Vyhláška o cenových mapách nájemného

Příloha č. 1

účinné od 1. 1. 2025Postup při sběru a třídění dat pro cenové mapy nájemného v České republice

1. účinné od 1. 1. 20251. Cenové mapy nájemného zpracovává Ministerstvo financí vždy na základě čtvrtletních dat.
2. účinné od 1. 1. 20252. Za pronajatý se považuje nájemní byt, k němuž byl na realitních portálech uveden inzerát s nabídkou jeho pronájmu, který byl z nabídky realitních portálů stažen.
3. účinné od 1. 1. 20253. Třídění vstupních dat pro cenové mapy nájemného má následující posloupnost kroků:
   1. účinné od 1. 1. 20253.1. Získání časových údajů zveřejnění inzerátu na realitním portálu.
   2. účinné od 1. 1. 20253.2. Odstranění nepoužívaných proměnných ze zdrojových dat.
   3. účinné od 1. 1. 20253.3. Odstranění pozorování, která nesplňují velikostní kategorie nájemních bytů definované podle § 5 odst. 3 vyhlášky.
   4. účinné od 1. 1. 20253.4. Odstranění inzerátů, které jsou uveřejněny déle než 180 dní.
   5. účinné od 1. 1. 20253.5. Odstranění duplicitních pozorování.
   6. účinné od 1. 1. 20253.6. Odstranění dat, u kterých nejsou uvedeny souřadnice globálního polohového systému.
   7. účinné od 1. 1. 20253.7. Přiřazení unikátního číselného označení každému pozorování.
   8. účinné od 1. 1. 20253.8. Propojení polohopisných údajů vztahujících se k jednotlivým transakcím (pronájmům) ze systému globálního polohového systému s územními daty pomocí polygonu. Polygon je množina bodů vymezená globálním polohovým systémem a souřadnicemi, které přísluší k dané územní jednotce.
   9. účinné od 1. 1. 20253.9. Přiřazení územních informací k danému pozorování. Za územní informace jsou považovány
      1. účinné od 1. 1. 2025a) název katastrálního území,
      2. účinné od 1. 1. 2025b) kód katastrálního území,
      3. účinné od 1. 1. 2025c) název obce,
      4. účinné od 1. 1. 2025d) kód obce,
      5. účinné od 1. 1. 2025e) název obce s rozšířenou působností,
      6. účinné od 1. 1. 2025f) kód obce s rozšířenou působností a
      7. účinné od 1. 1. 2025g) název kraje.
   1. účinné od 1. 1. 20253.10. Přiřazení informací o nájemním bydlení k pozorování podle unikátního číselného označení, a to
      1. účinné od 1. 1. 2025a) kategorie,
      2. účinné od 1. 1. 2025b) typ materiálu budovy,
      3. účinné od 1. 1. 2025c) stav objektu,
      4. účinné od 1. 1. 2025d) vlastnictví,
      5. účinné od 1. 1. 2025e) podlaží,
      6. účinné od 1. 1. 2025f) podlahová plocha,
      7. účinné od 1. 1. 2025g) typ domu,
      8. účinné od 1. 1. 2025h) poloha domu,
      9. účinné od 1. 1. 2025i) plocha pozemku a
      10. účinné od 1. 1. 2025j) údaje globálního polohového systému.
   1. účinné od 1. 1. 20253.11. Přiřazení binárních atributů ke každému pozorování. Každý binární atribut reprezentuje jednu nově vytvořenou proměnnou a dosahuje hodnot „1“ v případě, že nájemní byt disponuje binárním atributem, v opačném případě dosahuje hodnoty „0“. Binární atributy jsou
      1. účinné od 1. 1. 2025a) balkón,
      2. účinné od 1. 1. 2025b) parkovací místo,
      3. účinné od 1. 1. 2025c) vybavenost,
      4. účinné od 1. 1. 2025d) lodžie,
      5. účinné od 1. 1. 2025e) výtah,
      6. účinné od 1. 1. 2025f) bezbariérovost,
      7. účinné od 1. 1. 2025g) garáž,
      8. účinné od 1. 1. 2025h) terasa a
      9. účinné od 1. 1. 2025i) technický stav,
         1. účinné od 1. 1. 20251. plánovaný projekt, v procesu výstavby,
         2. účinné od 1. 1. 20252. špatný stav, před rekonstrukcí,
         3. účinné od 1. 1. 20253. dobrý až velmi dobrý,
         4. účinné od 1. 1. 20254. po rekonstrukci a
         5. účinné od 1. 1. 20255. novostavba,
      1. účinné od 1. 1. 2025j) typ materiálu
         1. účinné od 1. 1. 20251. panelový,
         2. účinné od 1. 1. 20252. cihlový,
         3. účinné od 1. 1. 20253. dřevěný,
         4. účinné od 1. 1. 20254. mix,
         5. účinné od 1. 1. 20255. skeletová konstrukce,
         6. účinné od 1. 1. 20256. kamenný a
         7. účinné od 1. 1. 20257. ostatní.

