Vyhláška, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku)

§ 21

(1) Je-li pronajata stavba, popřípadě s příslušenstvím a pozemkem, která by se oceňovala při nákladovém způsobu ocenění podle § 3, jako celek jednomu nebo více nájemcům, ocení se taková stavba výnosovým způsobem.

(2) Je-li pronajata část stavby typu B, F, H, J, K, R, S, Z podle přílohy č. 2 a typu C, I, J podle přílohy č. 3, popřípadě s příslušenstvím a pozemkem v souladu se svým účelem užití, ocení se výnosovým způsobem. Nájemné v nepronajatých částech se dopočte ve výši obvyklého nájemného (§ 2 odst. 1 zákona).

(3) Slouží-li příslušenství nejen stavbám oceňovaným podle odstavců 1 a 2, ale i stavbám oceňovaným nákladovým způsobem, zahrne se do výnosového způsobu tehdy, převažuje-li jeho užití spolu se stavbou oceňovanou výnosovým způsobem, není-li v nájemní smlouvě uvedeno jinak.

(4) Stavby pro energetiku, jako jsou kotelny, výměníkové stanice, trafostanice, se pro účely výnosového ocenění posuzují vždy jako stavby oceňované podle § 3 bez ohledu na jejich zastavěnou plochu.

§ 22

(1) Cena nemovitostí uvedených v § 21 zjištěná výnosovým způsobem se vypočte podle vzorce

1. kde
   1. CV....... cena zjištěná výnosovým způsobem,
   2. N ......... roční nájemné upravené podle následujících odstavců,
   3. p........... míra kapitalizace v procentech uvedená v příloze č. 15; u staveb s víceúčelovým užitím se použije míra kapitalizace podle převažujícího účelu užití; jsou-li podíly účelu užití shodné a míra kapitalizace rozdílná, použije se vyšší míra kapitalizace.

(2) Roční nájemné se zjistí z nájemní smlouvy nebo z jiných dokladů o placení nájemného, a nejsou-li k disposici nebo je-li v nich nájemné nižší než obvyklé, určí se ve výši obvyklého nájemného způsobem určení obvyklé ceny (§ 2 odst. 1 zákona). Použití obvyklého nájemného musí být prokazatelně zdůvodněno. Do podlahové plochy se nezapočítávají společné prostory staveb, jako jsou chodby, schodiště, případně půdy, sklepy, prádelny, sušárny, kotelny apod., pokud nejsou uvedeny v nájemní smlouvě. Nepronajaté prostory, jejichž stavebně technický stav (havárie) neumožňuje užívání bez závad nebo jejich stavebně technické provedení je speciální a v místě není předpoklad jejich pronajmutí, se do výpočtu nájemného nezahrnou.

(3) Do ročního nájemného se nezahrnují ceny služeb poskytovaných s užíváním pronajatých nemovitostí.

(4) Roční nájemné zjištěné za celou stavbu nebo část stavby podle odstavců 2 a 3 se sníží o:

1. a) nájemné z pozemku, je-li jiného vlastníka,
2. b) 5 % z ceny pozemku zjištěné podle cenové mapy stavebních pozemků (§ 10 zákona) nebo § 28, jsou-li stavba i pozemek ve vlastnictví stejného subjektu, přičemž se vychází pouze ze zastavěné plochy stavbou oceňovanou podle § 21 odst. 1 a 2,
3. c) odpisy vypočtené z ceny zjištěné nákladovým způsobem podle vzorce
   1. kde
      1. o........... výše ročního odpisu,
      2. CN....... cena oceňované stavby zjištěná dle hlavy první včetně příslušenství, bez K_p,
      3. u........... úroková míra 3 %,
      4. n........... předpokládaná další ekonomická životnost v letech, nejvýše 30 let, za podmínky:
      5. – při použití lineární metody výpočtu opotřebení n = C – B
      6. – při použití analytické metody výpočtu opotřebení 1 ≤ n ≤ 30,
      7. B .......... skutečné stáří stavby,
      8. C.......... předpokládaná celková životnost stavby, kdy při použití lineární metody opotřebení je

1. d) náklady na údržbu a opravy ve výši 0,5 % pro stavbu ve velmi dobrém stavu a ve výši až 1 % pro stavbu ve stavu horším, a to z ceny stavby včetně příslušenství zjištěné nákladovým způsobem, bez odpočtu opotřebení a bez K_p,
2. e) náklady na správu podle účetní evidence,
3. f) částku daně z nemovitosti, není-li stavba od daně osvobozena,
4. g) částku pojistného, je-li nemovitost pojištěna.

