Platné znění

Nařízení vlády o stanovení podrobností a postupu pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě

účinné od 1. 1. 2014

účinné od 1. 1. 2014453

účinné od 1. 1. 2014NAŘÍZENÍ VLÁDY

účinné od 1. 1. 2014ze dne 11. prosince 2013

účinné od 1. 1. 2014o stanovení podrobností a postupu pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě

účinné od 1. 1. 2014Vláda nařizuje podle § 2249 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník:

účinné od 1. 1. 2014

§ 1

Odkaz účinné od 1. 1. 2014§ 1

účinné od 1. 1. 2014Úvodní ustanovení

účinné od 1. 1. 2014Toto nařízení stanoví podrobnosti a postup pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě pro právní vztahy založené nájemní smlouvou, ve které se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci byt, dům nebo jiný než obytný prostor (dále jen „byt“) k zajištění jeho bytových potřeb.

§ 2

Odkaz účinné od 1. 1. 2014§ 2

účinné od 1. 1. 2014Vymezení pojmů

účinné od 1. 1. 2014Pro účely tohoto nařízení se rozumí

  1. účinné od 1. 1. 2014a) srovnatelným nájemným nájemné placené v současné době za srovnatelný byt v domě ve srovnatelném místě a v obdobných dalších podmínkách rozhodných pro výši ujednaného nájemného,
  2. účinné od 1. 1. 2014b) srovnatelným nájemným obvyklým v daném místě souhrnná veličina srovnatelných nájemných,
  3. účinné od 1. 1. 2014c) charakteristikou právní a věcné skutečnosti ovlivňující výši nájemného uvedené v přílohách č. 1 a 2 k tomuto nařízení.

§ 3

Odkaz účinné od 1. 1. 2014§ 3

účinné od 1. 1. 2014Zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě

účinné od 1. 1. 2014(1) Ke zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě se pro konkrétní byt použijí následující způsoby

  1. účinné od 1. 1. 2014a) pořízení posudku znalce o výši obvyklého nájemného, která je pro konkrétní byt považována za srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě,
  2. účinné od 1. 1. 2014b) stanovení na základě prokazatelného doložení výše nejméně 3 srovnatelných nájemných.

účinné od 1. 1. 2014(2) Je-li k zajištění bytových potřeb nájemce pronajat jiný než obytný prostor, pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě se použije odstavec 1 přiměřeně.

§ 4

Odkaz účinné od 1. 1. 2014§ 4

účinné od 1. 1. 2014Posuzování srovnatelnosti

účinné od 1. 1. 2014(1) Při posuzování srovnatelnosti musí existovat shoda alespoň v některých z variant charakteristik, a to v odpovídajícím množství charakteristik, které podstatně ovlivňují výši nájemného.

účinné od 1. 1. 2014(2) Srovnatelnost nájemného je podmíněna shodou ve variantách charakteristik, a to

  1. účinné od 1. 1. 2014a) srovnatelností nájemních vztahů v rozsahu práv a povinností a
  2. účinné od 1. 1. 2014b) srovnatelností obytné hodnoty bytu.

účinné od 1. 1. 2014(3) Při zjišťování srovnatelnosti se nezohledňuje nájemné z bytů, které

  1. účinné od 1. 1. 2014a) jsou pronajaty jako byty služební,
  2. účinné od 1. 1. 2014b) nejsou pronajaty jako obytné prostory, a to ani zčásti,
  3. účinné od 1. 1. 2014c) jsou přenechány k přechodnému užívání nebo krátkodobému účelu,
  4. účinné od 1. 1. 2014d) jsou družstevními byty užívanými členy družstva,
  5. účinné od 1. 1. 2014e) jsou byty zvláštního určení,
  6. účinné od 1. 1. 2014f) mají nájemné limitováno v souvislosti s podporou z veřejných prostředků.

