"... vyjma zákonem stanovených případů nelze při pouhém zjištění osoby jednající v dobré víře v zápis do katastru nemovitostí, která uzavřela (absolutně) neplatnou převodní smlouvu, přistoupit k právně kvalifikačnímu závěru, že i v takovém případě došlo k nabytí vlastnického práva k nemovitosti od nevlastníka, neboť pro takový závěr zde absentuje příslušné hmotněprávní ustanovení občanského zákoníku či jiného právního předpisu, jenž by takovou situaci reglementoval. A poněvadž ani sám Ústavní soud v žádném ze svých nálezů takovou aplikační možnost ve skutkově obdobných případech nevyložil, nemá Nejvyšší soud žádný relevantní důvod měnit svůj ustálený a dosud argumentačně nijak nevytěsněný právní závěr o nemožnosti nabytí vlastnictví od nevlastníka mimo zákonem předvídané důvody."
C. Právní závěry Ústavního soudu
25. Jak vyplývá z právě provedeného shrnutí relevantní rozhodovací praxe Ústavního soudu i Nejvyššího soudu, oba jmenované soudy (respektive v rámci Nejvyššího soudu senát 30 Cdo) zastávají zásadně opačné názory na otázky nabytí vlastnického práva k nemovitosti evidované v katastru nemovitostí od nevlastníka a potřeby ochrany osob jednajících v dobré víře v akty a údaje ve veřejné evidenci státu. Odmítání respektovat a následovat judikaturu Ústavního soudu v tomto ohledu je přitom ze strany Nejvyššího soudu (senátu 30 Cdo) zdůvodňováno jednak "argumentačním deficitem" nálezů Ústavního soudu, jednak absencí reflexe judikatury Nejvyššího soudu a jednak tvrzenou nejednotností praxe Ústavního soudu, který v několika svých odmítavých usneseních podle Nejvyššího soudu fakticky potvrdil jako správná rozhodnutí Nejvyššího soudu týkající se sporné problematiky. V rámci onoho "argumentačního deficitu", neboli absence nosných důvodů závěrů Ústavního soudu opodstatňujících změnu dosavadní rozhodovací praxe, pak Nejvyšší soud (senát 30 Cdo) poukazuje zejména na to, že závěr o možnosti nabytí vlastnictví od nevlastníka na základě dobré víry z judikatury Ústavního soudu vyplývá toliko implicitně, není založen na žádném hmotněprávním ustanovení občanského zákoníku, naopak oslabuje ochranu původního vlastníka a princip, že nikdo nemůže na jiného převést více práv, než sám má (nemo plus iuris ad alium transfere potest quam ipse habet); závěry Ústavního soudu nezohledňují související instituty držby a vydržení (jež se na základě těchto závěrů stávají obsoletními) a neodůvodněně překračují závěry uvedené v nálezu pléna sp. zn. Pl. ÚS 78/06, jež Nejvyšší soud (senát 30 Cdo) respektuje. Mimo to Nejvyšší soud (senát 30 Cdo) naznačuje chybné chápání principu ochrany nabytých práv ze strany Ústavního soudu v daném kontextu a svůj názorový postoj podporuje i odkazy na převažující názory v odborné literatuře a na slovenskou rozhodovací praxi.
26. Ústavní soud však ani při uvážení argumentačně bohaté a nikoliv nepodložené kritiky Nejvyššího soudu nevidí důvod k upuštění od svých závěrů vyjádřených v nálezech sp. zn. I. ÚS 143/07, sp. zn. II. ÚS 165/11, sp. zn. I. ÚS 3061/11 a dalších (viz část III.A odůvodnění tohoto nálezu). Ústavní soud přitom úvodem zdůrazňuje, že je již z Ústavy České republiky koncipován jako soudní orgán ochrany ústavnosti (čl. 83 Ústavy), nikoliv "běžné zákonnosti". Ústavní soud tak otázky a případy jím řešené nemůže nahlížet jinak než právě - a jedině - ústavněprávní perspektivou, perspektivou ochrany základních práv a svobod jednotlivců. Naopak obecné soudy jsou obecně vázány i podústavními normami; nicméně i při jejich výkladu a aplikaci jsou povinny respektovat ústavněprávní pravidla a principy, tak aby současně dostály své povinnosti poskytovat ochranu jak právům v rovině podústavního práva, tak právům základním, neboť základní práva a svobody jsou právě pod jejich ochranou (čl. 4 Ústavy).
