Nařízení vlády o postupu pro výpočet nákladového nájemného pro dostupné nájemní bydlení

§ 1

účinné od 1. 1. 2026Předmět úpravy

účinné od 1. 1. 2026Toto nařízení stanoví postup pro výpočet nájemného z nákladů spojených s výstavbou nebo pořízením a provozem dostupného nájemního bytu, budovy s dostupnými nájemními byty, souboru dostupných nájemních bytů nebo souboru budov s dostupnými nájemními byty (dále jen „dostupný obytný prostor“) v prvním roce jejich provozu.

§ 2

účinné od 1. 1. 2026Pojmy

účinné od 1. 1. 2026Pro účely tohoto nařízení se rozumí

1. účinné od 1. 1. 2026a) souborem budov s dostupnými nájemními byty více budov s dostupnými nájemními byty, které
   1. účinné od 1. 1. 20261. mají stejného pronajímatele,
   2. účinné od 1. 1. 20262. byly vystavěny nebo pořízeny za účelem poskytnutí dostupného nájemního bydlení,
   3. účinné od 1. 1. 20263. jsou poskytnuty k dostupnému nájemnímu bydlení ke stejnému datu a
   4. účinné od 1. 1. 20264. stojí na stejném pozemku nebo na pozemcích, které mají společné hranice, nebo pro ně byla podána jedna žádost o povolení záměru,

1. účinné od 1. 1. 2026b) dobou udržitelnosti dostupného obytného prostoru doba splatnosti nejdelšího z poskytnutých cizích zdrojů nebo doba delší, určená podle jiného právního předpisu, vždy však nejméně 20 let,
2. účinné od 1. 1. 2026c) dobou životnosti budovy předpokládaná doba, po kterou lze budovu, jejíž součástí je dostupný nájemní byt, využívat pro bydlení.

§ 3

účinné od 1. 1. 2026Náklady rozhodné pro výpočet nákladového nájemného

účinné od 1. 1. 2026(1) Náklady rozhodné pro výpočet nákladového nájemného v dostupném obytném prostoru tvoří náklady

1. účinné od 1. 1. 2026a) na přípravu výstavby nebo pořízení podle § 4 a na výstavbu nebo pořízení podle § 5 až 7,
2. účinné od 1. 1. 2026b) na provoz podle § 8 a ostatní náklady celoživotního cyklu podle § 9.

účinné od 1. 1. 2026(2) Náklady podle odstavce 1 zahrnují daň z přidané hodnoty.

účinné od 1. 1. 2026(3) Náklady podle odstavce 1 zahrnují i poměrnou část nákladů na

1. účinné od 1. 1. 2026a) příslušenství a plochy obvykle spojené s užíváním dostupného nájemního bytu, které zahrnují zejména chodby, sklepy, kolárny, kočárkárny, sušárny, prádelny, společenské prostory, balkony, terasy a předzahrádky, a
2. účinné od 1. 1. 2026b) parkovací stání, jejich příslušenství a s nimi obvykle související plochy, které zahrnují zejména ​obslužné komunikace a jejich příslušenství, stavební konstrukce a technické systémy budov pro provoz parkovacích stání a dobíjecí body.

§ 4

účinné od 1. 1. 2026Náklady na přípravu výstavby nebo pořízení

účinné od 1. 1. 2026(1) Náklady na přípravu výstavby nebo pořízení tvoří náklady vynaložené na projektovou přípravu, ekonomické studie a finanční studie.

účinné od 1. 1. 2026(2) Náklady podle odstavce 1 se určí podle výše ceny obsažené ve smlouvě nebo objednávce. Náklady na movité věci ve vlastnictví pronajímatele se nezahrnují do nákladů podle odstavce 1, s výjimkou nákladů na věci, jejichž cena může být určena podle věty první.

účinné od 1. 1. 2026(3) Je-li možné prokázat jejich věcnou a časovou souvislost s přípravou výstavby nebo pořízení, lze do nákladů podle odstavce 1 zahrnout také

1. účinné od 1. 1. 2026a) mzdové náklady pronajímatele, pokud činnost zajišťuje sám pronajímatel,
2. účinné od 1. 1. 2026b) náklady na pořízení materiálu, náklady na dopravu a jiné přímé náklady, které bezprostředně souvisejí s prováděnou činností, a
3. účinné od 1. 1. 2026c) poměrnou část nákladů na energie, nájemné nebo pojistné a jiné nepřímé náklady.

