oceňovací vyhláška

§ 31

účinné od 1. 1. 2014(1) Kombinací nákladového a výnosového způsobu se oceňuje stavba, jejíž cena se určí nákladovým způsobem podle § 12, pokud k datu ocenění

1. účinné od 1. 1. 2014a) je celá stavba pronajatá,
2. účinné od 1. 1. 2014b) je částečně pronajatá, jde-li o stavbu, nebo její převažující část, typu F, H, J, K, R, S, Z podle přílohy č. 8 k této vyhlášce, nebo typu C, I, J podle přílohy č. 9 k této vyhlášce,
3. účinné od 1. 1. 2014c) není stavba pronajatá, ale jde o stavbu typu F, H, J, K, R, S, Z podle přílohy č. 8 k této vyhlášce, nebo typu C, I, J podle přílohy č. 9 k této vyhlášce a její stavebně technický stav pronajmutí umožňuje.

účinné od 1. 1. 2014(2) Nájemné za nepronajaté plochy se určí ve výši obvyklého nájemného. Nelze-li pro účel užití stavby obvyklé nájemné v místě objektivně zjistit, ocení se tato stavba nákladovým způsobem podle části třetí hlavy I.

účinné od 1. 1. 2014(3) Je-li nájemné v nájemní smlouvě stanoveno pro více staveb, které netvoří příslušenství k jiným nemovitým věcem nebo jsou součástí různých nemovitých věcí bez jeho rozlišení na jednotlivé stavby, oceňují se tyto stavby, jako by nebyly pronajaté.

účinné od 1. 1. 2014(4) Je-li nájemní smlouvou spolu se stavbou oceňovanou podle odstavce 1 písm. a) pronajato i příslušenství bez rozlišení nájemného, zahrne se do ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu. Slouží-li příslušenství nejen stavbám oceňovaným kombinací nákladového a výnosového způsobu, ale i stavbám oceňovaným jiným způsobem, zahrne se do ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu pouze tehdy, převažuje-li jeho užití pro stavbu oceňovanou tímto způsobem, není-li v nájemní smlouvě uvedeno jinak.

účinné od 1. 1. 2014(5) Stavby pro energetiku jako jsou kotelny, výměníkové stanice, trafostanice se pro účely ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu posuzují vždy tak, jakoby šlo o stavby oceňované podle § 12 bez ohledu na jejich zastavěnou plochu.

účinné od 1. 1. 2014(6) Pokud stavby, které jsou kulturní památkou, splňují podmínky podle odstavce 1 písm. a), ocení se kombinací nákladového a výnosového způsobu, kromě národních kulturních památek a památek UNESCO.

účinné od 1. 1. 2014(7) Výpočet ceny kombinací nákladového a výnosového způsobu stavby je uveden v příloze č. 23 v tabulce č. 2 podle zatřídění do skupiny v tabulce č. 1 k této vyhlášce na základě analýzy rozvoje nemovitosti.

§ 32

účinné od 1. 1. 2014(1) Cena nemovitých věcí určená výnosovým způsobem uvedených v § 31 se určí podle vzorce

účinné od 1. 1. 2014

účinné od 1. 1. 2014kde

1. účinné od 1. 1. 2014CV ...... cena určená výnosovým způsobem v Kč,
2. účinné od 1. 1. 2014N ......... roční nájemné v Kč za rok, upravené podle následujících odstavců,
3. účinné od 1. 1. 2014p .......... míra kapitalizace v procentech uvedená v příloze č. 22 k této vyhlášce; u staveb s víceúčelovým užitím se použije míra kapitalizace podle převažujícího účelu užití; jsou-li podíly účelu užití shodné a míra kapitalizace rozdílná, použije se vyšší míra kapitalizace.

účinné od 1. 1. 2014(2) Roční nájemné se určí z nájemní smlouvy nebo z jiných dokladů o placení nájemného. Nejsou-li doklady o placení nájemného k dispozici nebo je-li v nich nájemné nižší než obvyklé, určí se nájemné ve výši obvyklé ceny podle § 2 odst. 1 zákona o oceňování majetku. Výše obvyklého nájemného musí být doložena. Roční nájemné je součtem nájemného za všechny pronajmutelné podlahové plochy stavby v průběhu posledních dvanácti měsíců.