27. Ústavní soud se ve své judikatuře již zřetelně vyjádřil k ústavněprávním požadavkům na právní předpisy, včetně jejich výkladu a aplikace. V nálezu sp. zn. II. ÚS 2048/09 ze dne 2. 11. 2009 (N 232/55 SbNU 181; bod 17) tak zdůraznil: "Každá právní úprava proto musí vyjadřovat respekt k obecným zásadám právním (principům), jako je důvěra v právo, právní jistota a předvídatelnost právních aktů, které strukturují právní řád demokratického právního státu, resp. jsou z něj odvoditelné. Na právní normy je nutno klást také požadavky obsahové, neboť v materiálním právním státě založeném na myšlence spravedlnosti představují základní práva korektiv jak obsahu právních norem, tak i jejich interpretace a aplikace. Proto je úkolem soudce v podmínkách materiálního právního státu nalézt řešení, které by zajišťovalo maximální realizaci základních práv účastníků sporu, a není-li to možné, rozhodnout v souladu s obecnou ideou spravedlnosti, resp. dle obecného přirozenoprávního principu ...". Totéž pak Ústavní soud zopakoval například v nálezu sp. zn. I. ÚS 1826/11 ze dne 7. 3. 2012 (N 47/64 SbNU 581; bod 17), v němž dále (bod 19) v souladu se svou konstantní judikaturou rovněž připomněl, že "obecný soud není absolutně vázán doslovným zněním zákona, nýbrž se od něj smí a musí odchýlit, pokud to vyžaduje účel zákona, historie jeho vzniku, systematická souvislost nebo některý z principů, jež mají svůj základ v ústavně konformním právním řádu jako významovém celku, a že povinnost soudů nalézat právo neznamená pouze vyhledávat přímé a výslovné pokyny v zákonném textu, ale též povinnost zjišťovat a formulovat, co je konkrétním právem i tam, kde jde o interpretaci abstraktních norem a ústavních zásad" [srov. například nález sp. zn. Pl. ÚS 21/96 ze dne 4. 2. 1997 (N 13/7 SbNU 87; 63/1997 Sb.) a nález sp. zn. Pl. ÚS 19/98 ze dne 3. 2. 1999 (N 19/13 SbNU 131; 38/1999 Sb.)]. Ústavní soud tak na obecné soudy klade povinnost v každém jimi projednávaném případě, byť by byl značně komplikovaný a netypický, zohledňovat jeho specifické okolnosti a individuální rozměry a udělat vše pro dosažení spravedlivého řešení, jakkoliv složité se to může jevit [srov. citovaný nález sp. zn. I. ÚS 1826/11, nález sp. zn. I. ÚS 320/06 ze dne 29. 10. 2008 (N 184/51 SbNU 259) či nález sp. zn. Pl. ÚS 34/09 ze dne 7. 9. 2010 (N 187/58 SbNU 647)].
28. S ohledem na právě uvedené Ústavní soud nezastírá, že starý občanský zákoník neobsahoval žádné ustanovení explicitně upravující obecný způsob nabytí vlastnického práva k nemovitosti evidované v katastru nemovitostí ani k jiné věci od nevlastníka, na základě dobré víry nabyvatele ani jinak (vyjma vydržení). Přesto však vzhledem k zásadním ústavním principům - jako je princip právní jistoty a z něj vycházející princip důvěry v akty státu a ochrany dobré víry, princip ochrany nabytých práv - je třeba dospět k závěru, že i za účinnosti starého občanského zákoníku bylo nezbytné zvažovat a chránit i práva dobrověrného nabyvatele. Bylo tedy možné, aby i v případě, že nabyvatel odvozoval své vlastnické právo od osoby, která vlastnické právo měla nabýt na základě právního úkonu, jenž se později ukázal absolutně neplatným (tudíž tato osoba ve skutečnosti vlastnické právo nenabyla), se tento nabyvatel stal skutečným vlastníkem věci, a to i jinak než vydržením. Fundamentální podmínkou pro takové - z povahy věci originární, nikoliv derivativní - nabytí vlastnictví přitom byla právě dobrá víra nabyvatele; navíc Ústavní soud takovou možnost nabytí vlastnictví dovodil pouze v případech vlastnického práva k nemovitostem evidovaným v katastru nemovitostí, a to právě s ohledem na souvislosti a význam takové veřejnoprávní evidence. V neposlední řadě pak Ústavní soud k takovému kroku - formulaci ústavněprávního požadavku ochrany dobré víry nad zákonný rámec při nabývání vlastnického práva k nemovitostem evidovaným v katastru - přistoupil s ohledem na dlouhodobou nečinnost zákonodárce, který sám v rozporu s ústavněprávními principy nezbytnou ochranu dobré víry nezajistil; za takové situace jsou to potom obecné soudy, které jsou povinny zajistit a poskytovat ochranu dobré víře, vyplývající z ústavního pořádku.
