Vyhláška Ministerstva financí o oceňování staveb, pozemků a trvalých porostů

§ 3

účinné od 1. 11. 1994Určení stavby podle účelu jejího užití

účinné od 1. 11. 1994Pro oceňování podle této vyhlášky je stavba určena účelem užití vyplývajícím z kolaudačního rozhodnutí, popřípadě ze stavebního povolení. Nejsou-li zachovány doklady o účelu, pro který byla stavba povolena, platí, že stavba je určena k účelu, pro který je svým stavebně technickým uspořádáním vybavena. Jestliže vybavení stavby nasvědčuje několika účelům, má se za to, že stavba je určena k účelu, ke kterému se užívá bez závad.⁵)

§ 4

účinné od 1. 11. 1994Budovy a haly

účinné od 1. 11. 1994(1) Cena budovy a haly se zjistí vynásobením počtu m³ obestavěného prostoru určeného způsobem uvedeným v příloze č. 1 základní cenou za m³ stanovenou v závislosti na účelu užití a upravenou podle odstavce 2.

účinné od 1. 11. 1994(2) Základní cena budovy uvedená v příloze č. 2 a haly uvedená v příloze č. 3 se násobí koeficienty K₁ až K₅ podle vzorce

účinné od 1. 11. 1994

1. účinné od 1. 11. 1994kde

   účinné od 1. 11. 1994ZCU . . . . základní cena upravená,

   účinné od 1. 11. 1994ZC . . . . základní cena podle přílohy č. 2 nebo č. 3,

   účinné od 1. 11. 1994K₁ . . . . koeficient přepočtu základní ceny podle druhu konstrukce uvedený v příloze č. 4,

   účinné od 1. 11. 1994K₂ . . . . koeficient přepočtu základní ceny podle velikosti průměrné zastavěné plochy podlaží v objektu, popřípadě samostatně oceňované části se vypočte podle vzorce ———,

   účinné od 1. 11. 1994kde 0,92 a 6,60 jsou konstanty,

   účinné od 1. 11. 1994K₃ . . . . koeficient přepočtu základní ceny podle průměrné výšky podlaží v objektu, popřípadě samostatně oceňované části podle vzorce
   —

   účinné od 1. 11. 1994kde v je průměrná výška podlaží v metrech

   účinné od 1. 11. 19942,50 a 0,30 jsou konstanty,

   účinné od 1. 11. 1994K₄ . . . . koeficient vybavení stavby se vypočte podle vzorce

účinné od 1. 11. 1994

1. účinné od 1. 11. 1994kde

   účinné od 1. 11. 19940,54 je konstanta,

   účinné od 1. 11. 1994n je součet objemových podílů konstrukcí a vybavení uvedených v příloze č. 14 s nadstandardním vybavením snížený o součet podílů konstrukcí a vybavení s podstandardním vybavením.

   účinné od 1. 11. 1994Součet objemových podílů chybějících konstrukcí a vybavení, které jsou uvedeny v příloze č. 14, se vynásobí koeficientem 1,85 a tato hodnota představuje také koeficient K₄.

   účinné od 1. 11. 1994Výše koeficientu K₄ je omezena rozpětím od 0,80 do 1,20. Lze je překročit jen výjimečně na základě průkazného zdůvodnění.

   účinné od 1. 11. 1994K₅ . . . . koeficient polohový podle přílohy č. 13.

účinné od 1. 11. 1994(3) Podzemní budovy a podzemní haly se oceňují podle § 5.

§ 5

účinné od 1. 11. 1994Stavby inženýrské a speciální pozemní

účinné od 1. 11. 1994Cena inženýrské a speciální pozemní stavby se zjistí vynásobením počtu příslušné měrné jednotky m³, m², m nebo hektar základní cenou uvedenou v příloze č. 5 a násobí se koeficientem K₅ uvedeným v příloze č. 13.

§ 6

účinné od 1. 11. 1994Rodinné domy, rekreační chalupy a rekreační domky

účinné od 1. 11. 1994(1) Cena rodinného domu, rekreační chalupy a rekreačního domku⁶) se zjistí vynásobením počtu m³ obestavěného prostoru určeného způsobem uvedeným v příloze č. 1 základní cenou uvedenou v příloze č. 6 stanovenou v závislosti na druhu konstrukce a upravenou podle odstavce 2.