účinné od 1. 1. 2014(4) Při zjišťování srovnatelnosti se nezohledňuje nájemné

  1. účinné od 1. 1. 2014a) z obytných prostorů užívaných na základě smlouvy o ubytování,
  2. účinné od 1. 1. 2014b) z bytů, ve kterých je výše nájemného ovlivněna zvláštní oblibou nájemce pronajímatelem.

účinné od 1. 1. 2014(5) Při zjišťování srovnatelnosti se nezohledňují charakteristiky, které souvisejí se subjektivním hodnocením nájemce pronajímatelem, především ve vztahu k jeho sociálnímu postavení.

účinné od 1. 1. 2014(6) Za srovnatelné nájemné nelze považovat nájemné ujednané jako paušální platba podle zákona, kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty.

§ 5

Odkaz účinné od 1. 1. 2014§ 5

účinné od 1. 1. 2014Srovnatelnost nájemních vztahů a obytné hodnoty bytu

účinné od 1. 1. 2014(1) Při posuzování srovnatelnosti nájemních vztahů je nezbytné srovnávat nájemné z nájmu o stejném rozsahu práv a povinností uvedených v příloze č. 1 k tomuto nařízení.

účinné od 1. 1. 2014(2) Pro doložení srovnatelnosti obytné hodnoty bytu musí být shodou zastoupena minimálně jedna varianta z každé skupiny charakteristik uvedených v příloze č. 2 k tomuto nařízení.

§ 6

Odkaz účinné od 1. 1. 2014§ 6

účinné od 1. 1. 2014Srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě

účinné od 1. 1. 2014(1) Při postupu podle § 3 odst. 1 písm. a) je výše obvyklého nájemného pro konkrétní byt uvedená v posudku znalce srovnatelným nájemným obvyklým v daném místě.

účinné od 1. 1. 2014(2) Při postupu podle § 3 odst. 1 písm. b) se srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě vyjádří jako interval, a to

  1. účinné od 1. 1. 2014a) jako střední hodnota plus minus směrodatná odchylka z jednotlivých srovnatelných nájemných při jejich počtu větším než 30,
  2. účinné od 1. 1. 2014b) jako interval z rozdělení jednotlivých srovnatelných nájemných bez krajních hodnot, to je vyloučením jedné šestiny hodnot na spodním a jedné šestiny hodnot na horním okraji rozdělení při jejich počtu 12 až 30, nebo
  3. účinné od 1. 1. 2014c) jako interval vymezený nejnižší a nejvyšší z doložených hodnot srovnatelného nájemného při jejich počtu menším než 12.

účinné od 1. 1. 2014(3) Pokud je v daném místě hodnota všech srovnatelných nájemných stejná, je tato konkrétní hodnota hodnotou srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě.

§ 8

Odkazúčinné od 1. 1. 2014

účinné od 1. 1. 2014Účinnost

účinné od 1. 1. 2014

účinné od 1. 1. 2014Toto nařízení nabývá účinnosti dnem 1. ledna 2014.

účinné od 1. 1. 2014
účinné od 1. 1. 2014Předseda vlády:
účinné od 1. 1. 2014Rusnok v. r.
účinné od 1. 1. 2014Ministr pro místní rozvoj:
účinné od 1. 1. 2014Lukl v. r.
účinné od 1. 1. 2014
účinné od 1. 1. 2014

Příloha č. 1

účinné od 1. 1. 2014 k nařízení vlády č. 453/2013 Sb.

účinné od 1. 1. 2014Charakteristiky nájemních vztahů

účinné od 1. 1. 2014Charakteristiky nájemních vztahů, které se použijí ke zjištění srovnatelného nájemného, jsou zejména:

  1. účinné od 1. 1. 20141. Délka nájmu
    1. účinné od 1. 1. 2014Varianty charakteristiky
      1. účinné od 1. 1. 2014a) krátkodobý nájem do 1 roku,
      2. účinné od 1. 1. 2014b) nájem na dobu určitou, delší než 1 rok,
      3. účinné od 1. 1. 2014c) nájem na dobu neurčitou.
  1. účinné od 1. 1. 20142. Možnost podnájmu
    1. účinné od 1. 1. 2014Varianty charakteristiky
      1. účinné od 1. 1. 2014a) ujednána možnost podnájmu části bytu,
      2. účinné od 1. 1. 2014b) ujednána možnost podnájmu celého bytu,
      3. účinné od 1. 1. 2014c) ujednán zákaz podnájmu.
  1. účinné od 1. 1. 20143. Platba jistoty
    1. účinné od 1. 1. 2014Varianty charakteristiky
      1. účinné od 1. 1. 2014a) nepožadovaná jistota,
      2. účinné od 1. 1. 2014b) jistota v maximální výši stanovené občanským zákoníkem,
      3. účinné od 1. 1. 2014c) jistota ve výši nižší než stanovené občanským zákoníkem.
  1. účinné od 1. 1. 20144. Ujednání o zvláštních právech a povinnostech nájemce
    1. účinné od 1. 1. 2014Varianty charakteristiky
      1. účinné od 1. 1. 2014a) ujednán nájem spojený s pomocí v domácnosti pronajímatele,
      2. účinné od 1. 1. 2014b) nájem spojený s úklidem v domě,
      3. účinné od 1. 1. 2014c) nájem spojený s péčí o zahradu,
      4. účinné od 1. 1. 2014d) ujednané povinnosti sankčního charakteru,
      5. účinné od 1. 1. 2014e) právo nájemce užívat přilehlou zahradu u domu.
  1. účinné od 1. 1. 20145. Existence inflační doložky
    1. účinné od 1. 1. 2014Varianty charakteristiky
      1. účinné od 1. 1. 2014a) existence ujednání o každoročním přizpůsobení nájemného růstu cen,
      2. účinné od 1. 1. 2014b) existence ujednání o každoročním přizpůsobení nájemného změnám měnového kurzu.
  1. účinné od 1. 1. 20146. Interval placení nájemného
    1. účinné od 1. 1. 2014Varianty charakteristiky
      1. účinné od 1. 1. 2014a) nájemné placeno předem na každý měsíc,
      2. účinné od 1. 1. 2014b) nájemné placeno předem na delší platební období než 1 měsíc.
  1. účinné od 1. 1. 20147. Výpovědní doba
    1. účinné od 1. 1. 2014Varianty charakteristik
      1. účinné od 1. 1. 2014a) 3 měsíční výpovědní doba stanovená občanským zákoníkem,
      2. účinné od 1. 1. 2014b) ujednaná výpovědní doba delší než 3 měsíce.
účinné od 1. 1. 2014

Příloha č. 2

účinné od 1. 1. 2014 k nařízení vlády č. 453/2013 Sb.

účinné od 1. 1. 2014Skupiny charakteristik obytné hodnoty bytu

účinné od 1. 1. 2014Pro posuzování srovnatelnosti obytné hodnoty bytu je vymezeno 5 hlavních skupin charakteristik:

  1. účinné od 1. 1. 20141. Druh stavby a druh bytu

    účinné od 1. 1. 2014Způsob stavebního provedení domu a bytu, zejména rozlišení, zda se byt nachází v rodinném domě, ve standardizovaném řadovém domě, popřípadě dvojdomku, nebo v nájemním bytovém domě. Další varianty charakteristiky jsou např. poloha bytu uvnitř domu, rozsah oslunění či zastínění.

    účinné od 1. 1. 2014Varianty charakteristik jsou zejména

    účinné od 1. 1. 2014rodinný dům, bytový dům, byt v domě, kde nepřevažuje funkce bydlení, mnohopodlažní dům, nízkopodlažní dům, panelový dům, jiný než panelový dům, standardní typ bytu, byt, který není pod uzavřením, suterénní byt, přízemní byt, mezonetový byt.