účinné od 1. 1. 2026(4) Jsou-li součástí záměru nebo předmětu pořízení kromě dostupných nájemních bytů a jejich příslušenství nebo ploch obvykle spojených s jejich užíváním i jiné plochy a nelze-li vztáhnout náklady podle odstavce 1 pouze k plochám dostupných nájemních bytů a jejich příslušenství nebo plochám obvykle spojeným s jejich užíváním, náklady podle odstavce 1 se dále vynásobí podílem podlahových ploch všech dostupných nájemních bytů, jejich příslušenství anebo ploch obvykle spojených s jejich užíváním, s výjimkou společných prostor, k celkové podlahové ploše budovy bez společných prostor.

§ 5

účinné od 1. 1. 2026Náklady na výstavbu

účinné od 1. 1. 2026(1) Náklady na výstavbu tvoří

1. účinné od 1. 1. 2026a) náklady na výstavbu dostupného obytného prostoru, jeho příslušenství a ploch obvykle spojených s jeho užíváním,
2. účinné od 1. 1. 2026b) náklady na odstranění stavby nebo uvedení místa do původního stavu, pokud tato povinnost vyplývá ze smluvní dokumentace, právních předpisů nebo rozhodnutí orgánu veřejné moci,
3. účinné od 1. 1. 2026c) náklady na infrastrukturu nutnou k napojení budovy s jednotlivými dostupnými nájemními byty nebo souboru budov s jednotlivými dostupnými nájemními byty na páteřní infrastrukturu,
4. účinné od 1. 1. 2026d) rozpočtová rezerva,
5. účinné od 1. 1. 2026e) další náklady spojené s výstavbou, kterými jsou náklady na řízení projektu, náklady na projektovou přípravu jiné než podle § 4 odst. 1 a náklady na inženýrskou činnost,
6. účinné od 1. 1. 2026f) náklady na zřízení práv k nemovitým věcem,
7. účinné od 1. 1. 2026g) další finanční náklady, které nejsou součástí cizích zdrojů podle § 11 odst. 3,
8. účinné od 1. 1. 2026h) náklady na pořízení movité věci pronajímatele použité k výstavbě dostupného obytného prostoru.

účinné od 1. 1. 2026(2) Náklady podle odstavce 1 písm. a) až c) se určí podle cen položkového rozpočtu obsaženého ve smlouvě uzavřené s dodavatelem stavby dostupného obytného prostoru. Náklady podle odstavce 1 písm. e) a h) se určí podle ceny obsažené ve smlouvě nebo objednávce. Náklady na movité věci ve vlastnictví pronajímatele se nezahrnují do nákladů podle odstavce 1 písm. a) až c) a e), s výjimkou nákladů na věci, jejichž cena může být určena podle věty první nebo druhé.

účinné od 1. 1. 2026(3) Je-li možné prokázat jejich věcnou a časovou souvislost s výstavbou, lze do nákladů podle odstavce 1 písm. a) až c) a e) zahrnout také

1. účinné od 1. 1. 2026a) mzdové náklady pronajímatele, pokud činnost zajišťuje sám pronajímatel,
2. účinné od 1. 1. 2026b) náklady na pořízení materiálu a náklady na dopravu a jiné přímé náklady, které bezprostředně souvisejí s prováděnou činností, a
3. účinné od 1. 1. 2026c) poměrnou část nákladů na energie, nájemné nebo pojistné a jiné nepřímé náklady.

účinné od 1. 1. 2026(4) Rozpočtová rezerva podle odstavce 1 písm. d) činí nejvýše 10 % ze součtu nákladů podle odstavce 1 písm. a) až c). Rozpočtová rezerva se započítává do nákladů na výstavbu, pouze pokud nebyla součástí položkového rozpočtu podle odstavce 2.