29. Zde lze též blíže poukázat na ustálenou judikaturu Ústavního soudu týkající se případů, kdy se Ústavní soud při dlouhodobé nečinnosti zákonodárce nemůže omezit toliko na svou funkci "negativního" zákonodárce, ale "musí, v rámci vyváženosti jednotlivých složek moci charakteristických pro právní stát založený na úctě k právům a svobodám člověka a občana (čl. 1 odst. 1 Ústavy České republiky), vytvořit prostor pro zachování základních práv a svobod" [nález sp. zn. Pl. ÚS 20/05 ze dne 28. 2. 2006 (N 47/40 SbNU 389; 252/2006 Sb.)]. K takovému postupu se ovšem Ústavní soud může uchýlit vskutku jen v naprosto výjimečných případech protiústavní, nikoliv "běžné" nečinnosti zákonodárce, tj. nečinnosti vyvolávající protiústavní stav. K němu dochází tehdy, "je-li zákonodárce povinen přijmout určitou zákonnou úpravu, neučiní tak, a tím zasáhne do právem - Ústavou - chráněného zájmu. Přitom povinnost pro zákonodárce může vyplývat jak přímo z ústavněprávní úrovně (např. v zajištění realizace základních práv a svobod nebo v jejich ochraně), tak i z úrovně ‚obyčejných' zákonů, v nichž si tuto povinnost expressis verbis sám uložil." (citovaný nález sp. zn. Pl. ÚS 20/05). Jinak řečeno, předpokladem takové protiústavní nečinnosti zákonodárce je existence jeho závazku právně upravit určitý okruh právních vztahů, "přičemž tento závazek může plynout buď z jednoduchého práva, kde si zákonodárce tuto povinnost sám výslovně uložil, nebo přímo z ústavního pořádku, pokud neupravení určitého okruhu vztahů vyvolává ústavněprávní důsledky" [nález sp. zn. Pl. ÚS 9/07 ze dne 1. 7. 2010 (N 132/58 SbNU 3; 242/2010 Sb.), bod 70]. Existenci takového závazku zákonodárce a jeho nesplnění přitom Ústavní soud dovodil právě i ve vztahu k ochraně dobrověrného nabyvatele vlastnického práva k nemovitosti evidované v katastru nemovitostí.
30. Přitom pokud pak snad Nejvyšší soud uvádí, že možnost dobrověrného nabytí vlastnického práva od nevlastníka není v dosavadní judikatuře Ústavního soudu obsažena explicitně, ale toliko implicitně, lze mu přisvědčit jen při velmi formalistickém čtení této judikatury. Ústavní soud v ní totiž zcela zřetelně formuloval povinnost obecných soudů "poskytovat ochranu vlastnickému právu v dobré víře jednajícím osobám", přičemž si lze stěží představit jinou podobu ochrany než uznání vlastnického práva (práva na ochranu majetku) těchto osob a případné určení, že právě ony jsou vlastníky sporných věcí; požadované ochrany rozhodně nemůže být dosaženo při určení vlastnického práva původního vlastníka bez jakéhokoli zohlednění dobré víry nabyvatele. Možnost nabytí od nevlastníka za předpokladu dobré víry nabyvatele pak vyplývá i z dalších formulací Ústavního soudu, například a contrario z konstatování, že "[n]ebyl-li by stěžovatel v dobré víře, nebylo by možné jeho vlastnickému právu poskytovat ochranu" (nález sp. zn. II. ÚS 165/11; obdobně, jen s femininními tvary, i nález sp. zn. I. ÚS 3061/11). A konečně, i v judikatuře Nejvyššího soudu lze nalézt patřičné porozumění závěrům Ústavního soudu - kupříkladu v rozsudku sp. zn. 30 Cdo 2367/2012 ze dne 30. 8. 2012 Nejvyšší soud ve vztahu k nálezu sp. zn. II. ÚS 165/11 konstatoval: "Jinými slovy řečeno, Ústavní soud uzavřel, že i od nevlastníka lze nabýt vlastnické právo k (nemovité) věci, pokud nabyvatel jednal v dobré víře."
31. Ke svému závěru (bod 28) přitom Ústavní soud dospěl ve dvou krocích. Nejprve zdůraznil, že dobrá víra nového nabyvatele, respektive jeho nabytí nemovitosti v dobré víře si obecně zasluhuje totožnou ústavní ochranu jako vlastnické právo původního vlastníka. S ohledem na tuto skutečnost pak bylo nutno obě kolidující ústavní hodnoty vážit (viz nález sp. zn. II. ÚS 165/11, bod 21 in fine).
32. V rámci prvního z uvedených kroků Ústavní soud poukazuje na úzkou souvislost principů dobré víry, důvěry v akty státu a právní jistoty v demokratickém právním státě. Ve své rozhodovací praxi již mnohokrát vyslovil, že princip právní jistoty neodmyslitelně patří mezi základní atributy a základní hodnoty demokratického právního státu (čl. 1 odst. 1 Ústavy), přičemž jeho neopominutelnou součástí je i důvěra jednotlivce v rozhodovací činnost orgánů státu, ať už jde o rozhodování orgánů moci zákonodárné, výkonné či soudní. Snaha o nastolení stavu, kdy jednotlivec může důvěřovat v akty státu a v jejich věcnou správnost, je tak základním předpokladem fungování materiálního právního státu. Jinak řečeno, podstatou uplatňování veřejné moci v demokratickém právním státě je princip dobré víry jednotlivce ve správnost aktů veřejné moci a ochrana dobré víry v nabytá práva konstituovaná akty veřejné moci, ať už v individuálním případě plynou přímo z normativního právního aktu, nebo z aktu aplikace práva. Princip dobré víry přitom působí bezprostředně v rovině subjektivního základního práva jako jeho ochrana, v rovině objektivní se pak projevuje jako princip presumpce správnosti aktu veřejné moci [nález sp. zn. IV. ÚS 150/01 ze dne 9. 10. 2003 (N 117/31 SbNU 57), nález sp. zn. I. ÚS 163/02 ze dne 9. 11. 2004 (N 169/35 SbNU 289), nález sp. zn. I. ÚS 398/04 ze dne 29. 8. 2006 (N 154/42 SbNU 257) či nález sp. zn. I. ÚS 544/06 ze dne 3. 12. 2007 (N 217/47 SbNU 855)].