účinné od 1. 11. 1994(2) Základní cena rodinného domu, rekreační chalupy a rekreačního domku uvedená v příloze č. 6 se násobí koeficienty K₄ a K₅ podle vzorce

účinné od 1. 11. 1994

1. účinné od 1. 11. 1994kde

   účinné od 1. 11. 1994ZCU . . . . základní cena upravená,

   účinné od 1. 11. 1994ZC . . . . základní cena podle přílohy č. 6,

   účinné od 1. 11. 1994K₄ . . . . koeficient vybavení stavby se vypočte podle vzorce

účinné od 1. 11. 1994

1. účinné od 1. 11. 1994kde

   účinné od 1. 11. 19940,54 je konstanta,

   účinné od 1. 11. 1994n je součet objemových podílů konstrukcí a vybavení uvedených v příloze č. 14 s nadstandardním vybavením snížený o součet podílů konstrukcí a vybavení s podstandardním vybavením.

   účinné od 1. 11. 1994Součet objemových podílů chybějících konstrukcí a vybavení, které jsou uvedeny v příloze č. 14, se vynásobí koeficientem 1,85 a tato hodnota představuje také koeficient K₄.

   účinné od 1. 11. 1994Výše koeficientu K₄ je omezena rozpětím od 0,80 do 1,20. Lze je překročit jen výjimečně na základě průkazného zdůvodnění.

   účinné od 1. 11. 1994K₅ . . . . koeficient polohový podle přílohy č. 13.

účinné od 1. 11. 1994(3) Pokud část rodinného domu, rekreační chalupy a rekreačního domku slouží k jiným účelům, pro něž není kolaudována, a je s hlavní stavbou provozně propojena, ocení se podle převažujícího účelu užití. Není-li s hlavní stavbou provozně propojena, ocení se podle § 8 podle skutečného účelu užití, a přesahuje-li její zastavěná plocha 100 m², ocení se podle § 4.

§ 7

účinné od 1. 11. 1994Rekreační chaty a zahrádkářské chaty

účinné od 1. 11. 1994(1) Cena rekreační chaty a zahrádkářské chaty⁷) se zjistí vynásobením počtu m³ obestavěného prostoru určeného způsobem uvedeným v příloze č. 1 základní cenou uvedenou v příloze č. 7 stanovenou v závislosti na druhu konstrukce a upravenou podle odstavce 2.

účinné od 1. 11. 1994(2) Základní cena rekreační chaty a zahrádkářské chaty uvedená v příloze č. 7 se násobí koeficienty K₄ a K₅ podle vzorce

účinné od 1. 11. 1994

1. účinné od 1. 11. 1994kde

   účinné od 1. 11. 1994ZCU . . . . základní cena upravená,

   účinné od 1. 11. 1994ZC . . . . základní cena podle přílohy č. 7,

   účinné od 1. 11. 1994K₄ . . . . koeficient vybavení stavby se vypočte podle vzorce

účinné od 1. 11. 1994

1. účinné od 1. 11. 1994kde

   účinné od 1. 11. 19940,54 je konstanta,

   účinné od 1. 11. 1994n je součet objemových podílů konstrukcí a vybavení uvedených v příloze č. 14 s nadstandardním vybavením snížený o součet podílů konstrukcí a vybavení s podstandardním vybavením.

   účinné od 1. 11. 1994Součet objemových podílů chybějících konstrukcí a vybavení, které jsou uvedeny v příloze č. 14, se vynásobí koeficientem 1,85 a tato hodnota představuje také koeficient K₄.

   účinné od 1. 11. 1994Výše koeficientu K₄ je omezena rozpětím od 0,80 do 1,20. Lze je překročit jen výjimečně na základě průkazného zdůvodnění.

   účinné od 1. 11. 1994K₅ . . . . koeficient polohový podle přílohy č. 13.