(5) Celková výše nákladů snižujících nájemné nesmí být vyšší než 60 % z ročního nájemného zjištěného podle odstavců 2 a 3.

(6) Pozemky se ocení samostatně podle části třetí.

§ 23

(1) Je-li pronajat soubor staveb s příslušenstvím, včetně pozemků a trvalých porostů, obsahující alespoň dvě stavby, které by se oceňovaly při nákladovém způsobu ocenění podle § 3, jako celek jednomu nebo více nájemcům bez rozlišení nájemného na jednotlivé stavby, popřípadě pozemky, ocení se výnosovým způsobem.

(2) Je-li pronajat soubor staveb s příslušenstvím, bez pozemků a trvalých porostů, obsahující alespoň dvě stavby, které by se oceňovaly při nákladovém způsobu ocenění podle § 3, jako celek jednomu nebo více nájemcům bez rozlišení nájemného na jednotlivé stavby, ocení se výnosovým způsobem.

§ 24

(1) Cena nemovitostí uvedených v § 23 zjištěná výnosovým způsobem se stanoví podle § 22 odst. 1, 2, 3 s tou odchylkou, že míra kapitalizace se použije podle základního účelu užití souboru staveb.

(2) Roční nájemné zjištěné podle § 22 odst. 2 a 3 se sníží o částky vypočtené podle ustanovení § 22 odst. 4 písm. a), c) až g).

(3) Ustanovení § 22 odst. 5 platí obdobně.

§ 25

Garáže

(1) Cena samostatné nebo řadové, jednopodlažní nebo dvoupodlažní garáže, která netvoří příslušenství jiných staveb, se zjistí vynásobením počtu m³ obestavěného prostoru, určeného způsobem uvedeným v příloze č. 1, základní cenou uvedenou v příloze č. 16 tabulce č. 1 a upravenou podle odstavce 2, případně odstavce 5. Cena garáže zahrnuje její vybavení uvedené v příloze č. 9.

(2) Základní cena uvedená v příloze č. 16 tabulce č. 1 se vynásobí koeficientem cenového porovnání podle vzorce:

ZCU = ZC x K_CP,

kde

1. ZCU..... základní cena upravená za m³ obestavěného prostoru garáže,
2. ZC ....... základní cena podle přílohy č. 16 tabulky č. 1,
3. K_CP ...... koeficient cenového porovnání vypočtený podle vztahu:

kde

1. K_CP ...... koeficient cenového porovnání,
2. v_n ......... váha n-tého hodnoceného znaku (tabulka č. 2 přílohy č. 16),
3. K_CPn..... koeficient cenového porovnání n-tého hodnoceného znaku.

(3) Popisy hodnocených znaků a jejich váhy zohledňující míru působení cenových faktorů na cenu garáží jsou uvedeny v tabulce č. 2 přílohy č. 16. Charakteristiky jednotlivých kvalitativních pásem hodnocených znaků obsahuje tabulka č. 3.

(4) Propočet koeficientů cenového porovnání hodnocených znaků K_CPn pro jednotlivá kvalitativní pásma:

1. a) K_CPn pro I. kvalitativní pásmo = 1 – K_CR,
2. b) K_CPn pro II. kvalitativní pásmo
3. c) K_CPn pro III. kvalitativní pásmo = 1,000,
4. d) K_CPn pro IV. kvalitativní pásmo
5. e) K_CPn pro V. kvalitativní pásmo = 1 + K_CR.

Koeficienty se pro další výpočet zaokrouhlují na tři desetinná místa.

