady spojené s výstavbou jednotlivých dostupných nájemních bytů, jejich příslušenství a ploch obvykle spojených s jejich užíváním.

účinné od 1. 10. 2024(6) Náklady podle odstavce 5 se vypočítají

1. účinné od 1. 10. 2024a) odečtením celkové hodnoty položek, které nenáleží k jednotlivým dostupným nájemním bytům, jejich příslušenství a plochám obvykle spojeným s jejich užíváním, od celkové hodnoty položkového rozpočtu podle odstavce 2,
2. účinné od 1. 10. 2024b) násobkem celkové hodnoty položkového rozpočtu podle odstavce 2 a podílu podlahových ploch všech jednotlivých dostupných nájemních bytů, včetně jejich příslušenství anebo ploch obvykle spojených s jejich užíváním, s výjimkou společných prostor, k celkové podlahové ploše budovy bez společných prostor, není-li možné postupovat podle písmene a).

účinné od 1. 10. 2024(7) Jsou-li součástí záměru kromě jednotlivých dostupných nájemních bytů a jejich příslušenství nebo ploch obvykle spojených s jejich užíváním i jiné plochy, lze do nákladů podle odstavce 1 písm. c), pokud nebyla rozpočtová rezerva součástí položkového rozpočtu, a nákladů podle odstavce 1 písm. d) až g) zahrnout jen náklady spojené s výstavbou jednotlivých dostupných nájemních bytů, jejich příslušenství a ploch obvykle spojených s jejich užíváním. Výše těchto nákladů se v takovém případě před jejich přičtením k nákladům na výstavbu vynásobí podílem podlahových ploch všech jednotlivých dostupných nájemních bytů, včetně jejich příslušenství anebo ploch obvykle spojených s jejich užíváním, s výjimkou společných prostor, k celkové podlahové ploše budovy bez společných prostor.

§ 6

účinné od 1. 10. 2024Náklady na pořízení

účinné od 1. 10. 2024(1) Náklady na pořízení tvoří

1. účinné od 1. 10. 2024a) náklady na pořízení dostupného nájemního bytu, včetně pozemků, jeho příslušenství a ploch obvykle spojených s jeho užíváním,
2. účinné od 1. 10. 2024b) další náklady spojené s pořízením, kterými jsou zejména administrativní náklady.

účinné od 1. 10. 2024(2) Náklady podle odstavce 1 písm. a) se určí ve výši ceny obsažené ve smlouvě, nebo ceny obvyklé podle zákona o oceňování majetku stanovené k libovolnému dni v období 4 let před prvním poskytnutím dostupného nájemního bytu pro dostupné nájemní bydlení, a to jako nižší z těchto cen. Není-li cena obsažená ve smlouvě známa, je-li smlouva starší 8 let, nebo nebyla-li nabývacím titulem smlouva, použije se cena obvyklá podle zákona o oceňování majetku. V případech, kdy nelze stanovit cenu obvyklou, stanoví se tržní hodnota nemovité věci podle zákona o oceňování majetku. Pokud je cena nemovité věci ve smlouvě uvedena v cizí měně, využije se k přepočtu do české měny kurz vyhlášený Českou národní bankou pro den ocenění. Pro přepočet měny, ke které Česká národní banka nevyhlašuje kurz, lze použít tržní kurz této měny k americkému dolaru pro den ocenění a kurz české měny k americkému dolaru vyhlášený Českou národní bankou pro den ocenění. Cena obvyklá nebo tržní hodnota mohou být stanoveny pouze znalcem, znaleckou kanceláří nebo znaleckým ústavem podle zákona upravujícího činnost znalců, znaleckých kanceláří a znaleckých ústavů nebo osobou s oprávněním pro oceňování majetku podle živnostenského zákona. Náklady podle odstavce 1 písm. b) se určí podle výše ceny obsažené ve smlouvě nebo objednávce.

