zákon o realitním zprostředkování

§ 1

účinné od 3. 3. 2020Předmět úpravy

účinné od 3. 3. 2020Tento zákon upravuje některé podmínky poskytování realitního zprostředkování a některá práva a povinnosti s tím související.

§ 2

účinné od 3. 3. 2020Vymezení některých pojmů

účinné od 3. 3. 2020Pro účely tohoto zákona se rozumí

1. účinné od 3. 3. 2020a) realitním zprostředkováním činnost, jejímž účelem je zprostředkovat uzavření realitní smlouvy,
2. účinné od 3. 3. 2020b) realitním zprostředkovatelem ten, kdo jako podnikatel poskytuje realitní zprostředkování,
3. účinné od 3. 3. 2020c) smlouvou o realitním zprostředkování smlouva o zprostředkování, kterou se realitní zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření realitní smlouvy,
4. účinné od 3. 3. 2020d) realitní smlouvou smlouva o nabytí
   1. účinné od 3. 3. 20201. vlastnického práva k nemovité věci, nebo
   2. účinné od 3. 3. 20202. práva, jež obsahuje nebo s nímž je spojeno oprávnění užívat nebo požívat nemovitou věc, byt nebo nebytový prostor, ledaže se jedná o ubytování.

§ 3

účinné od 3. 3. 2020(1) Realitní zprostředkování zahrnuje vždy vyhledání toho, kdo má zájem o uzavření realitní smlouvy se zájemcem.

účinné od 3. 3. 2020(2) Realitní zprostředkování zahrnuje zpravidla

1. účinné od 3. 3. 2020a) poskytnutí inzertní služby,
2. účinné od 3. 3. 2020b) posouzení stavu nemovité věci a zpracování návrhu nabídkové ceny,
3. účinné od 3. 3. 2020c) zpracování marketingu nemovité věci,
4. účinné od 3. 3. 2020d) zajištění prohlídky nemovité věci,
5. účinné od 3. 3. 2020e) obstarání stavebně technické dokumentace související s nemovitou věcí,
6. účinné od 3. 3. 2020f) zprostředkování poskytnutí právních služeb,
7. účinné od 3. 3. 2020g) zprostředkování úschovy za účelem zajištění plnění z realitní smlouvy.

§ 4

účinné od 3. 3. 2020(1) Realitní zprostředkovatel v rámci zprostředkovávané záležitosti není oprávněn nabízet

1. účinné od 3. 3. 2020a) úschovu za účelem zajištění plnění z realitní smlouvy,
2. účinné od 3. 3. 2020b) zprostředkování poskytnutí takové úschovy někým jiným než bankou, zahraniční bankou vykonávající v České republice činnost prostřednictvím pobočky, notářem, advokátem nebo v souvislosti s exekučním, soudním nebo jiným řízením soudním exekutorem.

účinné od 3. 3. 2020(2) Na žádost zájemce podanou v písemné formě na samostatné listině může realitní zprostředkovatel poskytnout úschovu peněžních prostředků za účelem zajištění plnění z realitní smlouvy, pokud

1. účinné od 3. 3. 2020a) smlouva o úschově je v písemné formě,
2. účinné od 3. 3. 2020b) účet u banky, zahraniční banky vykonávající v České republice činnost prostřednictvím pobočky nebo spořitelního a úvěrního družstva (dále jen „banka“), na kterém jsou uloženy peněžní prostředky, je
   1. účinné od 3. 3. 20201. zřízen pro každého uschovatele jako samostatný účet úschovy,
   2. účinné od 3. 3. 20202. veden na jméno realitního zprostředkovatele zapsaného ve veřejném rejstříku,