33. Je tudíž zřejmé, že nabyvatel nemovitosti zapsané v katastru nemovitostí jednající v dobré víře v obsah této evidence je hoden ústavní ochrany, a to právě s ohledem na existenci této veřejnoprávní evidence, zápis do níž (ve formě vkladu) je při převodu evidovaných nemovitostí nezbytnou, ač ne jedinou, podmínkou nabytí vlastnického práva novým vlastníkem a má konstitutivní účinky. Jinak řečeno, v kontextu projednávaného případu je ústavní ochrany hoden nabyvatel v katastru evidované nemovitosti, který jednal v dobré víře v (konstitutivní) akt státu, kterým byla do katastru jako vlastník předmětné nemovitosti zapsána osoba, která pak měla na nabyvatele vlastnické právo k dané nemovitosti převést, byť by tak tato osoba ve skutečnosti učinit nemohla, neboť oprávněným vlastníkem věci nebyla. Po vyznačení jeho vlastnického práva v katastru nemovitostí, které představuje další konstitutivní akt státu, pak nadto tento nabyvatel může být v dobré víře i o tom, že se platně stal vlastníkem předmětné nemovitosti.
34. Takovému dobrověrnému nabyvateli tak svědčí minimálně právo na ochranu majetku ve smyslu čl. 1 Dodatkového protokolu k Úmluvě o ochraně lidských práv a základních svobod (dále též "Dodatkový protokol"), jehož integrální součástí je též ochrana "legitimního očekávání" nabytí majetkové hodnoty. Pojem "majetek" totiž v kontextu tohoto ustanovení podléhá autonomnímu výkladu, tj. nezávislému na případné definici pojmu ve vnitrostátním právním řádu; a to navíc výkladu dosti širokému - zahrnuje nejen věci a nehmotné statky, ale v podstatně jakýkoli nárok či zájem majetkové povahy mající nějakou hodnotu. Musí se přitom jednat o nárok či zájem existující, skutečný - ustálená judikatura Evropského soudu pro lidská práva (dále jen "ESLP") pod pojmem "majetek" označuje buď "existující majetek", nebo majetkové hodnoty (včetně pohledávek), u nichž stěžovatel může tvrdit, že má alespoň "legitimní očekávání" jejich splnění; nestačí tedy výhled na získání či důvěra v budoucí získání majetku [srov. například nález Ústavního soudu sp. zn. Pl. ÚS 2/02 ze dne 9. 3. 2004 (N 35/32 SbNU 331; 278/2004 Sb.), nález sp. zn. I. ÚS 642/03 ze dne 17. 6. 2004 (N 79/33 SbNU 259), nález sp. zn. I. ÚS 353/04 ze dne 16. 6. 2005 (N 124/37 SbNU 563) a další; rozhodnutí velkého senátu ESLP o přijatelnosti ve věci Gratzinger a Gratzingerová proti České republice ze dne 10. 7. 2002 č. 39794/98, rozsudek ESLP ve věci Glaser proti České republice ze dne 14. 2. 2008 č. 55179/00 a další rozhodnutí ESLP citovaná v uvedených nálezech; podrobně viz též Bobek, M. In Kmec, J., Kosař, D., Kratochvíl, J., Bobek, M. Evropská úmluva o lidských právech. Komentář. Praha: C. H. Beck, 2012, s. 1257 an.]. U dobrověrného nabyvatele je přitom založeno právě přinejmenším legitimní očekávání nabytí vlastnického práva ke konkrétní nemovitosti, a to s ohledem na vklad jeho vlastnického práva do katastru nemovitostí, tedy akt státního orgánu konstituující jeho vlastnické právo. K tomuto aktu navíc dochází poté, co dobrověrný nabyvatel dodržel všechny zákonné požadavky pro nabytí vlastnického práva převodem, s výjimkou toho, že převodcem byl nevlastník, tj. k této dispozici neoprávněný, o němž se však nabyvatel vzhledem k zápisu v katastru nemovitostí domníval (byl v dobré víře), že je vlastníkem. Na závěru, že dobrověrnému nabyvateli svědčí právo na ochranu majetku ve smyslu čl. 1 Dodatkového protokolu, přitom nic nemůže změnit ani skutečnost, že o určení vlastnického práva, tedy jeho subjektu, právě probíhá spor mezi dobrověrným nabyvatelem a původním vlastníkem. V opačném případě by totiž zmíněným základním právem nebyl chráněn ani onen původní vlastník, existenci jehož základního práva na ochranu majetku (vlastnictví) ovšem nikdo nezpochybňuje. Konečně Ústavní soud podotýká, že z výše uvedeného plyne, že právo na ochranu majetku ve smyslu Dodatkového protokolu má širší rozsah nežli právo na ochranu vlastnictví ve smyslu čl. 11 Listiny, přičemž však vzhledem k autonomnímu chápání pojmu "majetek" v prvním z dokumentů může být někdy obtížné vymezit, zda se v konkrétním případě obě práva překrývají či ne. Proto se Ústavní soud kloní k tomu, že i v otázkách nabytí od nevlastníka je ve hře právě právo dobrověrného vlastníka na ochranu majetku dle čl. 1 Dodatkového protokolu.