účinné od 1. 10. 2024(3) Jsou-li součástí předmětu pořízení kromě jednotlivých dostupných nájemních bytů a jejich příslušenství nebo ploch obvykle spojených s jejich užíváním i jiné plochy, náklady podle odstavce 1 písm. a) tvoří jen hodnota jednotlivých dostupných nájemních bytů a jejich příslušenství nebo ploch obvykle spojených s jejich užíváním, která bude předmětem ocenění podle odstavce 2. Náklady podle odstavce 1 písm. b) se určí celkovou hodnotou těchto nákladů násobenou podílem podlahových ploch všech jednotlivých dostupných nájemních bytů včetně jejich příslušenství anebo ploch obvykle spojených s jejich užíváním, s výjimkou společných prostor, k celkové podlahové ploše budovy bez společných prostor.

§ 7

účinné od 1. 10. 2024Náklady na výstavbu nebo pořízení parkovacích stání, jejich příslušenství a s nimi obvykle souvisejících ploch

účinné od 1. 10. 2024Náklady na výstavbu nebo pořízení parkovacích stání, jejich příslušenství a s nimi obvykle souvisejících ploch se započítávají do nákladů na výstavbu nebo pořízení pouze do výše nákladů na počet parkovacích stání minimálně vyžadovaných jinými právními předpisy v místě, kde se dostupný nájemní byt nachází.

§ 8

účinné od 1. 10. 2024Náklady na provoz

účinné od 1. 10. 2024(1) Náklady na provoz se rozumí zejména náklady účelně vynaložené na

1. účinné od 1. 10. 2024a) správu dostupného nájemního bytu, včetně jeho příslušenství a ploch obvykle spojených s jeho užíváním,
2. účinné od 1. 10. 2024b) pojištění dostupného nájemního bytu, včetně jeho příslušenství a ploch obvykle spojených s jeho užíváním,
3. účinné od 1. 10. 2024c) zákonem stanovenou revizi zařízení,
4. účinné od 1. 10. 2024d) daň z nemovitých věcí,
5. účinné od 1. 10. 2024e) opravy a údržbu, jejichž potřeba vzniká běžným užíváním dostupného nájemního bytu, včetně jeho příslušenství a ploch obvykle spojených s jeho užíváním,
6. účinné od 1. 10. 2024f) energie a vodu spojené s údržbou a provozem společných prostor.

účinné od 1. 10. 2024(2) Náklady, které podle právních předpisů platí nájemce, se za náklady podle odstavce 1 nepovažují.

účinné od 1. 10. 2024(3) Náklady podle odstavce 1 písm. a) jsou i náklady na právní, realitní nebo znaleckou činnost.

§ 9

účinné od 1. 10. 2024Ostatní náklady celoživotního cyklu

účinné od 1. 10. 2024Náklady celoživotního cyklu se rozumí náklady, jejichž potřeba vzniká v důsledku dlouhodobého opotřebení stavebních prvků dostupného nájemního bytu, včetně jeho příslušenství a ploch obvykle spojených s jeho užíváním a používaných technologií, a to náklady účelně vynaložené na

1. účinné od 1. 10. 2024a) opravy a údržbu technologií a stavebních prvků dostupného nájemního bytu, včetně jeho příslušenství a ploch obvykle spojených s jeho užíváním, kromě nákladů podle § 8,
2. účinné od 1. 10. 2024b) technické zhodnocení dostupného nájemního bytu, včetně jeho příslušenství a ploch obvykle spojených s jeho užíváním.

§ 10

účinné od 1. 10. 2024Výpočet nákladového nájemného

účinné od 1. 10. 2024(1) Nákladové nájemné se vypočítá na 1 m² podlahové plochy jednotlivého dostupného nájemního bytu na 1 měsíc podle přílohy č. 1 k této vyhlášce.