(5) Jestliže se hodnocení znaků pod č. 1, 2, 7 a 10 v tabulce č. 3 přílohy č. 16 výrazně liší od charakteristik kvalitativních pásem I. a V., lze upravit ZCU za m³ obestavěného prostoru garáže o přirážku nebo srážku vyjádřenou v procentech a stanovenou podle vzorce

D = 0,1 ∑ d_n x v_n,

kde

1. D.......... úprava ZCU v procentech,
2. n........... číslo znaku 1, 2, 7, 10,
3. d_n ......... srážka n-tého hodnoceného znaku v kvalitativním pásmu I. v intervalu < –10; 0 > nebo přirážka n-tého hodnoceného znaku v kvalitativním pásmu V. v intervalu < 0; 10 >,
4. v_n ......... váha n-tého znaku.

(6) Cena garáže zjištěná porovnávacím způsobem zahrnuje i cenu příslušenství.

(7) Pokud zastavěná plocha stavby, nerozdělená příčkami, přesáhne 100 m² nebo stavba má více než dvě podlaží, zjistí se cena garáže podle § 3.

(8) Pozemky se ocení samostatně podle části třetí.

§ 26

Byt ve vícebytovém domě

(1) Cena bytu ve vlastnictví podle zákona o vlastnictví bytů⁴) v budově typu J a K, jeho vybavení a příslušenství,¹) včetně podílu na společných částech domu⁵) a jeho vybavení, které je stavebně součástí stavby, se zjistí vynásobením počtu m² podlahové plochy, určené způsobem uvedeným v příloze č. 1, základní cenou uvedenou v příloze č. 17 tabulce č. 1 a upravenou podle odstavce 2, případně odstavce 5. Podlahová plocha balkónů se násobí koeficientem 0,17, podlahová plocha teras a sklepů, pokud nejsou místnostmi, koeficientem 0,10. Cena bytu zahrnuje jeho vybavení uvedené v příloze č. 2.

(2) Základní cena uvedená v příloze č. 17 tabulce č. 1 se vynásobí koeficientem cenového porovnání podle vzorce:

ZCU = ZC x K_CP,

kde

1. ZCU..... základní cena upravená za m² podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru,
2. ZC ....... základní cena podle přílohy č. 17 tabulky č. 1,
3. K_CP ...... koeficient cenového porovnání vypočtený podle vztahu:

kde

1. K_CPn..... koeficient cenového porovnání n-tého hodnoceného znaku,
2. v_n ......... váha n-tého hodnoceného znaku (tabulka č. 2 přílohy č. 17).

(3) Popisy hodnocených znaků a jejich váhy zohledňující míru působení cenových faktorů na cenu bytu jsou uvedeny v tabulce č. 2 přílohy č. 17. Charakteristiky jednotlivých kvalitativních pásem hodnocených znaků obsahuje tabulka č. 3.

(4) Propočet koeficientů cenového porovnání hodnocených znaků K_CPn pro jednotlivá kvalitativní pásma:

1. a) K_CPn pro I. kvalitativní pásmo = 1 – K_CR,
2. b) K_CPn pro II. kvalitativní pásmo
3. c) K_CPn pro III. kvalitativní pásmo =1,000,
4. b) K_CPn pro IV. kvalitativní pásmo
5. e) K_CPn pro V. kvalitativní pásmo = 1 + K_CR.

Koeficienty se pro další výpočet zaokrouhlují na tři desetinná místa.

(5) Jestliže se hodnocení znaků pod č. 1, 2, 12, 13, 18, 21 a 22 v tabulce č. 3 přílohy č. 17 výrazně liší od charakteristik kvalitativních pásem I. a V., lze upravit ZCU za m² podlahové plochy bytu o přirážku nebo srážku vyjádřenou v procentech a stanovenou podle vzorce

D = 0,1 ∑ d_n x v_n,

kde

1. D.......... úprava ZCU v procentech,
2. n........... číslo znaku 1, 2, 12, 13, 18, 21 a 22,
3. d_n ......... srážka n-tého hodnoceného znaku v kvalitativním pásmu I. v intervalu < –10; 0 > nebo přirážka n-tého hodnoceného znaku v kvalitativním pásmu V. v intervalu < 0; 10 >,
4. v_n ........ váha n-tého znaku.

(6) Cena bytu zjištěná porovnávacím způsobem zahrnuje i příslušný podíl na ceně příslušenství stavby, které není stavebně její součástí, jako jsou zejména venkovní úpravy, studna a vedlejší stavba sloužící výhradně společnému užívání.