35. Sama nutnost ochrany dobrověrného nabyvatele nicméně ještě neznamená, že by obdobnou ústavní ochranu nebylo nutno poskytnout též vlastnickému právu původního vlastníka, jehož vlastnické právo k nemovitosti evidované v katastru nemovitostí nebylo nikdy převedeno na jinou osobu vzhledem k absolutní neplatnosti provedeného převodního úkonu. Jak Ústavní soud konstatoval již v nálezu sp. zn. II. ÚS 165/11, princip ochrany dobré víry dalšího nabyvatele tak působí proti principu ochrany vlastnického práva původního vlastníka, respektive právo dobrověrného nabyvatele na ochranu majetku (ve smyslu čl. 1 Dodatkového protokolu k evropské Úmluvě) zde působí proti vlastnickému právu původního vlastníka. Jde tedy o střet dvou základních práv.
36. Podle ustálené judikatury Ústavního soudu při střetu dvou základních práv musí obecné soudy nejprve rozpoznat, která základní práva jednotlivých účastníků sporu jsou ve hře, a poté, s přihlédnutím ke všem rozhodným okolnostem daného případu, musí rozhodnout tak, aby je-li to možné, zůstalo zachováno z obou základních práv co nejvíce, a není-li to možné, pak dát přednost tomu základnímu právu, v jehož prospěch svědčí obecná idea spravedlnosti, respektive obecný princip [výše citovaný nález sp. zn. I. ÚS 353/04, nález sp. zn. I. ÚS 3571/10 ze dne 12. 5. 2011 (N 91/61 SbNU 415) či výše citované nálezy sp. zn. Pl. ÚS 34/09 a sp. zn. I. ÚS 1826/11].
37. Pokud jde o první krok, tj. identifikaci dotčených práv, v řešeném typu případů se jedná o střet práva dobrověrného nabyvatele na ochranu majetku dle čl. 1 Dodatkového protokolu k evropské Úmluvě a vlastnického práva původního vlastníka dle čl. 11 Listiny a čl. 1 Dodatkového protokolu k evropské Úmluvě (viz bod 35 nálezu).
38. Pokud jde o druhý krok, usilující zachovat maximum z obou dotčených práv, zde bude vždy záležet na okolnostech jednotlivého rozhodovaného případu. Na jednu stranu bude mnohdy zřejmé, že je nemožné chránit daná dvě práva současně, neboť se vzájemně vylučují. Buď tedy bude poskytnuta ochrana dobrověrnému nabyvateli a uznán zánik vlastnického práva původního vlastníka, nebo bude uznáno vlastnické právo původního vlastníka a právo dobrověrného nabyvatele na ochranu majetku mu bude muset ustoupit. Střet dotčených práv tak bude muset být řešen až ve třetím kroku, tj. v souladu s obecnou ideou spravedlnosti, respektive obecným principem. Na stranu druhou si však lze představit i takové případy, kdy bude možné kupříkladu sporný předmět vlastnického práva (například nezastavěný pozemek) spravedlivě rozdělit mezi oba dotčené subjekty. Řešení tohoto druhého kroku tak bude vždy odvislé od okolností a specifik projednávaného případu.
39. Pokud pak bude přistoupeno ke třetímu, poslednímu kroku, bude v něm potřeba v každém případě zohlednit jak určité obecné skutečnosti a souvislosti, dopadající na všechny případy řešeného typu (možnost dobrověrného nabytí vlastnického práva k nemovitosti evidované v katastru nemovitostí), tak individuální okolnosti konkrétního rozhodovaného případu. V rámci oněch obecných souvislostí je pak nezbytné vážit zejména následující.