  1. účinné od 1. 1. 20142. Velikost obytného prostoru

    účinné od 1. 1. 2014Zpravidla je nájemné za čtvereční metr menších bytů vyšší než nájemné u bytů s větší podlahovou plochou. Srovnatelné nájemné musí být tedy doloženo z bytů obdobné velikosti. Pro uznání srovnatelnosti je nezbytné, aby byla celková plocha bytů určena také podle stejné definice. Přestože plochy teras, balkonů, lodžií popřípadě sklepů, které nejsou místnostmi, nelze započítat do podlahové plochy bytu, je možné je započítat, pokud budou započítány i ve srovnatelných bytech. Samotná existence teras, balkonů, lodžií a sklepů se však zároveň může objevit v další skupině charakteristik obytné hodnoty - konkrétně ve vybavení obytného prostoru.

    účinné od 1. 1. 2014Varianty charakteristik jsou zejména

    účinné od 1. 1. 2014velikostní kategorie bytu (velký, střední, malý byt), údaj o celkové ploše bytu.

  1. účinné od 1. 1. 20143. Vybavení obytného prostoru

    účinné od 1. 1. 2014Vybavením se chápe vše, co pronajímatel poskytuje nájemci ke stálému použití, a to za předpokladu, že úhrada za užívání tohoto vybavení je součástí hrazeného nájemného. Pro hodnocení srovnatelnosti nemůže být uvažováno takové vybavení, které pořídil, a náklady s tím spojené nesl, nájemce.

    účinné od 1. 1. 2014Varianty charakteristik jsou zejména

    účinné od 1. 1. 2014vytápění lokální na pevná paliva, možnost vytápění pouze některých místností, nemožnost přístupu k teplé vodě, neexistence základního zařízení a vybavení (WC nebo koupelny popřípadě sprchového koutu) pod uzavřením v bytě, existence více koupelen, existence více WC, existence více vestavěných skříní, kuchyně vybavena kuchyňskou linkou, mimořádně kvalitní podlahové krytiny, existence spíže, šatních prostor, prádelny, a také balkonu, terasy či lodžie, existence výtahu, sklepních či půdních prostor přístupných nájemci.

  1. účinné od 1. 1. 20144. Stav budovy a stav bytu

    účinné od 1. 1. 2014Způsob výstavby budovy a bytu, stavební a energetický stav budovy, popřípadě bytu.

    účinné od 1. 1. 2014Varianty charakteristik jsou zejména

    účinné od 1. 1. 2014nevyhovující stav pláště budovy a střechy včetně oken a vchodových dveří, mimořádně dobrý stav pláště budovy a střechy po stránce stavební i vzhledové (atypická okna, štuky, sgrafita), tepelná izolace obvodového pláště, střechy a vchodů domu, modernizace rozvodů v domě (elektro, voda, odpad a rozvody nízkého napětí), klasifikační třída energetické náročnosti budovy vyjadřující úspornost provozu, nevyhovující stav bytu, například pro opakovaný výskyt plísní, modernizovaná koupelna, zdvojené či ztrojené izolační prosklení u všech oken a vnějších dveří, ochrana před vloupáním, modernizované elektroinstalace, rozvody a odpady v bytě.

  1. účinné od 1. 1. 20145. Umístění bytu v místě

    účinné od 1. 1. 2014Umístění bytu působí na nájemné výrazně a komplexně. Umístění bytu může být individuálně velmi rozdílně posuzováno. Pro kvalitu polohy jsou především významné poměry obytné oblasti, v níž se byt nachází. Význam umístění bytu v místě pro výši nájemného roste s velikostí obcí. Adresa srovnávaných bytů v některých případech může být dostačujícím vyjádřením shody v charakteristice „umístění bytu v místě“.

    účinné od 1. 1. 2014Varianty charakteristik jsou zejména

    účinné od 1. 1. 2014dostupnost služeb dobrá/špatná, dopravní obslužnost dobrá/špatná, hustá/řídká okolní zástavba/samota, rozsah zeleně a volného prostoru značný/nedostatečný, zhoršení stavu místa hlukem, zápachem, prachem, dobrá/špatná infrastruktura.