Vyhláška, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku)

§ 21

(1) Je-li pronajata stavba, popřípadě s příslušenstvím a pozemkem, jejíž cena se zjistí nákladovým způsobem podle § 3, jako celek jednomu nebo více nájemcům, ocení se kombinací nákladového a výnosového způsobu.

(2) Je-li pronajata část stavby typu B, F, H, J, K, R, S, Z podle přílohy č. 2 a typu C, I, J podle přílohy č. 3, popřípadě s příslušenstvím a pozemkem v souladu se svým účelem užití, ocení se taková stavba kombinací nákladového a výnosového způsobu. Nájemné v nepronajatých částech se dopočte ve výši obvyklého nájemného (§ 2 odst. 1 zákona).

(3) Je-li pronajat soubor staveb s příslušenstvím bez pozemků a trvalých porostů obsahující alespoň dvě stavby, jejichž cena se zjistí nákladovým způsobem ocenění podle § 3, jako celek jednomu nebo více nájemcům bez rozlišení nájemného na jednotlivé stavby, ocení se soubor staveb jako celek kombinací nákladového a výnosového způsobu.

(4) Slouží-li příslušenství nejen stavbám oceňovaným podle odstavců 1, 2 a 3, ale i stavbám oceňovaným pouze nákladovým způsobem, zahrne se do ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu tehdy, převažuje-li jeho užití spolu se stavbou oceňovanou tímto způsobem, není-li v nájemní smlouvě uvedeno jinak.

(5) Stavby pro energetiku jako jsou kotelny, výměníkové stanice, trafostanice se pro účely ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu posuzují vždy jako stavby oceňované podle § 3 bez ohledu na jejich zastavěnou plochu.

(6) Pokud stavby, které jsou kulturní památkou, splňují podmínky podle odstavce 1 nebo 2 nebo 3, ocení se kombinací nákladového a výnosového způsobu.

(7) Cena staveb uvedených v odstavcích 1 až 3 se zjistí z ceny zjištěné nákladovým způsobem bez koeficientu prodejnosti K_p a ceny stavby zjištěné výnosovým způsobem s tím, že způsob výpočtu ceny je stanoven v příloze č. 15a v tabulce č. 2 podle zatřídění do skupiny podle tabulky č. 1 na základě analýzy rozvoje nemovitosti. Cena zjištěná nákladovým způsobem souboru staveb se zjistí jako součet cen jednotlivých staveb souboru bez koeficientu prodejnosti.

§ 22

(1) Cena nemovitostí uvedených v § 21 zjištěná výnosovým způsobem se vypočte podle vzorce

1. kde

   § 22

   CV	cena zjištěná výnosovým způsobem,
   N	roční nájemné upravené podle následujících odstavců,
   p	míra kapitalizace v procentech uvedená v příloze č. 15; u staveb s víceúčelovým užitím se použije míra kapitalizace podle převažujícího účelu užití; jsou-li podíly účelu užití shodné a míra kapitalizace rozdílná, použije se vyšší míra kapitalizace. U souboru staveb se míra kapitalizace použije podle jeho základního účelu užití.

(2) Roční nájemné se zjistí z nájemní smlouvy nebo z jiných dokladů o placení nájemného. Nejsou-li doklady o placení nájemného k dispozici nebo je-li v nich nájemné nižší než obvyklé, určí se ve výši obvyklého nájemného způsobem určení obvyklé ceny (§ 2 odst. 1 zákona). Výše obvyklého nájemného musí být prokazatelně zdůvodněna. Roční nájemné je souhrn nájemného za podlahové plochy stavby, které je možno pronajmout a které se zjistí z celkové podlahové plochy stavby jako součet zjištěných výměr podlahových ploch jednotlivých podlaží v členění podle účelu užití s uvedením nájemného, přičemž se do ní nezapočítávají podlahové plochy společných prostor staveb, jako jsou chodby, schodiště, případně půdy, sklepy, prádelny, sušárny, kotelny apod., pokud nejsou uvedeny v nájemní smlouvě. Celková podlahová plocha se sníží o podlahovou plochu nepronajatých prostor, jejichž stavebně technický stav havárie neumožňuje užívání nebo jejich stavebně technické provedení je speciální a v místě není předpoklad jejich pronajmutí, pouze na základě průkazného zdůvodnění.

(3) Do ročního nájemného se nezahrnují ceny služeb poskytovaných s užíváním pronajatých nemovitostí.