§ 8

účinné od 1. 11. 1994Vedlejší stavby

účinné od 1. 11. 1994(1) Cena vedlejší stavby se zjistí vynásobením počtu m³ obestavěného prostoru určeného způsobem uvedeným v příloze č. 1 základní cenou uvedenou v příloze č. 8 stanovenou v závislosti na druhu konstrukce a upravenou podle odstavce 2.

účinné od 1. 11. 1994(2) V základní ceně je zahrnuto standardní vybavení uvedené v příloze č. 8. Při nižším než standardním vybavení se základní cena vynásobí koeficientem od 0,90 do 0,99 a při vyšším než standardním vybavení se základní cena vynásobí koeficientem od 1,01 do 1,10 podle skutečného vybavení. Použitý koeficient musí být zdůvodněn. Mezní koeficienty 0,90 a 1,10 mohou být překročeny jen výjimečně na základě průkazného zdůvodnění.

§ 9

účinné od 1. 11. 1994Garáže

účinné od 1. 11. 1994(1) Cena samostatné nebo řadové, jednopodlažní nebo dvoupodlažní garáže se zjistí vynásobením počtu m³ obestavěného prostoru určeného způsobem uvedeným v příloze č. 1 základní cenou uvedenou v příloze č. 9 stanovenou v závislosti na druhu konstrukce a upravenou podle odstavce 2.

účinné od 1. 11. 1994(2) V základní ceně je zahrnuto standardní vybavení uvedené v příloze č. 9. Při nižším než standardním vybavení se základní cena vynásobí koeficientem od 0,90 do 0,99 a při vyšším než standardním vybavení se základní cena vynásobí koeficientem od 1,01 do 1,10.

účinné od 1. 11. 1994(3) Základní cena podle odstavců 1 a 2 se dále násobí koeficientem K₅ uvedeným v příloze č. 13.

účinné od 1. 11. 1994(4) Pokud zastavěná plocha stavby nerozdělená příčkami přesáhne 100 m² nebo stavba má více než dvě podlaží, cena garáže se zjistí podle § 4.

§ 10

účinné od 1. 11. 1994Studny

účinné od 1. 11. 1994(1) Cena studny včetně příslušenství je uvedena v příloze č. 10.

účinné od 1. 11. 1994(2) Narážené studny se ocení jako vrtané studny s průměrem do 150 mm.

účinné od 1. 11. 1994(3) Vrtané studny s průměrem od 500 mm výše se ocení jako studny kopané.

účinné od 1. 11. 1994(4) Cena studny, která trvale neslouží svému účelu pro ztrátu vody nebo jinou podstatnou vadu, činí u kopané studny 20 % z ceny zjištěné podle odstavce 1, u vrtané nebo narážené studny je cena nulová.

§ 11

účinné od 1. 11. 1994Venkovní úpravy

účinné od 1. 11. 1994(1) Cena venkovních úprav se zjistí vynásobením počtu měrných jednotek základní cenou uvedenou v příloze č. 11, popřípadě v příloze č. 5 a upravenou podle odstavce 3. Pokud skutečná konstrukce venkovní úpravy neodpovídá způsobu provedení uvedenému v příloze č. 11, popřípadě v příloze č. 5 upraví se základní cena přiměřeně k odchylce.

účinné od 1. 11. 1994(2) Cena venkovních úprav neuvedených v příloze č. 5 nebo č. 11 se zjistí podle nákladů na pořízení v době oceňování.

účinné od 1. 11. 1994(3) Cena podle odstavce 1 nebo 2 se násobí koeficientem K₅ uvedeným v příloze č. 13.

§ 12

účinné od 1. 11. 1994Hřbitovní stavby a hřbitovní zařízení

účinné od 1. 11. 1994(1) Cena jednotlivých částí hřbitovní stavby se zjistí vynásobením počtu měrných jednotek základní cenou uvedenou v příloze č. 12. Cena celé stavby se zjistí jako součet cen jednotlivých částí s připočtením ceny za montáž a ceny hřbitovního zařízení.

účinné od 1. 11. 1994(2) Cena hřbitovní stavby neuvedené v příloze č. 12. a cena jejího zvláštního vybavení se zjistí podle nákladů na pořízení v době oceňování a v místě stavby.

