oceňovací vyhláška

Příloha č. 16

Míry kapitalizace pro oceňování nemovitosti a majetkových práv výnosovým způsobem

U staveb oceňovaných podle § 22 odst. 2 se k příslušné míře kapitalizace připočte 0,1 až 0,5 % na pokrytí zvýšeného rizika spojeného s docílením pronájmu celkové podlahové plochy.

U staveb s víceúčelovým užitím, pokud byla míra kapitalizace stanovena podle převažujícího účelu užití, lze odlišnou míru kapitalizace příslušející zbylé části, zohlednit ve zvýšení nebo snížení stanovené kapitalizace o 0,1 až 0,5%.

Výše celkové úpravy míry kapitalizace může činit nejvýše 0,5%.

Příloha č. 17

Zatřídění nemovitosti do skupiny podle analýzy rozvoje nemovitosti pro ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu.

Tabulka č. 1

Stanovení ceny nemovitosti kombinací nákladového a výnosového způsobu

Tabulka č. 2

Kde R = |CV-CN|,

1. CV - cena stavby zjištěná výnosovým způsobem,
2. CN - cena stavby zjištěná nákladovým způsobem bez koeficientu prodejnosti K_p.

V analýze rozvoje nemovitosti se posuzuje schopnost nemovitosti přizpůsobit se předpokládaným změnám okolí a podmínek, které mohou výrazně ovlivnit výnosnost nebo poptávku po nemovitosti.

1. • Změnami okolí a podmínek se rozumějí budoucí změny charakteru okolní zástavby v návaznosti na územní plán, realizace staveb v okolí posuzované nemovitosti s výrazným dopadem na její výnosnost nebo prodejnost (např. objekty občanské vybavenosti, dopravní a průmyslové stavby, stanice metra, otvírka těžebního území a jiné), fiskální a dotační politika státu, cenové regulace a jiné.
2. • Rozvojovými možnostmi nemovitosti se rozumí posouzení, zda stávající využití odpovídá jejímu nejlepšímu a nejvyššímu využití, zda stavebně technické parametry stavby odpovídají požadavkům vyplývajícím z předpokládaných změn, případně zda je možná její změna (např. stavebními úpravami, změnou účelu užití stavby), aby se zachovala nebo zvýšila výnosnost nemovitosti, u pozemků posouzení možnosti další zástavby, a jiné.
3. • Nemovitosti, u nichž je růst nájemného zaručen polohou nemovitosti (např. umístění v centru obce nebo jiné významné lokalitě), se zařadí do skupiny kódu A. Jiné zařazení lze pouze na základě průkazného doložení negativních změn v okolí.
4. • Zatřídění do skupin je nutno zdůvodnit.

Příloha č. 18

Indexované průměrné ceny za m³ obestavěného prostoru garáže

Tabulka č. 1

Konstrukce a vybavení garáží

Hodnocené znaky, charakteristiky kvalitativních pásem a jejich hodnoty

Tabulka č. 2

Přičemž platí, že je-li stavba:

1. - po celkové rekonstrukci, pak za stáří stavby pro stanovení hodnoty koeficientu s se považuje počet let od kolaudace této rekonstrukce plus 15 let. Za celkovou rekonstrukci se pro tento účel považuje stavba, u níž došlo k výměně alespoň 60 % objemových podílů prvků konstrukcí a vybavení. K celkové rekonstrukci starší 50ti let se nepřihlíží.
2. - s nástavbou, přístavbou, popřípadě se stavebními úpravami, jejichž objemové podíly ze stavby činí alespoň 50 % a které by se podle stáří zařadily do jiné kategorie oproti původní části stavby, lze hodnotu koeficientu s, příslušejícího původní stavbě, zvýšit o hodnotu 0,01 až 0,1.

Zařazení do kvalitativního pásma jednotlivých znaků musí vyplývat z popisu stavby. Pokud stavba nesplňuje v hodnoceném znaku všechna kritéria jednotlivých kvalitativních pásem, zařadí se do nejbližšího porovnatelného kvalitativního pásma.