účinné od 1. 1. 2014(3) Celková podlahová plocha stavby se určí jako součet výměr podlahových ploch jednotlivých podlaží v členění podle skutečného účelu užití, přičemž se do ní nezapočítávají podlahové plochy společných prostor staveb, jako jsou chodby, schodiště, případně půdy, sklepy, prádelny, sušárny, kotelny a podobně, pokud nejsou uvedeny v nájemní smlouvě. Celková podlahová plocha se sníží o podlahovou plochu nepronajatých prostor, jejichž stavebně technický stav neumožňuje užívání nebo jejich stavebně technické provedení je speciální a v místě není předpoklad jejich pronajmutí, a to pouze na základě zdůvodnění, kterým je zejména fotodokumentace, výčet a podrobný popis těchto prostor. K jednotlivým pronajmutelným plochám v členění podle podlaží se uvede výše nájemného za m².

účinné od 1. 1. 2014(4) Do ročního nájemného se nezahrnují ceny služeb poskytovaných s užíváním pronajatých nemovitostí.

účinné od 1. 1. 2014(5) Roční nájemné za celou stavbu podle odstavce 2 se sníží o 40 % a o nájemné z pozemku, je-li stavba samostatnou nemovitou věcí, popřípadě je-li součástí práva stavby. Pokud nájemné z pozemku nebylo sjednáno, nebo pokud je stavba součástí pozemku, sníží se o 5 % z ceny pozemku, určené podle cenové mapy stavebních pozemků nebo podle § 4 odst. 1. Při výpočtu se vychází pouze ze skutečně zastavěných ploch stavbami oceňovanými podle § 31 odst. 1. Přitom platí, že celková výše odpočtu nesmí být vyšší než 50 % z ročního nájemného podle odstavce 2.

§ 33

účinné od 1. 1. 2014Ustanovení § 31 a 32 se použijí i v případě, že je nemovitá věc propachtovaná.

§ 34

účinné od 1. 1. 2014Cena stavby porovnávacím způsobem se určuje u staveb, které vyhovují podmínkám uvedeným v § 35 až 37, podle vzorce

účinné od 1. 1. 2014CS_p = OP × ZCU × I_T × I_p,

účinné od 1. 1. 2014kde

1. účinné od 1. 1. 2014CS_p ..... cena stavby určená porovnávacím způsobem,
2. účinné od 1. 1. 2014OP ...... obestavěný prostor v m³,
3. účinné od 1. 1. 2014ZCU ... základní cena upravená stavby v Kč za m³,
4. účinné od 1. 1. 2014I_T ......... index trhu, který se určí podle § 4 odst. 1,
5. účinné od 1. 1. 2014I_p ......... index polohy pozemku, na kterém se nachází stavba podle § 4 odst. 1.

účinné od 1. 1. 2014Indexy se pro další výpočet zaokrouhlují na tři desetinná místa.

§ 35

účinné od 1. 1. 2014Rodinný dům, rekreační chalupa a rekreační domek

účinné od 1. 1. 2014(1) Cena porovnávacím způsobem se zjišťuje u dokončeného rodinného domu, rekreační chalupy nebo rekreačního domku, vymezených v § 13 odst. 3, 6 a 7, s výjimkou těch, které patří k původní zemědělské usedlosti, o obestavěném prostoru do 1 100 m³ včetně.

účinné od 1. 1. 2014(2) Základní cena upravená rodinného domu, rekreační chalupy nebo rekreačního domku se určí podle vzorce

účinné od 1. 1. 2014ZCU = ZC × I_V,

účinné od 1. 1. 2014kde

1. účinné od 1. 1. 2014ZCU ... základní cena upravená v Kč za m³ obestaveného prostoru,
2. účinné od 1. 1. 2014ZC ...... základní cena v Kč za m³ podle tabulky č. 1 přílohy č. 24 k této vyhlášce,
3. účinné od 1. 1. 2014I_V ........ index konstrukce a vybavení se stanoví podle vzorce

   účinné od 1. 1. 2014

   účinné od 1. 1. 2014kde

   1. účinné od 1. 1. 2014V_i ... hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu konstrukce a vybavení uvedeného v tabulce č. 2 v příloze č. 24 k této vyhlášce.

   účinné od 1. 1. 2014Popisy hodnocených znaků, charakteristik jejich kvalitativních pásem a jejich hodnoty jsou uvedeny v tabulce č. 2 v příloze č. 24 k této vyhlášce.

   účinné od 1. 1. 2014Hodnota i-tého znaku se stanoví začleněním nemovitosti podle jejich charakteristik do kvalitativního pásma znaku.

účinné od 1. 1. 2014Index se pro další výpočet zaokrouhlí na tři desetinná místa.

účinné od 1. 1. 2014(3) V základní ceně je zahrnuto standardní vybavení rodinného domu, rekreační chalupy nebo rekreačního domku uvedené v příloze č. 11 k této vyhlášce.