Příloha č. 2

účinné od 1. 1. 2025Postup při zpracování vstupních dat vstupujících do tvorby cenových map nájemného, způsob jejich zpracování a postup tvorby cenových map nájemného v České republice

1. účinné od 1. 1. 20251. Cenové mapy nájemného v České republice jsou zpracovány a tvořeny ze vstupních dat vstupujících do tvorby cenových map nájemného, u nichž proběhlo třídění podle přílohy č. 1.
2. účinné od 1. 1. 20252. Cenové mapy nájemného jsou výstupem vícenásobného log-lineárního hédonického regresního modelu počítaného na nabídkových nájemních cenách v České republice.
3. účinné od 1. 1. 20253. Cenové mapy nájemného jsou členěny geograficky na jednotlivé územní jednotky.
4. účinné od 1. 1. 20254. Nájemné pro danou velikostní kategorii a danou územní jednotku se určí jako exponenciální hodnota konstanty regresní funkce.
5. účinné od 1. 1. 20255. Dolní mez intervalu nájemného referenčního bytu za m² se určí jako dolní mezi predikčního intervalu (2,5 %). Horní mez intervalu nájemného referenčního bytu za m² se určí jako horní mezi predikčního intervalu (97,5 %). Dolní a horní mez predikčního intervalu reprezentují cenovou hladinu, ve které se nabízí m² referenčního bytu v dané velikostní kategorii ve specifické územní jednotce.
6. účinné od 1. 1. 20256. Údaje o minimální a maximální hodnotě včetně mediánu nájemného referenčního bytu za m² odpovídají cenové hladině získané z původních dat o nájemném na trhu.
7. účinné od 1. 1. 20257. Obecná specifikace modelu cenových map nájemného je:

   účinné od 1. 1. 2025ln(nabídkové ceny nájemného za m²) = β₀ + β_i * ln(x_i) + β_j * x_j + ε

   1. účinné od 1. 1. 2025kde ln vyjadřuje přirozený logaritmus,
   2. účinné od 1. 1. 2025β₀ vyjadřuje střední hodnotu cenové hladiny, kdy se jedná o přirozený logaritmus konstanty modelu,
   3. účinné od 1. 1. 2025β_i a β_j vyjadřuje jednotlivé regresní koeficienty,
   4. účinné od 1. 1. 2025x_i a x_j vyjadřuje jednotlivé nezávislé proměnné,
   5. účinné od 1. 1. 2025ε vyjadřuje nevysvětlenou část modelu cenových map nájemného.
   1. účinné od 1. 1. 20257.1. V modelu cenových map nájemného jsou vysvětlující proměnné celková podlahová plocha a průměrná plocha jednoho pokoje vyjádřeny v logaritmech, ostatní proměnné jsou v lineárním vyjádření.
   2. účinné od 1. 1. 20257.2. Zapsání obecné struktury nebo skladby log-lineárního modelu cenových map nájemného se provede:
      1. účinné od 1. 1. 2025a) zadání vztahů mezi vysvětlovanou proměnnou a všemi specifikovanými vysvětlujícími proměnnými,
      2. účinné od 1. 1. 2025b) specifikace datového vstupu, kterým je připravený a popsaný datový zdroj podle přílohy č. 1,
      3. účinné od 1. 1. 2025c) zadání výpisu a žádaných výstupů z log-lineárního modelu cenových map nájemného,
      4. účinné od 1. 1. 2025d) vytvoření smyčkové struktury výpočtů jednotlivých regresních funkcí pro každou územní jednotku.
   1. účinné od 1. 1. 20257.3. Kontrola výskytu multikolinearity u jednotlivých prediktorů se realizuje pomocí smyčkové funkce počítání korelačních maticí v každé územní jednotce. V případě výskytu multikolinearity mezi prediktory se problematický prediktor sám automaticky vyřadí z regresního modelu v dané územní jednotce. Předpoklad dostatečného množství pozorování pro výpočet regresní funkce je kontrolován pomocí selektující funkce. Pokud je v územní jednotce malé množství pozorování, tak se doplní o pozorování z okolního území.
   2. účinné od 1. 1. 20257.4. Kontrola a korekce datového vzorku se v této fázi regresního modelu realizují za pomoci analýzy Cookovy vzdálenosti.
   3. účinné od 1. 1. 20257.5. Stabilita získaných regresních koeficientů a stabilita modelu cenových map nájemného jsou kontrolovány za pomocí metody bootstrappingu.

1. účinné od 1. 1. 20258. Nájemné referenčního bytu novostavby je v cenových mapách nájemného určeno na základě součinu koeficientu referenčního bytu novostavby a nájemného referenčního bytu v příslušné velikostní kategorii.
2. účinné od 1. 1. 20259. Koeficient referenčního bytu novostavby je dán podílem nájemného referenčního bytu novostavby a nájemného referenčního bytu. Pro potřeby výpočtu koeficientu referenčního bytu novostavby se pracuje vždy s daty za nájemní byty jak referenčních bytů, tak i referenčních bytů novostaveb o velikosti mediánu velikostí nájemních bytů v České republice. Vzorec tohoto vztahu je:

   účinné od 1. 1. 2025

   1. účinné od 1. 1. 2025kde K_novostavby vyjadřuje koeficient referenčního bytu novostavby pro danou územní jednotku,
   2. účinné od 1. 1. 2025C_novostavby vyjadřuje cenu měsíčního nájemného v Kč za 1 m² referenčního bytu novostavby v dané územní jednotce o velikosti mediánu velikostí nájemních bytů v ČR,
   3. účinné od 1. 1. 2025C_ref vyjadřuje cenu měsíčního nájemného v Kč za 1 m² referenčního bytu ve stejné územní jednotce o velikosti mediánu velikostí nájemních bytů v ČR.

   účinné od 1. 1. 2025Pro výpočet cen uvedených v tomto odstavci je využíván model cenových map nájemného specifikovaný v odstavci 7 této přílohy.

   účinné od 1. 1. 2025V případě, že z důvodu nedostatku vstupních údajů nelze určit koeficient referenčního bytu novostavby, je výpočet koeficientu referenčního bytu novostavby učiněn za kraj a následně je na místo koeficientu příslušného pro danou územní jednotku aplikován tento krajský údaj.