1. účinné od 3. 3. 2020c) informuje banku v souladu se zákonem o bankách o tom, že majitelem uschovaných peněžních prostředků je třetí osoba,
2. účinné od 3. 3. 2020d) o každé úschově učiní záznam v jím vedené evidenci úschov, která zahrnuje
   1. účinné od 3. 3. 20201. identifikační údaje o uschovateli a příjemci, a to pokud je uschovatel nebo příjemce fyzickou osobou všechna jména a příjmení, rodné číslo, a nebylo-li přiděleno, datum narození, dále místo narození, pohlaví, trvalý nebo jiný pobyt a státní občanství; jde-li o podnikající fyzickou osobu, též její obchodní firmu, odlišující dodatek nebo další označení, místo podnikání a identifikační číslo osoby; je-li uschovatel nebo příjemce zastoupen, též tyto údaje o jeho jednajícím zástupci; pokud je právnickou osobou obchodní firma nebo název včetně odlišujícího dodatku nebo dalšího označení, sídlo, identifikační číslo osoby nebo obdobné číslo přidělované v zahraničí; u fyzické osoby, která je členem jejího statutárního orgánu, údaje ke zjištění a ověření její totožnosti; případně údaje o zástupci právnické osoby, který v daném případě jednal, a pokud je správcem svěřeneckého fondu jeho označení a identifikační údaje jeho správce, obhospodařovatele, nebo osoby v obdobném postavení,
   2. účinné od 3. 3. 20202. údaje o výši peněžních prostředků a o měnové jednotce,
   3. účinné od 3. 3. 20203. datum přijetí peněžních prostředků do úschovy,
   4. účinné od 3. 3. 20204. údaj o době trvání úschovy, případně podmínky stanovené realitnímu zprostředkovateli pro vydání peněžních prostředků z úschovy uschovateli nebo příjemci, a způsob doložení splnění těchto podmínek realitnímu zprostředkovateli,
   5. účinné od 3. 3. 20205. označení účtu nebo účtů, na který nebo na které mají být peněžní prostředky vydány z úschovy příjemci a identifikační údaje osoby, která je jeho majitelem, není-li to příjemce,
   6. účinné od 3. 3. 20206. datum vydání peněžních prostředků uschovateli nebo příjemci.

účinné od 3. 3. 2020(3) Přijetí peněžních prostředků do úschovy a jejich vydání z úschovy lze jen bezhotovostním převodem; jiným způsobem nelze peněžní prostředky předat.

účinné od 3. 3. 2020(4) Současně s poskytnutím první úschovy peněžních prostředků za účelem zajištění plnění z realitní smlouvy informuje realitní zprostředkovatel o této skutečnosti obecní živnostenský úřad.

účinné od 3. 3. 2020(5) Realitní zprostředkovatel není oprávněn použít peněžní prostředky na účtu úschovy jinak než v souladu s účelem realitní smlouvy.

§ 5

účinné od 3. 3. 2020(1) Realitní zprostředkovatel musí být bezúhonný¹). Za bezúhonnou se pro potřeby tohoto zákona nepovažuje osoba, která byla pravomocně odsouzena pro trestný čin spáchaný úmyslně, nebo pro trestný čin spáchaný z nedbalosti v souvislosti s poskytováním realitního zprostředkování, pokud se na ni nehledí, jako by nebyla odsouzena.

účinné od 3. 3. 2020(2) Je-li realitní zprostředkovatel právnickou osobou, musejí být bezúhonní jeho skutečný majitel podle zákona o některých opatřeních proti legalizaci výnosů z trestné činnosti a financování terorismu a fyzická osoba, která je členem jeho statutárního orgánu, zástupcem právnické osoby v tomto orgánu anebo v postavení obdobném postavení člena statutárního orgánu.

účinné od 3. 3. 2020(3) Fyzická osoba podle odstavce 2 je před ustavením do funkce povinna zakladatelům právnické osoby nebo orgánu, který je oprávněn ji do funkce ustavit, oznámit, zda splňuje požadavek bezúhonnosti. Přestane-li požadavek bezúhonnosti splňovat po svém ustavení do funkce, oznámí to fyzická osoba bez zbytečného odkladu realitnímu zprostředkovateli, popřípadě i tomu, kdo ji zmocnil k výkonu funkce.

účinné od 3. 3. 2020(4) Realitní zprostředkovatel odvolá bez zbytečného odkladu fyzickou osobu, která nesplňuje požadavek bezúhonnosti, z funkce člena statutárního orgánu nebo z postavení obdobného postavení člena statutárního orgánu, jakmile se o tom dozví, nezanikla-li jeho funkce nebo postavení jiným způsobem.