účinné od 1. 1. 2014(4) Není-li základní cena rodinného domu, rekreační chalupy a rekreačního domku uvedena v tabulce č. 1 v příloze č. 24 k této vyhlášce nebo je-li na pozemcích v jednotném funkčním celku s nimi stavba určená nebo užívaná pro podnikání, určí se jejich cena podle § 13.

účinné od 1. 1. 2014(5) Cena rodinného domu, rekreační chalupy nebo rekreačního domku, určená porovnávacím způsobem, zahrnuje i cenu společně užívaných venkovních úprav, uvedených v příloze č. 17 k této vyhlášce, kromě položek č. 15, 19, 21, 23 a 34, a popřípadě cenu společně užívaných vedlejších staveb, pokud součet výměr jejich zastavěných ploch není větší než 25 m².

účinné od 1. 1. 2014(6) Je-li součet výměr zastavěných ploch všech společně užívaných vedlejších staveb s rodinným domem, rekreační chalupou nebo rekreačním domkem větší než 25 m², ocení se tyto stavby samostatně podle části třetí hlavy I.

§ 36

účinné od 1. 1. 2014Rekreační chata a zahrádkářská chata

účinné od 1. 1. 2014(1) Cena porovnávacím způsobem se určuje u dokončené rekreační chaty nebo zahrádkářské chaty vymezených v § 14 odst. 3 a 4.

účinné od 1. 1. 2014(2) Základní cena upravená rekreační chaty nebo zahrádkářské chaty se určí podle vzorce

účinné od 1. 1. 2014ZCU = ZC × I_V,

účinné od 1. 1. 2014kde

1. účinné od 1. 1. 2014ZCU ... základní cena upravená v Kč za m³ obestaveného prostoru,
2. účinné od 1. 1. 2014ZC ...... základní cena v Kč za m³ podle tabulky č. 1 přílohy č. 25 k této vyhlášce,
3. účinné od 1. 1. 2014I_V ........ index konstrukce a vybavení se stanoví podle vzorce

   účinné od 1. 1. 2014

   účinné od 1. 1. 2014kde

   1. účinné od 1. 1. 2014V_i ... hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu konstrukce a vybavení dle tabulky č. 2 přílohy č. 25 k této vyhlášce.

   účinné od 1. 1. 2014Popisy hodnocených znaků, charakteristik jejich kvalitativních pásem a jejich hodnoty jsou uvedeny v tabulce č. 2 v příloze č. 25 k této vyhlášce. Hodnota i-tého znaku se stanoví začleněním nemovitosti podle jejích charakteristik do kvalitativního pásma znaku.

účinné od 1. 1. 2014Index se pro další výpočet zaokrouhlí na tři desetinná místa.

účinné od 1. 1. 2014(3) V základní ceně je zahrnuto standardní vybavení rekreační chaty nebo zahrádkářské chaty uvedené v příloze č. 12 k této vyhlášce. Není-li základní cena rekreační a zahrádkářské chaty uvedena v tabulce č. 1 v příloze č. 25 k této vyhlášce, určí se jejich cena podle § 14.

účinné od 1. 1. 2014(4) Cena rekreační chaty nebo zahrádkářské chaty určená porovnávacím způsobem zahrnuje i cenu společně užívaných venkovních úprav, uvedených v příloze č. 17 k této vyhlášce, kromě položek č. 15, 19, 21, 23 a 34, a popřípadě cenu společně užívaných vedlejších staveb, pokud součet výměr jejich zastavěných ploch není větší než 25 m².

účinné od 1. 1. 2014(5) Je-li součet výměr zastavěných ploch všech vedlejších staveb společně užívaných se stavbou rekreační chaty nebo zahrádkářské chaty větší než 25 m², ocení se tyto stavby samostatně podle části třetí hlavy I.

§ 37

účinné od 1. 1. 2014Garáž

účinné od 1. 1. 2014(1) Cena porovnávacím způsobem se určí u dokončené samostatné nebo řadové, jednopodlažní nebo dvoupodlažní garáže, která není společně užívána s jinými stavbami, kromě staveb oceňovaných podle § 35 a 36.

účinné od 1. 1. 2014(2) Základní cena upravená garáže se určí podle vzorce

účinné od 1. 1. 2014ZCU = ZC × I_V,

účinné od 1. 1. 2014kde

1. účinné od 1. 1. 2014ZCU ... základní cena upravená v Kč za m³ obestaveného prostoru,
2. účinné od 1. 1. 2014ZC ...... základní cena v Kč za m³ podle tabulky č. 1 v příloze č. 26 k této vyhlášce,
3. účinné od 1. 1. 2014I_V ........ index konstrukce a vybavení se stanoví podle vzorce

   účinné od 1. 1. 2014

   účinné od 1. 1. 2014kde

   1. účinné od 1. 1. 2014V_i ... hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu konstrukce a vybavení podle tabulky č. 2 přílohy č. 26 k této vyhlášce.