účinné od 1. 10. 2024(2) Nákladové nájemné se vypočítá

1. účinné od 1. 10. 2024a) z nákladů na provoz podle § 8 a ostatních nákladů celoživotního cyklu podle § 9,
2. účinné od 1. 10. 2024b) ze započitatelných nákladů výstavby nebo pořízení dostupného nájemního bytu, a to po odečtení dotace od nákladů spojených s výstavbou nebo pořízením podle § 3 odst. 1 písm. a).

účinné od 1. 10. 2024(3) Započitatelné náklady podle odstavce 2 písm. b) jsou vypočteny z vlastních a cizích zdrojů použitých na financování nákladů spojených s výstavbou nebo pořízením podle § 3 odst. 1 písm. a) a finančních nákladů, přičemž se rozumí

1. účinné od 1. 10. 2024a) vlastními zdroji vlastní finanční i nefinanční zdroje; mezi nefinanční zdroje patří movitá věc, pozemek, právo stavby nebo budova určené nebo použité k výstavbě dostupného nájemního bytu,
2. účinné od 1. 10. 2024b) cizími zdroji cizí zdroje použité na výstavbu nebo pořízení dostupného nájemního bytu, včetně jeho příslušenství a ploch obvykle spojených s jeho užíváním, zejména úvěry,
3. účinné od 1. 10. 2024c) finančními náklady nákladové úroky i další úplaty vyplývající ze smlouvy o poskytnutí cizích zdrojů hrazené od prvního data splácení těchto zdrojů řádnou splátkou.

účinné od 1. 10. 2024(4) Započitatelné náklady podle odstavce 2 písm. b) jsou součtem

1. účinné od 1. 10. 2024a) vlastních zdrojů rozložených v poměrné měsíční výši po dobu splácení nejdelšího z cizích zdrojů, nejméně však 20 let, a
2. účinné od 1. 10. 2024b) měsíčních splátek poskytnutých cizích zdrojů využitých k financování výstavby nebo pořízení dostupného nájemního bytu, včetně jeho příslušenství a ploch obvykle spojených s jeho užíváním, včetně finančních nákladů k nim náležícím.

účinné od 1. 10. 2024(5) Měsíční splátka podle odstavce 4 písm. b) se vypočítá jako měsíční anuitní splátka cizích zdrojů po dobu splácení nejdelšího z nich, nejméně však 20 let, a s úrokovými sazbami těchto zdrojů k prvnímu dni splácení těchto zdrojů. V případě, že je úrok roven nule, se měsíční anuitní splátka vypočte jako hodnota cizích zdrojů rozložených v poměrné měsíční výši po dobu splácení nejdelšího z nich, nejméně však 20 let. V případě odkladu splátek před zahájením provozu dostupných nájemních bytů se daná doba zkrátí o dobu odkladu; výsledná doba splácení nesmí být nižší než 20 let. V případě odkladu splátek po zahájení provozu dostupných nájemních bytů se daná doba nemění.

§ 11

účinné od 1. 10. 2024Výpočet nákladového nájemného v případě partnerství veřejného a soukromého sektoru

účinné od 1. 10. 2024(1) V případě partnerství veřejného a soukromého sektoru se nákladové nájemné vypočítá podle přílohy č. 2 k této vyhlášce.

účinné od 1. 10. 2024(2) Podle odstavce 1 se postupuje pouze v případě, že

1. účinné od 1. 10. 2024a) investorem a správcem dostupného nájemního bytu je právnická osoba soukromého práva, která je zároveň pořizovatelem dostupného nájemního bytu nebo dodavatelem stavby dostupného nájemního bytu, a
2. účinné od 1. 10. 2024b) pronajímatelem a vlastníkem dostupného nájemního bytu je Česká republika, její příspěvková organizace, územní samosprávný celek nebo jimi zřízená nebo založená právnická osoba, která na základě uzavřené smlouvy hradí právnické osobě podle písmene a) pravidelnou platbu za dostupnost.

§ 12

účinné od 1. 10. 2024Účinnost