účinné od 3. 3. 2020(5) Právnická osoba, která je členem statutárního orgánu realitního zprostředkovatele, odvolá bez zbytečného odkladu zmocnění fyzické osobě, která ji při výkonu funkce zastupuje, jakmile se dozví, že přestala splňovat požadavek bezúhonnosti, a pověří zastupováním jinou fyzickou osobu. Nesplní-li právnická osoba tuto povinnost, realitní zprostředkovatel ji odvolá z funkce bez zbytečného odkladu poté, co se o této skutečnosti dozví.

§ 6

účinné od 3. 3. 2020(1) Bezúhonnost se prokazuje u občanů České republiky výpisem z evidence Rejstříku trestů a u osob, které jsou občany jiného členského státu Evropské unie, doklady podle § 46 odst. 1 písm. a) živnostenského zákona. U osob, které nejsou občany České republiky nebo jiného členského státu Evropské unie, se bezúhonnost prokazuje doklady podle § 46 odst. 1 písm. b) živnostenského zákona a výpisem z evidence Rejstříku trestů, nejedná-li se o osoby, které mají na území České republiky povolen trvalý pobyt; ty prokazují bezúhonnost stejně jako občané České republiky.

účinné od 3. 3. 2020(2) Pro účely posouzení bezúhonnosti je živnostenský úřad oprávněn vyžádat si od soudu opis pravomocného rozhodnutí. Pokud rozhodnutí neobsahuje skutečnosti rozhodné pro posouzení bezúhonnosti, je živnostenský úřad oprávněn nahlížet do těch částí trestního spisu, které tyto skutečnosti obsahují. V případě, že rozhodnutí bylo vydáno soudem cizího státu, je živnostenský úřad oprávněn si vyžádat od osoby uvedené v odstavci 1 větě druhé předložení opisu pravomocného rozhodnutí soudu.

účinné od 3. 3. 2020(3) Za účelem zjištění dodržování povinností podle § 5 odst. 2 Ministerstvo spravedlnosti umožní živnostenskému úřadu dálkový přístup k údajům o skutečném majiteli podle zákona upravujícího veřejné rejstříky právnických a fyzických osob. Nelze-li zjistit skutečného majitele z těchto údajů, předloží realitní zprostředkovatel na výzvu živnostenského úřadu výpis z evidence obdobné evidenci údajů o skutečných majitelích a v případě, že v takové evidenci není zapsán, čestné prohlášení, ve kterém uvede identifikační údaje všech svých skutečných majitelů. Realitní zprostředkovatel je povinen na výzvu živnostenského úřadu u osob podle § 5 odst. 2 doložit doklady podle § 46 odst. 1 písm. a) nebo b) živnostenského zákona, s výjimkou výpisu z evidence Rejstříku trestů, a opis pravomocného rozhodnutí soudu cizího státu podle odstavce 2.

§ 7

účinné od 3. 3. 2020(1) Realitní zprostředkovatel musí být po celou dobu výkonu své činnosti pojištěn pro případ povinnosti nahradit zájemci újmu způsobenou výkonem realitního zprostředkování, s limitem pojistného plnění nejméně ve výši 1 750 000 Kč na jednu pojistnou událost a nejméně ve výši 3 500 000 Kč pro případ souběhu více pojistných událostí v jednom roce.

účinné od 3. 3. 2020(2) Pojištění podle odstavce 1 musí být sjednáno u pojistitele, který je podle zákona upravujícího pojišťovnictví oprávněn provozovat toto pojištění na území České republiky, a musí být sjednáno tak, aby spoluúčast, byla-li sjednána, nepřekročila 5 000 Kč nebo 1 % z výše pojistného plnění.

účinné od 3. 3. 2020(3) Pojistitel může povinné pojištění podle odstavce 1 vypovědět pouze z důvodů uvedených v ustanoveních občanského zákoníku upravujících pojistnou smlouvu.

účinné od 3. 3. 2020(4) Realitní zprostředkovatel předloží Ministerstvu pro místní rozvoj (dále jen „ministerstvo“) do 10 pracovních dnů ode dne uzavření smlouvy o pojištění stejnopis nebo úředně ověřenou kopii této smlouvy. Obdobně postupuje realitní zprostředkovatel při každé změně smlouvy o pojištění, která má vliv na změnu limitu pojistného plnění nebo výše sjednané spoluúčasti, a v případě výpovědi nebo odstoupení od smlouvy o pojištění ministerstvo o této skutečnosti informuje.