40. Aniž by Ústavní soud zpochybňoval zásadní význam a váhu základního práva vlastnit majetek dle čl. 11 Listiny základních práv a svobod, chránícího původního vlastníka nemovitosti, a to jak negativně proti zásahům státu, tak pozitivně proti zásahům jiných, soukromých osob, je třeba zdůraznit, že na straně dobrověrného nabyvatele stojí též širší zájem na zachování a nesnížení důvěry jednotlivců v akty veřejné moci. Ústavní soud opakovaně konstatoval, že "z ústavněprávního hlediska nelze akceptovat, aby jeden státní orgán při výkonu veřejné moci autoritativně přezkoumal a osvědčil, respektive konstituoval, ve prospěch konkrétní osoby určité právo, na jehož existenci tato osoba spoléhá v důsledku dobré víry ve správnost aktu státu, a aby následně jiný státní orgán, ve zcela jiném řízení, téže osobě totéž právo odňal jako důsledek toho, že jeho původní rozhodnutí bylo údajně vadné" [nález sp. zn. IV. ÚS 42/09 ze dne 29. 12. 2009 (N 260/55 SbNU 509), bod 23; obdobně též shora citovaný nález sp. zn. I. ÚS 398/04]. Obdobný závěr Ústavní soud přitom učinil i přímo ve vztahu k veřejnoprávní evidenci nemovitostí (byť v kontextu s přesahem do právní úpravy účinné v 70. letech, podle níž však dokonce zápis do evidence nemovitostí měl toliko právní účinky evidenční, nikoliv konstitutivní, jako má vklad dnes) - v nálezu sp. zn. I. ÚS 2576/10 ze dne 11. 5. 2011 (N 87/61 SbNU 345) považoval za stěží akceptovatelné, pokud příslušný státní orgán osvědčil určité skutečnosti, že právní předchůdci stěžovatelky nabyli sporné pozemky, čímž vyvolal v jednotlivci dobrou víru ve správnost těchto skutečností a v samotný akt státu, a následně pak jiný státní orgán - obecný soud - dovozoval, že se jednotlivec spoléhat na správnost aktů státního orgánu neměl. Je tak třeba trvat i na tom, že princip presumpce správnosti aktů veřejné moci v souvislosti s ochranou dobrověrného nabyvatele má stále svůj význam, byť podle § 5 zákona č. 265/1992 Sb. přezkumná činnost katastrálního úřadu předcházející provedení zápisu (vkladu) do katastru nemovitostí nedopadala na všechny podmínky platnosti (respektive všechny důvody absolutní neplatnosti) právního úkonu týkajícího se převodu vlastnického práva. Navíc pokud by tomu tak nebylo, mohlo by dojít k závažné diskreditaci samotného smyslu vedení katastru nemovitostí a jeho autority a k souvisejícímu narušení systému věcněprávních vztahů k nemovitostem.
41. Ústavní soud v této souvislosti ve svých dřívějších rozhodnutích (nálezu sp. zn. II. ÚS 165/11 a dalších) poukázal na nedostatečnost a polovičatost právní úpravy zásady materiální publicity katastru nemovitostí (§ 11 zákona č. 265/1992 Sb.), ústící dokonce v její neslučitelnost s ústavními maximami, zejména principy právní jistoty a ochrany nabytých práv. Pokud zákonodárce, tak jako v právní úpravě účinné do 31. 12. 2013, na straně jedné počítá s dobrou vírou jednotlivců v zápis v katastru nemovitostí a zároveň zavede konstitutivní charakter zápisů práv k nemovitostem do katastru na základě smluvních dispozic s nimi, tj. že bez aktu státního orgánu (zápisu do katastru) nemůže na základě smluvního úkonu dojít ke vzniku, změně či zániku evidovaného práva; pak současně na straně druhé nemůže uložit riziko z nesprávnosti (nepravdivosti) údajů v katastru na osoby jednající v dobré víře v tyto údaje. V demokratickém právním státě, respektujícím primát jednotlivce nad státem a ctícím pravidlo, že státní moc slouží občanům, nikoliv naopak, je totiž nepřípustné, aby jednotlivec jednající v dobré víře v akt státu sám nesl zásadní riziko nesprávnosti, respektive chybnosti tohoto aktu.
42. Ochrana dobrověrných nabyvatelů tak přímo souvisí se zájmem na zachování důvěry jednotlivců v akty veřejné moci, naopak u ochrany původních vlastníků tomu tak již být nemusí. Je třeba zdůraznit, že dobrověrní nabyvatelé se totiž nijak nepodílejí na předchozích zápisech do evidence, včetně toho zápisu, jímž byl jako vlastník nemovitosti zaevidován někdo, kdo jím po právu nebyl. Naopak v případě zápisu (vkladu) do katastru nemovitostí na základě byť i absolutně neplatné smlouvy původní vlastník nemovitosti zpravidla vystupuje jako účastník této smlouvy, a tudíž si je vědom i řízení před katastrálním úřadem, neboť podle § 4 odst. 1 zákona č. 265/1992 Sb. je účastníkem tohoto správního řízení. Mimo výjimečné případy (podvodů apod.) tedy není možné, aby ke změně, respektive zániku jeho práva k nemovitosti, opírá-li se o předchozí smlouvu, došlo bez jakékoli jeho vědomosti. Zde tak ke slovu může dojít i obecná právní zásada, podle níž práva náležejí bdělým (vigilantibus iura scripta sunt).