účinné od 1. 1. 2026(5) Náklady podle odstavce 1 písm. f) se určí podle ceny obsažené ve smlouvě, nebo obvyklé ceny podle zákona o oceňování majetku stanovené k libovolnému dni v období 4 let před prvním poskytnutím dostupného obytného prostoru pro dostupné nájemní bydlení, a to jako nižší z těchto cen. Není-li cena obsažená ve smlouvě známa, je-li smlouva starší 8 let, nebo nebyla-li nabývacím titulem smlouva, použije se cena obvyklá podle zákona o oceňování majetku. V případech, kdy nelze stanovit cenu obvyklou, stanoví se tržní hodnota nemovité věci podle zákona o oceňování majetku.

účinné od 1. 1. 2026(6) Jsou-li součástí záměru kromě dostupných nájemních bytů a jejich příslušenství nebo ploch obvykle spojených s jejich užíváním i jiné plochy, lze do nákladů podle odstavce 1 písm. a) až c) zahrnout jen náklady spojené s výstavbou dostupných nájemních bytů, jejich příslušenství a ploch obvykle spojených s jejich užíváním.

účinné od 1. 1. 2026(7) Náklady podle odstavce 6 se vypočítají

1. účinné od 1. 1. 2026a) odečtením celkové hodnoty položek, které nenáleží k dostupným nájemním bytům, jejich příslušenství a plochám obvykle spojeným s jejich užíváním, od celkové hodnoty položkového rozpočtu podle odstavce 2,
2. účinné od 1. 1. 2026b) násobkem celkové hodnoty položkového rozpočtu podle odstavce 2 a podílu podlahových ploch všech dostupných nájemních bytů, včetně jejich příslušenství anebo ploch obvykle spojených s jejich užíváním, s výjimkou společných prostor, k celkové podlahové ploše budovy bez společných prostor, není-li možné postupovat podle písmene a).

účinné od 1. 1. 2026(8) Jsou-li součástí záměru kromě dostupných nájemních bytů a jejich příslušenství nebo ploch obvykle spojených s jejich užíváním i jiné plochy, lze do nákladů podle odstavce 1 písm. d), pokud nebyla rozpočtová rezerva součástí položkového rozpočtu, a nákladů podle odstavce 1 písm. e) až h) zahrnout jen náklady spojené s výstavbou dostupných nájemních bytů, jejich příslušenství a ploch obvykle spojených s jejich užíváním. Výše těchto nákladů se v takovém případě před jejich přičtením k nákladům na výstavbu vynásobí podílem podlahových ploch všech dostupných nájemních bytů, jejich příslušenství anebo ploch obvykle spojených s jejich užíváním, s výjimkou společných prostor, k celkové podlahové ploše budovy bez společných prostor.

§ 6

účinné od 1. 1. 2026Náklady na pořízení

účinné od 1. 1. 2026(1) Náklady na pořízení tvoří

1. účinné od 1. 1. 2026a) náklady na pořízení dostupného obytného prostoru, včetně práva stavby, věcného břemene, pozemků, jeho příslušenství a ploch obvykle spojených s jeho užíváním,
2. účinné od 1. 1. 2026b) další náklady spojené s pořízením, kterými jsou zejména administrativní náklady.

účinné od 1. 1. 2026(2) Náklady podle odstavce 1 písm. a) se určí ve výši ceny obsažené ve smlouvě, nebo ceny obvyklé podle zákona o oceňování majetku stanovené k libovolnému dni v období 4 let před prvním poskytnutím dostupného obytného prostoru pro dostupné nájemní bydlení, a to jako nižší z těchto cen. Není-li cena obsažená ve smlouvě známa, je-li smlouva starší 8 let nebo nebyla-li nabývacím titulem smlouva, použije se cena obvyklá podle zákona o oceňování majetku. V případech, kdy nelze stanovit cenu obvyklou, stanoví se tržní hodnota nemovité věci podle zákona o oceňování majetku. Náklady podle odstavce 1 písm. b) se určí podle výše ceny obsažené ve smlouvě nebo objednávce.

účinné od 1. 1. 2026(3) Jsou-li součástí předmětu pořízení kromě dostupných nájemních bytů a jejich příslušenství nebo ploch obvykle spojených s jejich užíváním i jiné plochy, náklady podle odstavce 1 písm. a) tvoří jen hodnota dostupných nájemních bytů a jejich příslušenství nebo ploch obvykle spojených s jejich užíváním, která bude předmětem ocenění podle odstavce 2. Náklady podle odstavce 1 písm. b) se v takovém případě určí celkovou hodnotou těchto nákladů násobenou podílem podlahových ploch všech dostupných nájemních bytů, jejich příslušenství anebo ploch obvykle spojených s jejich užíváním, s výjimkou společných prostor, k celkové podlahové ploše budovy bez společných prostor.