účinné od 3. 3. 2020(5) Limity pojistného plnění podle odstavce 1 se snižují na 50 % realitním zprostředkovatelům, kteří jsou na základě smlouvy uzavřené v písemné formě s jinou právnickou osobou, jež je realitním zprostředkovatelem, oprávněni poskytovat realitní zprostředkování pouze jménem takové právnické osoby nebo svým jménem s nezaměnitelným užitím obchodního jména či obchodní značky takové právnické osoby.

§ 8

účinné od 3. 3. 2020(1) Realitní zprostředkovatel předloží zájemci na vyžádání pojistku potvrzující uzavření pojistné smlouvy podle § 7.

účinné od 3. 3. 2020(2) Realitní zprostředkovatel podle § 7 odst. 5 předloží zájemci na vyžádání smlouvu uzavřenou s realitním zprostředkovatelem, jehož jménem, či s nezaměnitelným užitím jeho obchodního jména či obchodní značky, je oprávněn poskytovat realitní zprostředkování.

§ 9

účinné od 3. 3. 2020(1) Realitní zprostředkovatel poskytuje realitní zprostředkování na základě smlouvy o realitním zprostředkování.

účinné od 3. 3. 2020(2) Smlouva o realitním zprostředkování vyžaduje písemnou formu. Námitku neplatnosti smlouvy pro nedostatek formy může vznést pouze zájemce.

§ 10

účinné od 3. 3. 2020(1) Smlouva o realitním zprostředkování obsahuje také

1. účinné od 3. 3. 2020a) označení předmětu převodu, nebo předmětu užívání nebo požívání
2. účinné od 3. 3. 2020b) výši kupní ceny, nájemného nebo jiné úplaty, popřípadě způsob jejich určení, je-li realitní smlouva úplatná,
3. účinné od 3. 3. 2020c) výši provize, nebo způsob jejího určení.

účinné od 3. 3. 2020(2) Není-li při uzavírání smlouvy o realitním zprostředkování některý z údajů podle odstavce 1 písm. a) nebo b) znám, ujedná se alespoň obecným způsobem.

účinné od 3. 3. 2020(3) Neobsahuje-li smlouva o realitním zprostředkování údaje podle odstavce 1, je neplatná. Námitku neplatnosti může vznést pouze zájemce.

§ 11

účinné od 3. 3. 2020(1) Realitní zprostředkovatel předá zájemci o nabytí vlastnického práva k nemovité věci, nebo práva, jež obsahuje nebo s nímž je spojeno oprávnění užívat nebo požívat nemovitou věc, byt nebo nebytový prostor, nejpozději v den uzavření smlouvy o realitním zprostředkování výpis z veřejného seznamu k předmětu realitního zprostředkování, jestliže je v něm zapsána nemovitá věc, jejíž je tento předmět součástí. Není-li předmět převodu, nebo předmět užívání nebo požívání zapsán jako jednotka ve veřejném seznamu, předá realitní zprostředkovatel zájemci výpis z veřejného seznamu, ve kterém je zapsána nemovitá věc, jejíž je tento předmět součástí.

účinné od 3. 3. 2020(2) Výpis z veřejného seznamu podle odstavce 1 musí prokazovat stav evidovaný v tomto seznamu ne starší než 3 pracovní dny přede dnem uzavření smlouvy o realitním zprostředkování. Tento výpis může být pořízen i dálkovým přístupem a za účelem přiložení ke smlouvě o realitním zprostředkování převeden do listinné podoby prostým vytištěním.

účinné od 3. 3. 2020(3) Jestliže realitní zprostředkovatel nepředá zájemci výpis podle odstavce 1, je zájemce oprávněn odstoupit od smlouvy o realitním zprostředkování ve lhůtě do 14 dnů ode dne jejího uzavření.

§ 12

účinné od 3. 3. 2020Informační povinnost

účinné od 3. 3. 2020(1) Realitní zprostředkovatel je povinen poskytnout zájemci o nabytí vlastnického práva k nemovité věci, nebo práva, jež obsahuje nebo s nímž je spojeno oprávnění užívat nebo požívat nemovitou věc, byt nebo nebytový prostor, informace o konkrétních závadách a omezeních váznoucích na předmětu převodu, nebo předmětu užívání nebo požívání, které plynou z veřejných seznamů, a dále o těch, o nichž realitní zprostředkovatel věděl nebo vzhledem ke své odborné způsobilosti měl vědět.