43. Naopak se jeví nespravedlivým klást riziko zápisu práva do katastru na základě neplatné smlouvy na dobrověrné osoby, které nenesou žádný díl odpovědnosti za neplatnost dané smlouvy uzavřené mezi těmi, koho tyto osoby považují za své právní předchůdce. Z pohledu možnosti vědomosti o případné absolutní neplatnosti převodní smlouvy jsou zpravidla v silnější pozici původní vlastníci nežli následní dobrověrní nabyvatelé. Nelze též přehlédnout, že nejde jen o otázku platnosti nabývacího titulu bezprostředně předcházejícího evidovaného vlastníka nemovitosti. Pokud bychom trvali na názoru, jak činí Nejvyšší soud, že vlastnické právo lze v projednávaných případech nabytí od nevlastníka nabýt toliko vydržením, tj. nejdříve po deseti letech (při splnění dalších zákonných podmínek), pak by to znamenalo, že osoby, na něž má být vlastnické právo k nemovitosti převedeno na základě smlouvy, by si vždy měly ověřit platnost nabývacích titulů všech předcházejících evidovaných vlastníků nemovitosti přinejmenším za období posledních deseti let (a navíc i právní důvod nabytí vlastníka, který věc držel před deseti lety, s ohledem na jeho dobrou víru). Pokud by tak neučinily, nemohly by si být svým vlastnictvím jisty. Takovéto břemeno se zdá být zjevně neúměrným a neodpovídajícím pojetí materiálního právního státu (srov. nález sp. zn. I. ÚS 143/07). Navíc by taková situace vedla k naprostému oslabení samotného smyslu vedení katastru jako důvěryhodné evidence právních vztahů k nemovitostem, čehož si je ostatně vědom i zákonodárce [viz kritiku právní úpravy účinné do 31. 12. 2013 v obecné části důvodové zprávy k zákonu č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon)].
44. V neposlední řadě je v rámci obecných souvislostí třeba upozornit též na nadužívání absolutní neplatnosti jako následku vadných právních úkonů v právní úpravě účinné do 31. 12. 2013 (tj. podle starého občanského zákoníku), které bylo kritizováno též v odborné literatuře (v tomto smyslu srov. například Eliáš, K. Co přináší nový občanský zákoník byznysu? Obchodněprávní revue, 2012, č. 5, s. 148 a násl.) a jehož nevhodnost byla reflektována i při přípravě nového občanského zákoníku (srov. ustanovení § 588 nového občanského zákoníku, vymezující případy absolutní neplatnosti právního jednání, a důvodovou zprávu k novému občanskému zákoníku, zejména v rámci obecné části část 1.B bod 2 a v rámci zvláštní části text k § 580 až 585). Pokud by dobrověrným nabyvatelům nebyla poskytována ochrana, znamenala by právě uvedená skutečnost ještě větší míru ohrožení jejich práv nabytých v dobré víře. Přitom naopak i podle Nejvyššího soudu v případě relativní neplatnosti právního úkonu týkajícího se převodu nemovitosti by bylo "očividně v rozporu s principem právní jistoty a ochranou nabytých práv v dobré víře a priori odmítnout ochranu [dalším dobrověrným] nabyvatelům" (rozsudek sp. zn. 30 Cdo 2371/2010 ze dne 19. 10. 2011).
45. Lze shrnout, že právě uvedené skutečnosti (body 40-44) svědčí spíše ve prospěch upřednostnění ochrany dobrověrného nabyvatele. V rámci třetího kroku řešení střetu základních práv dobrověrného nabyvatele a původního vlastníka je však nezbytné zohlednit ještě další souvislosti a okolnosti, obecné i individuální. Teprve po zvážení všech relevantních skutečností bude v konkrétním případě možno rozhodnout, ve prospěch kterého z konkurujících práv svědčí obecná idea spravedlnosti, a kterému je tudíž namístě dát v kolizi přednost (v obdobném duchu srov. též shora citovaný rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 28 Cdo 2652/2011 či článek Bílková, J. Ochrana vlastnického práva se zřetelem k institutu dobré víry. Duplicita vlastnictví. Právní rozhledy, 2012, č. 15-16, s. 528 an.). V rámci těchto skutečností bude nutno vzít v potaz příkladmo délku doby, která uběhla od vadného zápisu (tj. učiněného na základě absolutně neplatného převodního právního úkonu) do katastru nemovitostí, než se původní vlastník začal domáhat svého práva; okolnosti, za nichž k takovému absolutně neplatnému právnímu úkonu a následnému zápisu do katastru nemovitostí došlo, zejména zda při tom byl spáchán trestný čin a zda se původní vlastník mohl opravdu účastnit předmětného katastrálního řízení; či investice, které již dobrověrný nabyvatel na danou nemovitost vynaložil.
46. V této souvislosti Ústavní soud zvláště podotýká, že pokud dojde k podvodnému převodu vlastnického práva k nemovitosti zapsané v katastru nemovitostí z původního vlastníka na jinou osobu, kteréžto případy nejsou zcela ojedinělé, bude mít v eventuálním vlastnickém sporu následný dotčený dobrověrný nabyvatel vůči původnímu vlastníku zpravidla velmi oslabenou pozici. V převážné většině takových případů totiž bude z hlediska obecné idey spravedlnosti prvořadé obnovit vlastnický vztah původního vlastníka, tedy stav předcházející podvodnému jednání.