§ 7

účinné od 1. 1. 2026Náklady na výstavbu nebo pořízení parkovacích stání, jejich příslušenství a s nimi obvykle souvisejících ploch

účinné od 1. 1. 2026Náklady na výstavbu nebo pořízení parkovacích stání, jejich příslušenství a s nimi obvykle souvisejících ploch se započítávají do nákladů na výstavbu nebo pořízení pouze do výše nákladů na počet parkovacích stání minimálně vyžadovaných právním předpisem upravujícím požadavky na výstavbu v místě, kde se dostupný obytný prostor nachází.

§ 8

účinné od 1. 1. 2026Náklady na provoz

účinné od 1. 1. 2026(1) Náklady na provoz se rozumí zejména náklady, o kterých se předpokládá, že budou po dobu udržitelnosti dostupného obytného prostoru účelně vynaloženy na

1. účinné od 1. 1. 2026a) správu dostupného obytného prostoru, jeho příslušenství a ploch obvykle spojených s jeho užíváním,
2. účinné od 1. 1. 2026b) pojištění dostupného obytného prostoru, jeho příslušenství a ploch obvykle spojených s jeho užíváním,
3. účinné od 1. 1. 2026c) revize, kontroly a prohlídky podle jiných právních předpisů a příslušných českých technických norem,
4. účinné od 1. 1. 2026d) daň z nemovitých věcí,
5. účinné od 1. 1. 2026e) opravy a údržbu, jejichž potřeba vzniká běžným užíváním dostupného obytného prostoru, jeho příslušenství a ploch obvykle spojených s jeho užíváním.

účinné od 1. 1. 2026(2) Náklady podle odstavce 1 se započítají za dobu udržitelnosti dostupného obytného prostoru.

účinné od 1. 1. 2026(3) Náklady, které podle právních předpisů platí nájemce, se za náklady podle odstavce 1 nepovažují.

účinné od 1. 1. 2026(4) Náklady podle odstavce 1 písm. a) jsou i náklady na právní, realitní nebo znaleckou činnost.

§ 9

účinné od 1. 1. 2026Ostatní náklady celoživotního cyklu

účinné od 1. 1. 2026(1) Ostatními náklady celoživotního cyklu se rozumí náklady nebo jejich poměrná část, jejichž potřeba vzniká v důsledku dlouhodobého opotřebení stavebních prvků dostupného nájemního bytu nebo budovy, jíž je dostupný nájemní byt součástí, jejich příslušenství a ploch obvykle spojených s jejich užíváním, a používaných technologií. Do nákladového nájemného se ostatní náklady celoživotního cyklu zahrnují v předpokládané výši nákladů účelně vynaložených po dobu životnosti budovy, jíž je dostupný nájemní byt v době výpočtu nákladového nájemného součástí, na

1. účinné od 1. 1. 2026a) opravy a údržbu technologií a stavebních prvků dostupného nájemního bytu nebo budovy, jíž je dostupný nájemní byt součástí, jejich příslušenství a ploch obvykle spojených s jejich užíváním, a používaných technologií, kromě nákladů podle § 8,
2. účinné od 1. 1. 2026b) technické zhodnocení dostupného nájemního bytu nebo budovy, jíž je dostupný nájemní byt součástí, jejich příslušenství a ploch obvykle spojených s jejich užíváním.

účinné od 1. 1. 2026(2) Náklady podle odstavce 1 se započítají v poměrné výši za dobu životnosti budovy, v níž se jednotlivé dostupné nájemní byty nacházejí.

§ 10

účinné od 1. 1. 2026Společné ustanovení

účinné od 1. 1. 2026Pokud je cena nemovité věci ve smlouvě uvedena v cizí měně, využije se k přepočtu do české měny kurz vyhlášený Českou národní bankou pro den ocenění. Pro přepočet měny, ke které Česká národní banka nevyhlašuje kurz, lze použít tržní kurz této měny k americkému dolaru pro den ocenění a kurz české měny k americkému dolaru vyhlášený Českou národní bankou pro den ocenění. Cena obvyklá nebo tržní hodnota mohou být stanoveny pouze znalcem, znaleckou kanceláří nebo znaleckým ústavem podle zákona upravujícího činnost znalců, znaleckých kanceláří a znaleckých ústavů nebo osobou s oprávněním pro oceňování majetku podle živnostenského zákona.