(4) Roční nájemné zjištěné za celou stavbu nebo soubor staveb podle odstavců 2 a 3 se sníží o 40 % a popřípadě o nájemné z pozemku, je-li jiného vlastníka, nebo o 5 % z ceny pozemku zjištěné podle cenové mapy stavebních pozemků (§ 10 zákona) nebo podle § 28, jsou-li stavba i pozemek ve vlastnictví stejné právnické nebo fyzické osoby. Při výpočtu se vychází pouze ze zastavěných ploch stavbami oceňovanými podle § 21 odst. 1 až 3. Celková výše odpočtu nesmí být vyšší než 50 % z ročního nájemného zjištěného podle odstavců 2 a 3.

(5) Pozemky se ocení samostatně podle části třetí.

§ 25

Garáže

(1) Cena samostatné nebo řadové, jednopodlažní nebo dvoupodlažní garáže a jejího vybavení, která netvoří příslušenství jiných staveb, se zjistí vynásobením počtu m³ obestavěného prostoru, určeného způsobem uvedeným v příloze č. 1, základní cenou uvedenou v příloze č. 16 tabulce č. 1 a upravenou podle odstavce 2, případně odstavce 5. Cena garáže zahrnuje její vybavení uvedené v příloze č. 9.

(2) Základní cena uvedená v příloze č. 16 tabulce č. 1 se vynásobí koeficientem cenového porovnání podle vzorce:

ZCU = ZC x K_CP,

kde

1. ZCU..... základní cena upravená za m³ obestavěného prostoru garáže,
2. ZC ....... základní cena podle přílohy č. 16 tabulky č. 1,
3. K_CP ...... koeficient cenového porovnání vypočtený podle vztahu:

kde

1. K_CP ...... koeficient cenového porovnání,
2. v_n ......... váha n-tého hodnoceného znaku (tabulka č. 2 přílohy č. 16),
3. K_CPn..... koeficient cenového porovnání n-tého hodnoceného znaku.

(3) Popisy hodnocených znaků a jejich váhy zohledňující míru působení cenových faktorů na cenu garáží jsou uvedeny v tabulce č. 2 přílohy č. 16. Charakteristiky jednotlivých kvalitativních pásem hodnocených znaků obsahuje tabulka č. 3.

(4) Propočet koeficientů cenového porovnání hodnocených znaků K_CPn pro jednotlivá kvalitativní pásma se provede pomocí koeficientu cenového rozpětí K_CR uvedeného u příslušné základní ceny v tabulce č. 1 přílohy č. 16:

1. a) K_CPn pro I. kvalitativní pásmo = 1 – K_CR,
2. b) K_CPn pro II. kvalitativní pásmo
3. c) K_CPn pro III. kvalitativní pásmo = 1,000,
4. d) K_CPn pro IV. kvalitativní pásmo
5. e) K_CPn pro V. kvalitativní pásmo = 1 + K_CR.

Koeficienty se pro další výpočet zaokrouhlují na tři desetinná místa.

(5) Jestliže se hodnocení znaků pod č. 1, 2, 7 a 10 v tabulce č. 3 přílohy č. 16 výrazně liší od charakteristik kvalitativních pásem I. a V., lze upravit ZCU za m³ obestavěného prostoru garáže o přirážku nebo srážku vyjádřenou v procentech a stanovenou podle vzorce

D = 0,1 ∑ d_n x v_n,

kde

1. D.......... úprava ZCU v procentech,
2. n........... číslo znaku 1, 2, 7, 10,
3. d_n ......... srážka n-tého hodnoceného znaku v kvalitativním pásmu I. v intervalu < –10; 0 > nebo přirážka n-tého hodnoceného znaku v kvalitativním pásmu V. v intervalu < 0; 10 >,
4. v_n ......... váha n-tého znaku.

(6) Cena garáže zjištěná porovnávacím způsobem zahrnuje i cenu příslušenství.

(7) Pokud zastavěná plocha stavby, nerozdělená příčkami, přesáhne 100 m² nebo stavba má více než dvě podlaží, zjistí se cena garáže podle § 3.

(8) Pozemky se ocení samostatně podle části třetí.

§ 26

Byt ve vícebytovém domě

(1) Cena bytu ve vlastnictví podle zákona o vlastnictví bytů⁴) v budově typu J a K, jeho vybavení a příslušenství,¹) včetně podílu na společných částech domu⁵) a jeho vybavení, které je stavebně součástí stavby, se zjistí vynásobením počtu m² podlahové plochy, určené způsobem uvedeným v příloze č. 1, základní cenou uvedenou v příloze č. 17 tabulce č. 1 a upravenou podle odstavce 2, případně odstavce 5. Podlahová plocha balkónů se násobí koeficientem 0,17, podlahová plocha teras a sklepů, pokud nejsou místnostmi, koeficientem 0,10. Cena bytu zahrnuje jeho vybavení uvedené v příloze č. 2.