47. Na tomto místě lze ještě pro úplnost dodat, že v případech dříve řešených Ústavním soudem byla otázka dobré víry dalšího nabyvatele obecnými soudy zcela ignorována, respektive nebyla vůbec posuzována, protože jí nebyla přiznána odpovídající relevance a nutnost obdobné (ústavní) ochrany jako vlastnickému právu původního vlastníka; ať už by pak závěr obecných soudů při řešení střetu dvou základních práv o tom, kdo (v jakém rozsahu) je nositelem sporného vlastnického práva k nemovitosti, byl jakýkoli. Přitom právě zkoumání a zjištění existence dobré víry dalšího nabyvatele jsou v takových případech naprosto klíčové, neboť všechny výše rozvedené úvahy o řešení střetu dvou základních práv se odvíjí právě od závěru o naplnění nabyvatelovy dobré víry. Lze zde tak znovu připomenout apel Ústavního soudu vyslovený v jeho předešlých rozhodnutích, a to že samu existenci dobré víry dalšího nabyvatele je třeba vždy náležitě posoudit a přísně hodnotit, s ohledem na všechny okolnosti nabytí předmětných nemovitostí dalším nabyvatelem.
48. Ústavní soud je pak toho názoru, že jeho shora uvedené a odůvodněné závěry podporuje též aktuální legislativní vývoj, respektive nová zákonná úprava nejen soukromoprávních vztahů obsažená v novém občanském zákoníku a v zákonech navazujících, stejně jako část odborné literatury. Pokud jde o aktuálně účinnou právní úpravu nového občanského zákoníku, v ní je nutno v prvé řadě poukázat na ustanovení § 984 odst. 1, které výslovně řádným zakotvením materiální publicity veřejných seznamů (tj. i katastru nemovitostí) prolamuje zásadu, že nikdo nemůže na jiného převést více práv, než sám má (nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet), a přiklání se na stranu ochrany dobrověrných nabyvatelů práva oproti ochraně skutečných vlastníků: "Není-li stav zapsaný ve veřejném seznamu v souladu se skutečným právním stavem, svědčí zapsaný stav ve prospěch osoby, která nabyla věcné právo za úplatu v dobré víře od osoby k tomu oprávněné podle zapsaného stavu. Dobrá víra se posuzuje k době, kdy k právnímu jednání došlo; vzniká-li však věcné právo až zápisem do veřejného seznamu, pak k době podání návrhu na zápis." Již z citace je však patrné, že v rámci snahy o spravedlivé vyvážení ochrany dobrověrného nabyvatele a ochrany původního (skutečného) vlastníka zákon stanoví několik podmínek pro takové nabytí vlastnického práva od neoprávněného, například úplatnost právního jednání, na základě kterého mělo být věcné právo nabyto. Dále nový občanský zákoník počítá i s konkrétními nástroji obrany původního vlastníka, zakotvenými v § 985 a 986, které mohou za stanovených okolností působit nejen vůči zápisům pozdějším, ale též vůči těm dřívějším [v případě poznámky spornosti podle § 986; k tomu blíže viz komentář k § 986 v Spáčil, J. a kol. Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976-1474). Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2013, s. 53 an., zejména s. 60]. Navíc podle zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon), s účinností od 1. 1. 2014 se rozšířila též přezkumná činnost katastrálního úřadu v rámci vkladového řízení, a to i co do otázky platnosti vkladové listiny, jde-li o listinu soukromou [§ 17 odst. 1 písm. f) katastrálního zákona]; a uvedený zákon zavádí i další opatření na ochranu vlastníků, v návaznosti na plné uplatnění zásady materiální publicity katastru (viz blíže v důvodové zprávě ke katastrálnímu zákonu).
49. Ústavní soud přitom zdůrazňuje, že právě citovanou, aktuálně účinnou právní úpravu samozřejmě není možné bez dalšího aplikovat na právní vztahy, situace a spory vzniklé přede dnem její účinnosti, kam se řadí i nyní projednávaný případ stěžovatelky; nicméně z této právní úpravy a deklarovaných důvodů jejího přijetí je zřejmé, že i zákonodárce si uvědomoval nedostatečnost a nespravedlnost (neústavnost) předcházející zákonné úpravy. Podoba jím přijaté nové právní úpravy pak reflektuje zásadní kritiku Ústavního soudu, čímž podporuje její opodstatněnost a správnost. Jinak řečeno, přijatá právní úprava vlastně toliko výslovně zakotvuje východiska a pravidla již dříve formulovaná v nálezech Ústavního soudu.
50. Ve vztahu k úpravě nového občanského zákoníku pak Nejvyšší soud ve svém vyjádření k ústavní stížnosti nepřímo poukazoval též na § 3030 ve spojení s § 3 odst. 2 písm. e) nového občanského zákoníku, který stanoví, že i na práva a povinnosti posuzované podle dosavadních právních předpisů se použijí ustanovení části první hlavy I, tj. mimo jiné i vymezení hlavních zásad soukromého práva, mezi něž se řadí též ochrana práva vlastnického. K tomu je třeba nicméně doplnit, že § 3 odst. 2 nového občanského zákoníku ony obecné zásady vyjmenovává toliko demonstrativně, navíc následující odstavec 3 odkazuje rovněž na "další obecně uznané zásady spravedlnosti a práva". Z důvodové zprávy je přitom patrné, že mezi obecné zásady právní ctěné celým právním předpisem se řadí též zásada ochrany dobré víry (viz důvodovou zprávu k novému občanskému zákoníku, text k § 3).