§ 13

účinné od 1. 11. 1994Kulturní památky

účinné od 1. 11. 1994(1) Kulturní památka je stavba zapsaná v Ústředním seznamu nemovitých kulturních památek České republiky⁸) bez ohledu na účel, jemuž ke dni oceňování slouží.

účinné od 1. 11. 1994(2) Cena kulturní památky se zjistí podle § 4 až 12 této vyhlášky a násobí se koeficienty K₆ a K₇ podle vzorce

účinné od 1. 11. 1994

1. účinné od 1. 11. 1994kde

   účinné od 1. 11. 1994CKP . . . . cena kulturní památky,

   účinné od 1. 11. 1994ZCU . . . . základní cena upravená zjištěná podle předchozích ustanovení v závislosti na druhu stavby,

   účinné od 1. 11. 1994CUD . . . . cena uměleckých a uměleckořemeslných děl, která jsou součástí stavby podle znaleckého posudku,

   účinné od 1. 11. 1994K₆ . . . . koeficient kategorie kulturní památky:

   účinné od 1. 11. 1994

   § 13 Kulturní památky

   Kategorie památky	K6
   Národní kulturní památka Kulturní památka	5 2

   účinné od 1. 11. 1994K₇ . . . . koeficient historického stáří památky podle vzorce
   ———,

účinné od 1. 11. 1994kde S je stáří stavby v letech a 200 a 2000 jsou konstanty.

účinné od 1. 11. 1994(3) Cena národní kulturní památky se nesnižuje o opotřebení. Nezbytně nutné náklady vynaložené na obnovení národní kulturní památky⁹) se odečítají, lze-li je prokázat. Zjištěná cena národní kulturní památky nesmí být nižší než 20 % ceny stavby.

§ 14

účinné od 1. 11. 1994Byty a nebytové prostory

účinné od 1. 11. 1994(1) Cena bytu nebo nebytového prostoru se vypočte jako podíl z ceny budovy zjištěné pro její druh podle ustanovení tohoto oddílu. Velikost tohoto podílu se rovná poměru podlahové plochy oceňovaného bytu nebo nebytového prostoru k součtu podlahových ploch všech bytů a nebytových prostor v budově,¹⁰) do něhož se nezapočítají plochy společného příslušenství budovy.

účinné od 1. 11. 1994(2) Cena příslušenství budovy, které není stavebně její součástí, jako jsou zejména venkovní úpravy, studny, vedlejší stavby, a cena pozemku, se zjistí podle ustanovení tohoto oddílu a pro účely ocenění bytu nebo nebytového prostoru se započte do ceny budovy.

§ 15

účinné od 1. 11. 1994Nedokončené stavby

účinné od 1. 11. 1994Cena nedokončené stavby se zjistí podle ustanovení tohoto oddílu vyhlášky na základě projektové dokumentace ověřené stavebním úřadem a sníží se podle stupně rozestavěnosti o podíly chybějících a nedokončených konstrukcí uvedených v příloze č. 14. Pro stavby neuvedené v příloze č. 14 se výše podílů nedokončených konstrukcí zjistí odborným odhadem.

§ 16

účinné od 1. 11. 1994Stavby určené k odstranění

účinné od 1. 11. 1994(1) Cena stavby, která byla stavebním úřadem určena k odstranění, se zjistí jako obvyklá cena použitelného materiálu z jejího odstranění a sníží se o nezbytné náklady na zbourání a odklizení materiálu, popřípadě o náklady na úpravu terénu.

účinné od 1. 11. 1994(2) Převýší-li náklady na zbourání a odklizení materiálu a popřípadě náklady na úpravu terénu obvyklou cenu použitelného materiálu, je cena stavby nulová.

§ 17

účinné od 1. 11. 1994Jiné stavby

účinné od 1. 11. 1994Ceny staveb, které v této vyhlášce nejsou výslovně uvedeny, se zjistí podle výše nákladů, které by byly nutné na její pořízení v místě stavby a v době jejího oceňování.