účinné od 3. 3. 2020(2) Obsahuje-li smlouva o realitním zprostředkování ujednání podle § 10 odst. 2, poskytne realitní zprostředkovatel zájemci informace o konkrétních závadách a omezeních váznoucích na předmětu převodu, nebo předmětu užívání nebo požívání podle odstavce 1 a předá mu výpis z veřejného seznamu podle § 11 odst. 1 nejpozději do 14 dnů ode dne, kdy je konkrétní předmět převodu, nebo předmět užívání nebo požívání zájemci a realitnímu zprostředkovateli znám.

účinné od 3. 3. 2020(3) Realitní zprostředkovatel poskytne zájemci informaci o výši provize nebo způsobu jejího určení v případě, že tato byla ujednána ve smlouvě o realitním zprostředkování uzavřené mezi realitním zprostředkovatelem a třetí osobou ke stejnému předmětu převodu, nebo předmětu užívání nebo požívání.

účinné od 3. 3. 2020(4) Nepředá-li realitní zprostředkovatel zájemci informace podle odstavců 1 a 3 nejpozději při uzavření smlouvy o realitním zprostředkování nebo informace podle odstavce 2 nejpozději do 14 dnů ode dne, kdy je konkrétní předmět převodu, nebo předmět užívání nebo požívání zájemci a realitnímu zprostředkovateli znám, může zájemce od smlouvy o realitním zprostředkování odstoupit.

§ 13

účinné od 3. 3. 2020Prohlásil-li zájemce, že se seznámil s písemnostmi, na které odkazuje smlouva o realitním zprostředkování, a vyplývají-li z okolností vážné pochybnosti, zda k tomu skutečně došlo, musí tuto skutečnost prokázat realitní zprostředkovatel.

§ 14

účinné od 3. 3. 2020Ve smlouvě o realitním zprostředkování nelze uložit zájemci, který je spotřebitelem, povinnost uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy.

§ 15

účinné od 3. 3. 2020Smlouva o realitním zprostředkování nesmí být obsažena ve stejné listině jako realitní smlouva. Námitku neplatnosti může vznést pouze zájemce. Vznesením námitky neplatnosti nejsou dotčena práva a povinnosti smluvních stran z dalších smluv obsažených v listině podle věty první.

§ 16

účinné od 3. 3. 2020Ke splnění nebo zajištění splnění dluhu vyplývajícího ze smlouvy o realitním zprostředkování uzavřené mezi realitním zprostředkovatelem a zájemcem, který je spotřebitelem, nelze použít směnku nebo šek.

§ 17

účinné od 3. 3. 2020Výhradní realitní zprostředkování

účinné od 3. 3. 2020(1) Výhradním realitním zprostředkováním se rozumí ujednání mezi realitním zprostředkovatelem a zájemcem učiněné ohledně konkrétního předmětu převodu, nebo předmětu užívání nebo požívání spočívající v omezení práva zájemce na uzavření smlouvy o realitním zprostředkování o stejném předmětu převodu, nebo předmětu užívání nebo požívání s jiným realitním zprostředkovatelem, jakož i práva zájemce na uzavření realitní smlouvy bez součinnosti realitního zprostředkovatele.

účinné od 3. 3. 2020(2) Ujednání o výhradním realitním zprostředkování může nabýt účinnosti nejdříve dnem uzavření smlouvy o realitním zprostředkování mezi týmiž smluvními stranami a ohledně téhož předmětu převodu, nebo předmětu užívání nebo požívání.

účinné od 3. 3. 2020(3) Na ujednání o výhradním realitním zprostředkování, které není obsaženo ve smlouvě o realitním zprostředkování, se použijí § 9 odst. 2 a § 13 obdobně.

účinné od 3. 3. 2020(4) Výhradní realitní zprostředkování lze se zájemcem, který je spotřebitelem, ujednat jen na dobu určitou, nejdéle však na dobu 6 měsíců. Tato doba může být opakovaně prodloužena. Prodloužení lze ujednat nejdříve 30 dnů přede dnem uplynutí ujednané doby.