Příloha č. 18a

TRH S NEMOVITOSTMI

Hodnocené znaky, charakteristiky kvalitativních pásem a jejich hodnoty

Tabulka č. 1

POLOHA NEMOVITOSTI

Hodnocené znaky, charakteristiky kvalitativních pásem a jejich hodnoty

1. I. Pro garáže, které netvoří příslušenství k jiným stavbám

   Tabulka č. 2

   Příloha č. 18a TRH S NEMOVITOSTMI Hodnocené znaky, charakteristiky kvalitativních pásem a jejich hodnoty Tabulka č. 1 POLOHA NEMOVITOSTI Hodnocené znaky, charakteristiky kvalitativních pásem a jejich hodnoty Tabulka č. 2

   Znak		Kvalitativní pásma
   Číslo	Název znaku	Číslo	Popis pásma	Hodnota Pi
   1	Poloha v obci	I.	Mimo souvisle zastavěné území obce	-0,10
   		II.	Na okraji souvisle zastav. území obce	-0,05
   		III.	V souvisle zastavěné části obce	0
   		IV.	V souvisle zastavěné části obce poblíž centra obce	0,10
   		V.	Centrum obce	0,20
   2	Dopravní dostupnost	I.	Nejbližší zastávka hromadné dopravy ve vzdálenosti nad 300 m	-0,03
   		II.	Nejbližší zastávka hromadné dopravy do 300 m včetně	0
   3	Obyvatelstvo v okolí	I.*	Konfliktní skupiny obyvatel	-0,01až -0,20
   		II.	Bezproblémové okolí	0
   4	Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti	I.*	Výrazně negativní změny trvalého charakteru	-0,11až -0,20
   		II.*	Negativní změny	-0,01až -0,10
   		III.	Bez vlivu	0
   		IV.*	Pozitivní změny	0,01až 0,10
   		V.*	Výrazně pozitivní změny trvalého charakteru	0,11až 0,20
   5	Vlivy neuvedené	I.*	Vlivy snižující cenu	-0,01 až -0,10
   		II.	Bez dalších vlivů	0
   		III.*	Vlivy zvyšující cenu	0,01 až 0,10
   Index polohy pro garáže:

2. * Zařazení do kvalitativního pásma znaku musí být odůvodněno včetně použité výše jeho hodnoty.

1. II. Pro stavby určené pro rodinnou rekreaci

   Tabulka č. 3

   Příloha č. 18a TRH S NEMOVITOSTMI Hodnocené znaky, charakteristiky kvalitativních pásem a jejich hodnoty Tabulka č. 1 POLOHA NEMOVITOSTI Hodnocené znaky, charakteristiky kvalitativních pásem a jejich hodnoty Tabulka č. 2 Tabulka č. 3

   Znak		Kvalitativní pásma
   Číslo	Název znaku	Číslo	Popis pásma	Hodnota Pi
   1	Životní prostředí a atraktivita oblasti	I.	Nevhodná k rekreaci - v okolí zdroje vysoké hlučnosti, prašností	-0,10
   		II.	Méně vhodná k rekreaci - v okolí zdroj hlučnosti nebo prašnosti	-0,05
   		III.	Vhodná k rekreaci	0
   		IV.	Oblíbené rekreační oblasti	0,15
   		V.	Nemovitost v městech uvedených v příloze č. 39 a městech nad 50.000 obyvatel nebo ve vzdálenosti do 20 km od nich, kromě okresů Praha-západ a Praha-východ	0,20
   		VI.	Vyhledávané rekreační oblasti (např. horská střediska a lázeňská místa typ A dle tab. 2 přílohy č. 14), okres Praha-západ a Praha-východ	0,25
   2	Přírodní lokalita	I.	Les i vodní plocha je ve vzdálenosti nad 2000 m	-0,10
   		II.	Les nebo vodní plocha je ve vzdálenosti do 2000 m včetně	-0,05
   		III.	Les nebo vodní plocha je v místě (docházková vzdálenost)	0
   		IV.	Les i vodní plocha v místě	0,05
   		V.	Význačná přírodní lokalita, nebo horská oblast	0,15
   3	Poloha v zástavbě	I.	Nevýhodná poloha, negativní prvky v okolí	-0,02
   		II.	Bez vlivu, samoty	0
   		III.	Výhodná poloha	0,02
   4	Dopravní dostupnost	I.	Bez možnosti příjezdu dvoustopých vozidel k hranici pozemku (více jak 300 m) nebo pouze přívoz	-0,03
   		II.	Problematický příjezd k hranici pozemku	-0,01
   		III.	Bezproblémový příjezd k hranici pozemku	0
   5	Hromadná doprava	I.	Špatná dostupnost	-0,02
   		II.	Dobrá dostupnost	0
   		III.	Výborná dostupnost (v dosahu MHD aj.)	0,02
   6	Parkovací možnosti	I.	Špatné	-0,02
   		II.	Dobré	0
   		III.	Garáž, přístřešek	0,02
   7	Obchod a služby v okolí	I.	Žádné	-0,05
   		II.	Obchod nebo služby	0
   		III.*	Obchody a služby (lékař)	0,01 až 0,10
   8	Sportoviště	I.	Žádné	0
   		II.*	V místě - přístupné veřejnosti	až 0,10
   9	Obyvatelstvo v okolí	I.*	Konfliktní skupiny	-0,01až -0,20
   		II.	Bezproblémové okolí	0
   10	Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti	I.*	Výrazně negativní změny trvalého charakteru	-0,11až -0,15
   		II.*	Negativní změny	-0,01až -0,10
   		III.	Bez vlivu	0
   		IV.*	Pozitivní změny	0,01 až 0,10
   		V.*	Výrazně pozitivní změny trvalého charakteru	0,11 až 0,15
   11	Vlivy neuvedené	I.*	Vlivy snižující cenu	-0,01 až -0,10
   		II.	Bez dalších vlivů	0
   		III.*	Vlivy zvyšující cenu	0,01 až 0,10
   Index polohy pro stavby pro rodinnou rekreaci:

2. * Zařazení do kvalitativního pásma znaku musí být odůvodněno včetně použité výše jeho hodnoty.

1. III. Pro stavby určené k trvalému bydlení a byty - pro obce do 2 000 obyvatel včetně, kromě obcí v okresech Praha-východ a Praha-západ.

   Tabulka č. 4

   Příloha č. 18a TRH S NEMOVITOSTMI Hodnocené znaky, charakteristiky kvalitativních pásem a jejich hodnoty Tabulka č. 1 POLOHA NEMOVITOSTI Hodnocené znaky, charakteristiky kvalitativních pásem a jejich hodnoty Tabulka č. 2 Tabulka č. 3 Tabulka č. 4

   Znak		Kvalitativní pásma
   Číslo	Název znaku	Číslo	Popis pásma	Hodnota Pi
   1	Význam obce z hlediska zeměpisného, kulturního nebo hospodářského	I.	Bez většího významu	0
   		II.	Vyhledávané (např. lázeňská místa typ B, předměstí měst)	0,01 až 0,05
   		III.	Vyhlášené (např. lázeňská místa typ A, vyhledávaná horská střediska, předměstí velkých měst)	0,06 až 0,10
   2	Poloha nemovitosti v obci	I.	Samoty, osady mimo souvisle zast. území obce (odlehlá poloha)	-0,01
   		II.	Okrajová území obce	0
   		III.	Centrální území obce	0,01
   3	Okolní zástavba a životní prostředí v okolí nemovitosti	I.	S negativními vlivy na okolí, (např. výrobní objekty, sousedství dálnic, železnic, skládek, lomů, objektů zeměděl. výroby)	-0,05
   		II.	Objekty pro bydlení	0
   		III.	Objekty pro bydlení a rekreaci, parky, význačné přírodní lokality	0,05
   4	Obchod, služby, kultura v obci**	I.	Žádný obchod	-0,03
   		II.	Pouze obchod se základním sortimentem	0
   		III.	Více obchodů nebo služeb, pohostinské a kulturní zařízení	0,03
   5	Školství a sport v obci**	I.	Žádná základní škola	-0,03
   		II.	Základní škola	0
   		III.	Základní škola a sportovní zařízení	0,03
   6	Zdravotní zařízení v obci**	I.	Žádné zdravotnické zařízení	-0,03
   		II.	Pouze ordinace praktického lékaře	0
   		III.	Ordinace praktického a odborného lékaře a další zařízení	0, 03
   7	Veřejná doprava	I.	Žádná zastávka hromad. dopravy nebo ve vzdálenosti více jak 1000 m	-0,04
   		II.	Omezené dopravní spojení	0
   		III.	Dobré dopravní spojení (v dosahu příměstských linek vel. měst)	0,04
   8	Obyvatelstvo	I.*	Konfliktní skupiny v okolních bytech nebo sousedních rodinných domech (RD) nebo v okolí	-0,01až -0,40
   		II.	Bezproblémové okolí	0
   9	Nezaměstnanost v obci a okolí	I.	Vyšší než je průměr v kraji	-0,06
   		II.	Průměrná nezaměstnanost	0
   		III.	Nižší než je průměr v kraji	0,06
   10	Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti	I.*	Výrazně negativní změny trvalého charakteru	-0,06 až -0,10
   		II.*	Negativní změny	-0,01 až -0,05
   		III.	Bez vlivu	0
   		IV.*	Pozitivní změny	0,01 až 0,05
   		V.*	Výrazně pozitivní změny trvalého charakteru	0,06 až 0,10
   11	Vlivy neuvedené	I.*	Vlivy snižující cenu	-0,01 až -0,10
   		II.	Bez dalších vlivů	0
   		III.*	Vlivy zvyšující cenu	0,01 až 0,10
   Index polohy pro stavby k trvalému bydlení:

2. * Zařazení do kvalitativního pásma znaku musí být odůvodněno včetně použité výše jeho hodnoty.
3. ** Nachází-li se nemovitost v části obce, jejíž souvislé zastavěné území je odděleno od ostatních souvislých zastavěných území obce, a je-li nejkratší dopravní vzdálenost od jeho hranice k hranici souvislých území ostatních částí obce větší než 1500 m, pak se začlenění do kvalitativního pásma znaku provede podle charakteristik této části obce.