§ 18

účinné od 1. 11. 1994Stavby bez základů

účinné od 1. 11. 1994Stavby, které nejsou spojeny se zemí pevným základem,¹¹) se ocení podle příslušných ustanovení této vyhlášky s tím, že zjištěná cena se násobí koeficientem 0,90.

§ 19

účinné od 1. 11. 1994Opotřebení

účinné od 1. 11. 1994(1) Cena zjištěná podle § 4 až 12, § 14 a cena kulturních památek se sníží o opotřebení způsobem stanoveným v příloze č. 14.

účinné od 1. 11. 1994(2) U nedokončené stavby narušené povětrnostními nebo jinými vlivy a u jiné stavby podle § 17 se cena sníží o opotřebení přiměřeně.

účinné od 1. 11. 1994(3) Při výpočtu opotřebení stavby bez základů se přihlédne k její kratší životnosti oproti nemovité stavbě obdobného charakteru a životnost uvedená v příloze č. 14 se zpravidla sníží o 20 až 40 %.

§ 20

účinné od 1. 11. 1994Cena domu nebo jeho oceňované části, ve kterých ze součtu podlahových ploch bytů a nebytových prostorů nejméně 80 % připadá na byty, přičemž z více než poloviny počtu bytů se k datu oceňování platí nájemné (dále jen „nájemní dům“), je aritmetickým průměrem ceny zjištěné nákladovým způsobem a ceny zjištěné výnosovým způsobem. Do počtu bytů s nájemným se zahrnují i bezúplatně užívané byty. K této ceně se popřípadě připočte cena pozemku zjištěná podle části třetí vyhlášky.

§ 21

účinné od 1. 11. 1994(1) Při oceňování nájemních domů nebo jejich částí výnosovým způsobem se cena zjistí podle vzorce

účinné od 1. 11. 1994—

1. účinné od 1. 11. 1994kde

   účinné od 1. 11. 1994CV . . . . cena nájemního domu nebo jeho části zjištěná výnosovým způsobem,

   účinné od 1. 11. 1994N . . . . roční nájemné z bytů a nebytových prostorů (dále jen „roční nájemné“),

   účinné od 1. 11. 1994p . . . . míra kapitalizace v procentech stanovená Ministerstvem financí.

účinné od 1. 11. 1994(2) Roční nájemné je souhrn měsíčního nájemného z pronajatých i nepronajatých bytů a nebytových prostorů přepočteného na kalendářní rok. Do ročního nájemného se zahrne i propočtené nájemné za byty a nebytové prostory užívané vlastníkem oceňovaného nájemního domu a dále i za byty i nebytové prostory bezúplatně užívané. Do ročního nájemného se nezahrnují ceny služeb poskytovaných s užíváním bytu a nebytových prostorů.¹²)

účinné od 1. 11. 1994(3) Roční nájemné se zjistí podle nájemních smluv. V případech, kdy nájemní smlouvy nejsou k dispozici, nebo kdy byt nebo nebytový prostor užívá vlastník oceňovaného nájemního domu, nebo kdy jsou užívány bezúplatně, se roční nájemné zjistí ve výši nájemného podle cenových předpisů.¹³)

účinné od 1. 11. 1994(4) Roční nájemné zjištěné podle odstavců 2 a 3 se sníží o

1. účinné od 1. 11. 1994a) roční částku daně z nemovitosti, nevztahuje-li se na nájemní dům osvobození od této daně,
2. účinné od 1. 11. 1994b) roční částku zaplaceného pojistného z nájemního domu,
3. účinné od 1. 11. 1994c) průměrné roční odpisy, náklady na běžnou údržbu, opravy a správu nájemního domu v maximální celkové výši 4 % z ceny oceňovaného nájemního domu zjištěné nákladovým způsobem,
4. účinné od 1. 11. 1994d) roční nájemné zaplacené z pozemku vedeného v katastru nemovitostí¹⁴) jako zastavěná plocha a nádvoří náležející k oceňovanému nájemnímu domu.

účinné od 1. 11. 1994(5) Má-li roční nájemné snížené podle odstavce 4 nulovou nebo zápornou hodnotu, je cena zjištěná výnosovou metodou nulová.