§ 18

účinné od 3. 3. 2020Výpověď

účinné od 3. 3. 2020Bylo-li realitní zprostředkování se spotřebitelem ujednáno na dobu neurčitou, výpovědní doba může činit nejvýše 1 měsíc.

§ 19

účinné od 3. 3. 2020Provize

účinné od 3. 3. 2020(1) Není-li dále stanoveno jinak, je provize splatná nejdříve dnem uzavření realitní smlouvy.

účinné od 3. 3. 2020(2) Ujednat splatnost provize tak, aby nastala přede dnem uzavření realitní smlouvy nebo před splněním odkládací podmínky účinnosti realitní smlouvy, lze jen tehdy, jestliže smlouva o realitním zprostředkování obsahuje poučení o tom, že splatnost provize není vázána na uzavření realitní smlouvy nebo na splnění odkládací podmínky účinnosti realitní smlouvy. Splatnost provize může být v těchto případech vázána nejdříve na obstarání příležitosti zájemci k uzavření realitní smlouvy.

účinné od 3. 3. 2020(3) Je-li se zájemcem, který je spotřebitelem, ujednána záloha na provizi, nesmí činit více než dvě třetiny ujednané provize.

účinné od 3. 3. 2020(4) Byla-li smlouva, k jejímuž uzavření se vztahoval vznik práva realitního zprostředkovatele na provizi, uzavřena z důvodu nečinnosti, pochybení nebo neposkytnutí odpovídající součinnosti realitního zprostředkovatele až po zániku závazku ze smlouvy o realitním zprostředkování, nemá realitní zprostředkovatel právo požadovat provizi po zájemci, který je spotřebitelem.

§ 20

účinné od 3. 3. 2020Kontrola

účinné od 3. 3. 2020(1) Kontrolu nad dodržováním povinností stanovených v § 5 vykonávají obecní živnostenské úřady. Živnostenský úřad je oprávněn si vyžádat výpis z evidence Rejstříku trestů podle zákona o Rejstříku trestů. Žádost o vydání výpisu z evidence Rejstříku trestů a výpis z evidence Rejstříku trestů se předávají v elektronické podobě způsobem umožňujícím dálkový přístup.

účinné od 3. 3. 2020(2) Kontrolu nad dodržováním povinností stanovených v § 4 vykonávají obecní živnostenské úřady.

účinné od 3. 3. 2020(3) Kontrolu nad dodržováním povinností podle § 7 odst. 1, 2 a 4 vykonává ministerstvo.

účinné od 3. 3. 2020(4) Živnostenský úřad zruší živnostenské oprávnění realitnímu zprostředkovateli, který nezajistí, aby jeho skutečným majitelem byla osoba splňující podmínky bezúhonnosti podle § 5 odst. 1, nebo neodvolá fyzickou osobu podle § 5 odst. 4 nebo právnickou osobu podle § 5 odst. 5 věty druhé.

§ 21

účinné od 3. 3. 2020Přestupky

účinné od 3. 3. 2020(1) Právnická osoba nebo podnikající fyzická osoba se jako realitní zprostředkovatel dopustí přestupku tím, že

1. účinné od 3. 3. 2020a) nesplní některou z povinností podle § 4,
2. účinné od 3. 3. 2020b) není pojištěna podle § 7 odst. 1 nebo 2, nebo
3. účinné od 3. 3. 2020c) nesplní některou z povinností podle § 7 odst. 4.

účinné od 3. 3. 2020(2) Za přestupek lze uložit pokutu

1. účinné od 3. 3. 2020a) do 500 000 Kč, jde-li o přestupek podle odstavce 1 písm. a),
2. účinné od 3. 3. 2020b) do 1 000 000 Kč, jde-li o přestupek podle odstavce 1 písm. b),
3. účinné od 3. 3. 2020c) do 100 000 Kč, jde-li o přestupek podle odstavce 1 písm. c).

§ 22

účinné od 3. 3. 2020Projednávání přestupků

účinné od 3. 3. 2020Přestupky podle § 21 odst. 1 písm. a) projednávají obecní živnostenské úřady. Přestupky podle § 21 odst. 1 písm. b) a c) projednává ministerstvo.

§ 23

účinné od 3. 3. 2020Přechodná ustanovení