1. IV. Pro stavby určené k trvalému bydlení a byty - pro obce s více jak 2 000 obyvateli kromě všech obcí v okresech Praha-východ, Praha-západ a kromě vyjmenovaných měst v tabulce č. 1 v příloze č. 19 nebo 20a

   Tabulka č. 5

   Příloha č. 18a TRH S NEMOVITOSTMI Hodnocené znaky, charakteristiky kvalitativních pásem a jejich hodnoty Tabulka č. 1 POLOHA NEMOVITOSTI Hodnocené znaky, charakteristiky kvalitativních pásem a jejich hodnoty Tabulka č. 2 Tabulka č. 3 Tabulka č. 4 Tabulka č. 5

   Znak		Kvalitativní pásma
   Číslo	Název znaku	Číslo	Popis pásma	Hodnota Pi
   1	Význam obce z hlediska zeměpisného, kulturního nebo hospodářského	I.	Bez většího významu	0
   		II.	Vyhledávané (např. lázeňská místa typ B, předměstí měst, aj.)	0,01 až 0,03
   		III.	Vyhlášené (např. lázeňská místa typ A, výhled. horská střediska, předměstí velkých měst, aj.)	0,03 až 0,06
   2	Úřady v obci	I.	Obecní úřad	0
   		II.	Obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem, banka nebo policie nebo pošta	0,02
   		III	Kompletní soustava úřadů včetně finančního a katastrálního, pošta banka, policie, soud, pojišťovna, apod.	0,04
   3	Poloha nemovitosti V obci	I.	Samoty, osady mimo souvisle zast. území obce (odlehlá poloha)	-0,03
   		II.	Okrajová území obce	-0,01
   		III.	Vnitřní území obce	0
   		IV.	Centrum obce	0,02
   4	Okolní zástavba a životní prostředí v okolí nemovitosti	I.	Průmyslové výrobní objekty s negativními vlivy na okolí, (např. sousedství dálnic,železnic, skládek, lomů, objektů zeměděl. výroby)	-0,07
   		II.	Výrobní objekty, sklady a distribuce bez výrazně škodlivých vlivů na okolí, sousedství silnic s vysokým provozem	-0,03
   		III.	Převažující objekty pro bydlení	0
   		IV.	Objekty pro bydlení bez významnější okolní zeleně	0,03
   		V.	Objekty pro bydlení a rekreaci, parky, význačné přírodní lokality	0,05
   5	Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti	I.	Žádný obchod nebo pouze se základními potravinami	-0,03
   		II.	Základní síť obchodů a služeb, pohostinské a popřípadě kulturní zařízení	0
   		III.	Kompletní síť obchodů a služeb, pohostinské a kulturní zařízení	0,05
   6	Školství a sport v okolí nemovitosti	I.	Žádná základní škola ani sportovní zařízení	-0,04
   		II.	Základní škola nebo sportovní zařízení, přírodní sportoviště	0
   		III.	Základní škola a sportovní zařízení	0,04
   7	Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti	I.	Žádné zdravotnické zařízení	-0,05
   		II.	Omezená dostupnost zdravotnické péče	0
   		III.	Dobrá dostupnost zdravotnické péče	0,05
   8	Veřejná doprava	I.	Žádná zastávka hromadné dopravy nebo ve vzdálenosti nad 1000 m.	-0,05
   		II.	Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s maximálně čtyřmi pravidelnými denními spoji	-0,03
   		III.	Zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak čtyřmi pravidelnými denními spoji	0
   		IV.	Zastávka hromadné dopravy do 500 m	0,03
   		V.	Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, příměstské linky měst)	0,05
   9	Obyvatelstvo	I.*	Konfliktní skupiny v okolních bytech nebo v okolí nemovitosti	-0,01až -0,40
   		II.	Bezproblémové okolí	0
   10	Nezaměstnanost v obci a okolí	I.	Vyšší než je průměr v kraji	-0,04
   		II.	Odpovídá průměru v kraji	0
   		III.	Nižší než je průměr v kraji	0,04
   11	Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti	I.*	Výrazně negativní změny trvalého charakteru	-0,06 až -0,10
   		II.*	Negativní změny	-0,01 až -0,05
   		III.	Bez vlivu	0
   		IV.*	Pozitivní změny	0,01 až 0,05
   		V.*	Výrazně pozitivní změny trvalého charakteru	0,06 až 0,10
   12	Vlivy neuvedené	I.*	Vlivy snižující cenu	-0,01 až-0,10
   		II.	Bez dalších vlivů	0
   		III.*	Vlivy zvyšující cenu	0,01 až 0,10
   Index polohy pro stavby k trvalému bydlení:

2. * Zařazení do kvalitativního pásma znaku musí být odůvodněno včetně použité výše jeho hodnoty.

1. V. Pro stavby určené k trvalému bydlení a byty - pro města vyjmenovaná v tabulce č. 1 v příloze č. 19 nebo 20a a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ

   Tabulka č. 6

   Příloha č. 18a TRH S NEMOVITOSTMI Hodnocené znaky, charakteristiky kvalitativních pásem a jejich hodnoty Tabulka č. 1 POLOHA NEMOVITOSTI Hodnocené znaky, charakteristiky kvalitativních pásem a jejich hodnoty Tabulka č. 2 Tabulka č. 3 Tabulka č. 4 Tabulka č. 5 Tabulka č. 6

   Znak		Kvalitativní pásma
   Číslo	Název znaku	Číslo	Popis pásma	Hodnota Pi
   1	Poloha nemovitosti v obci	I.	Samoty, mimo souvisle zast. území obce (odlehlá poloha)	-0,06
   		II.	Okrajová území obce - oddělené části obce	-0,03
   		III.	Souvisle zastavěné území obce	0
   2	Význam lokality v obci, oblasti, okresua)	I.*	Nepreferovaná	až -0,08
   		II.	Bez vlivu	0
   		III.*	Preferovaná	až 0,10
   3	Okolní zástavba a životní prostředí v okolí nemovitosti	I.	Průmyslové výrobní objekty s negativními vlivy na okolí, sousedství dálnic, silnic s kamionovou a nákladní dopravou železnic, letiště, skládky odpadků, lomu, zemědělské výroby atd.	-0,07
   		II.	Výrobní objekty, sklady a distribuce bez výrazně škodlivých vlivů na okolí, frekventované silnice	-0,03
   		III.	Převažující objekty pro bydlení	0
   		IV.	Objekty pro bydlení bez zázemí parků	0,03
   		V.	Objekty pro bydlení a rekreaci, parky, význačné přírodní lokality	0,05
   4	Dopravní spojeníb)	I.	Špatná dostupnost centra obce, špatné dopravní spojení	-0,02
   		II.	Dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení	0
   		III.	Výborná dostupnost centra obce, centrum obce, výborné dopravní spojení	0,02
   5	Parkovací možnosti v okolí nemovitosti	I.	Špatné	-0,02
   		II.	Omezené	0
   		III.	Výborné, privátní parkování	0,02
   6	Obyvatelstvo	I.*	Konfliktní skupiny v okolních bytech nebo sousedních rodinných domech (RD) nebo v okolí	-0,01až-0,40
   		II.	Bezproblémové okolí	0
   7	Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti	I.*	Výrazně negativní změny trvalého charakteru	-0,06až-0,10
   		II.*	Negativní změny	-0,01až-0,05
   		III.	Bez vlivu	0
   		IV.*	Pozitivní změny	0,01až0,05
   		V.*	Výrazně pozitivní změny trvalého charakteru	0,06až 0,10
   8	Vlivy neuvedené	I.*	Vlivy snižující cenu	-0,01 až -0,10
   		II.	Bez dalších vlivů	0
   		III.*	Vlivy zvyšující cenu	0,01 až 0,10
   Index polohy pro stavby k trvalému bydlení:

2. ^a) Posuzuje se ve vztahu k uvedené základní ceně.
3. ^b) Pro obce v okresu Praha-východ a Praha-západ se hodnotí dopravní dostupnost Prahy
4. * Zařazení do kvalitativního pásma znaku musí být odůvodněno včetně použité výše jeho hodnoty.

Pokud nemovitost v hodnoceném znaku nesplňuje všechna kritéria jednotlivých kvalitativních pásem, zařadí se do nejbližšího porovnatelného kvalitativního pásma.

Příloha č. 19

Indexované průměrné ceny za m² podlahové plochy bytu

Tabulka č. 1