§ 11

účinné od 1. 1. 2026Výpočet nákladového nájemného

účinné od 1. 1. 2026(1) Nákladové nájemné se vypočítá na 1 m² podlahové plochy dostupného nájemního bytu na 1 měsíc podle přílohy č. 1 k tomuto nařízení.

účinné od 1. 1. 2026(2) Nákladové nájemné se vypočítá pomocí koeficientu malého bytu a koeficientu obsazenosti bytů stanovených v příloze č. 1 k tomuto nařízení

1. účinné od 1. 1. 2026a) z nákladů na provoz podle § 8 a ostatních nákladů celoživotního cyklu podle § 9​ a
2. účinné od 1. 1. 2026b) ze započitatelných nákladů výstavby nebo pořízení dostupného obytného prostoru, a to po odečtení dotace od nákladů spojených s výstavbou nebo pořízením podle § 3 odst. 1 písm. a).

účinné od 1. 1. 2026(3) Započitatelné náklady podle odstavce 2 písm. b) jsou vypočteny z vlastních a cizích zdrojů použitých na financování nákladů spojených s výstavbou nebo pořízením podle § 3 odst. 1 písm. a) a finančních nákladů.

účinné od 1. 1. 2026(4) Započitatelné náklady podle odstavce 2 písm. b) jsou součtem

1. účinné od 1. 1. 2026a) vlastních zdrojů rozložených v poměrné měsíční výši po dobu udržitelnosti dostupného obytného prostoru a
2. účinné od 1. 1. 2026b) měsíčních splátek poskytnutých cizích zdrojů využitých k financování výstavby nebo pořízení dostupného obytného prostoru, jeho příslušenství a ploch obvykle spojených s jeho užíváním a finančních nákladů k nim náležícím.

účinné od 1. 1. 2026(5) Měsíční splátka podle odstavce 4 písm. b) se vypočítá jako měsíční anuitní splátka cizích zdrojů po dobu udržitelnosti dostupného obytného prostoru a s úrokovými sazbami těchto zdrojů k prvnímu dni splácení těchto zdrojů. V případě, že je úrok roven nule, se měsíční anuitní splátka vypočte jako hodnota cizích zdrojů rozložených v poměrné měsíční výši po dobu udržitelnosti dostupného obytného prostoru. V případě odkladu splátek před zahájením provozu dostupného obytného prostoru se doba udržitelnosti dostupného obytného prostoru zkrátí o dobu odkladu, přičemž výsledná doba splácení nesmí být nižší než 20 let. V případě odkladu splátek po zahájení provozu dostupného obytného prostoru se daná doba nemění.

účinné od 1. 1. 2026(6) Pro účely porovnání s tržním nájemným podle cenových map podle vyhlášky č. 456/2024 Sb., o cenových mapách nájemného, může poskytovatel zároveň byt přiřadit podle počtu obytných místností, pokud takové porovnání vyžadují právní předpisy nebo dotační podmínky.

§ 12

účinné od 1. 1. 2026Výpočet nákladového nájemného v případě partnerství veřejného a soukromého sektoru

účinné od 1. 1. 2026(1) V případě partnerství veřejného a soukromého sektoru se nákladové nájemné vypočítá podle přílohy č. 2 k tomuto nařízení.

účinné od 1. 1. 2026(2) Podle odstavce 1 se postupuje pouze v případě, že

1. účinné od 1. 1. 2026a) investorem a správcem dostupného obytného prostoru je právnická osoba soukromého práva, která je zároveň pořizovatelem dostupného obytného prostoru nebo dodavatelem stavby dostupného nájemního bytu, a
2. účinné od 1. 1. 2026b) pronajímatelem a vlastníkem dostupného obytného prostoru je Česká republika, její příspěvková organizace, územní samosprávný celek nebo jimi zřízená nebo založená právnická osoba, která na základě uzavřené smlouvy hradí právnické osobě podle písmene a) pravidelnou platbu za dostupnost.

§ 13

účinné od 1. 1. 2026Účinnost