   účinné od 1. 1. 2014Popisy hodnocených znaků, charakteristik jejich kvalitativních pásem a jejich hodnoty jsou uvedeny v tabulce č. 2 v příloze č. 26 k této vyhlášce.

   účinné od 1. 1. 2014Hodnota i-tého znaku se stanoví začleněním nemovitosti podle jejích charakteristik do kvalitativního pásma znaku.

účinné od 1. 1. 2014Index se pro další výpočet zaokrouhlí na tři desetinná místa.

účinné od 1. 1. 2014(3) Cena garáže určená porovnávacím způsobem zahrnuje popřípadě i cenu společně užívaných venkovních úprav, uvedených v příloze č. 17 k této vyhlášce, kromě položky 2.7.

účinné od 1. 1. 2014(4) Pokud zastavěná plocha stavby, nerozdělená příčkami, přesáhne 100 m² nebo stavba má více než dvě podlaží, určí se cena garáže podle § 12.

§ 38

účinné od 1. 1. 2014Jednotky

účinné od 1. 1. 2014(1) Cena jednotky, kterou je byt, nebo která zahrnuje byt nebo soubor bytů, v budově typu J a K z přílohy č. 8 k této vyhlášce, a spoluvlastnického podílu na společných částech nemovité věci, se určí podle vzorce

účinné od 1. 1. 2014

účinné od 1. 1. 2014kde

1. účinné od 1. 1. 2014CJ_P ...... cena jednotky porovnávacím způsobem v Kč,
2. účinné od 1. 1. 2014CB_i ...... cena i-tého bytu v Kč,
3. účinné od 1. 1. 2014pCP .... cena příslušného podílu jednotky na pozemku v Kč,
4. účinné od 1. 1. 2014i ........... pořadové číslo bytu v jednotce,
5. účinné od 1. 1. 2014n .......... počet bytů v jednotce.

účinné od 1. 1. 2014Cena bytu porovnávacím způsobem se určuje podle vzorce

účinné od 1. 1. 2014CB_P = PP × ZCU × I_T × I_P,

účinné od 1. 1. 2014kde

1. účinné od 1. 1. 2014CB_P ..... cena bytu určená porovnávacím způsobem v Kč,
2. účinné od 1. 1. 2014PP ....... podlahová plocha v m²,
3. účinné od 1. 1. 2014ZCU ... základní cena upravená za m² v Kč,
4. účinné od 1. 1. 2014I_T ......... index trhu, který se určí podle § 4 odst. 1,
5. účinné od 1. 1. 2014I_P ......... index polohy pozemku, na kterém se nachází stavba s jednotkou podle § 4 odst. 1.

účinné od 1. 1. 2014Základní cena upravená se určí podle vzorce

účinné od 1. 1. 2014ZCU = ZC × I_V,

účinné od 1. 1. 2014kde

1. účinné od 1. 1. 2014ZCU ... základní cena upravená v Kč za m² podlahové plochy bytu,
2. účinné od 1. 1. 2014ZC ...... základní cena v Kč za m² podle přílohy č. 27 tabulky č. 1 k této vyhlášce,
3. účinné od 1. 1. 2014I_V ........ index konstrukce a vybavení se určí podle vzorce

   účinné od 1. 1. 2014

   účinné od 1. 1. 2014kde

   1. účinné od 1. 1. 2014V_i ... hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu konstrukce a vybavení z tabulky č. 2 přílohy č. 27 k této vyhlášce.

   účinné od 1. 1. 2014Popisy hodnocených znaků, charakteristik jejich kvalitativních pásem a jejich hodnoty jsou uvedeny v příslušných tabulkách uvedených příloh.

   účinné od 1. 1. 2014Hodnota i-tého znaku se stanoví začleněním nemovitosti podle jejích charakteristik do kvalitativního pásma znaku.

účinné od 1. 1. 2014Index cenového porovnání se pro další výpočet zaokrouhlí na tři desetinná místa.

účinné od 1. 1. 2014(2) Cena bytu určená porovnávacím způsobem zahrnuje i příslušný podíl na ceně příslušenství stavby, které není stavebně její součástí, jako jsou zejména venkovní úpravy, studna a vedlejší stavba sloužící výhradně společnému užívání.

účinné od 1. 1. 2014(3) Spoluvlastnický podíl na pozemku či na pozemcích a popřípadě na trvalých porostech se ocení samostatně podle částí druhé a páté.