(2) Základní cena uvedená v příloze č. 17 tabulce č. 1 se vynásobí koeficientem cenového porovnání podle vzorce:

ZCU = ZC x K_CP,

kde

1. ZCU..... základní cena upravená za m² podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru,
2. ZC ....... základní cena podle přílohy č. 17 tabulky č. 1,
3. K_CP ...... koeficient cenového porovnání vypočtený podle vztahu:

kde

1. K_CPn..... koeficient cenového porovnání n-tého hodnoceného znaku,
2. v_n ......... váha n-tého hodnoceného znaku (tabulka č. 2 přílohy č. 17).

(3) Popisy hodnocených znaků a jejich váhy zohledňující míru působení cenových faktorů na cenu bytu jsou uvedeny v tabulce č. 2 přílohy č. 17. Charakteristiky jednotlivých kvalitativních pásem hodnocených znaků obsahuje tabulka č. 3.

(4) Propočet koeficientů cenového porovnání hodnocených znaků K_CPn pro jednotlivá kvalitativní pásma se provede pomocí koeficientu cenového rozpětí K_CR uvedeného u příslušné základní ceny v tabulce č. 1 přílohy č. 17:

1. a) K_CPn pro I. kvalitativní pásmo = 1 – K_CR,
2. b) K_CPn pro II. kvalitativní pásmo
3. c) K_CPn pro III. kvalitativní pásmo =1,000,
4. b) K_CPn pro IV. kvalitativní pásmo
5. e) K_CPn pro V. kvalitativní pásmo = 1 + K_CR.

Koeficienty se pro další výpočet zaokrouhlují na tři desetinná místa.

(5) Jestliže se hodnocení znaků pod č. 1, 2, 12, 13, 18, 21 a 22 v tabulce č. 3 přílohy č. 17 výrazně liší od charakteristik kvalitativních pásem I. a V., lze upravit ZCU za m² podlahové plochy bytu o přirážku nebo srážku vyjádřenou v procentech a stanovenou podle vzorce

D = 0,1 ∑ d_n x v_n,

kde

1. D.......... úprava ZCU v procentech,
2. n........... číslo znaku 1, 2, 12, 13, 18, 21 a 22,
3. d_n ......... srážka n-tého hodnoceného znaku v kvalitativním pásmu I. v intervalu < –10; 0 > nebo přirážka n-tého hodnoceného znaku v kvalitativním pásmu V. v intervalu < 0; 10 >,
4. v_n ........ váha n-tého znaku.

(6) Cena bytu zjištěná porovnávacím způsobem zahrnuje i příslušný podíl na ceně příslušenství stavby, které není stavebně její součástí, jako jsou zejména venkovní úpravy, studna a vedlejší stavba sloužící výhradně společnému užívání.

(7) Pozemky se oceňují samostatně podle části třetí.

§ 26a

Rekreační chata a zahrádkářská chata

(1) Cena rekreační chaty a zahrádkářské chaty, jejího vybavení a případných venkovních úprav tvořících její příslušenství, uvedených v příloze č. 11, kromě položek č. 2.5, 3.2, 19, 21 a 23, se zjistí vynásobením počtu m³ obestavěného prostoru, určeného způsobem uvedeným v příloze č. 1, základní cenou uvedenou v příloze č. 17a, tabulce č. 1a až 1d a upravenou podle odstavce 2, případně odstavce 5. V ceně rekreační chaty a zahrádkářské chaty je přiměřeně zahrnuto jejich vybavení uvedené v příloze č. 7.

(2) Základní cena uvedená v příloze č. 17a tabulce č. 1a a 1b se násobí koeficientem cenového porovnání podle vzorce:

ZCU = ZC x K_CP,

kde

1. ZCU .. základní cena upravená za m³ obestavěného prostoru,
2. ZC ..... základní cena podle přílohy č. 17a tabulky č. 1a až 1d,
3. K_CP .... koeficient cenového porovnání vypočtený podle vztahu:

kde

1. K_CPn .. koeficient cenového porovnání n-tého hodnoceného znaku,
2. v_n ........ váha n-tého hodnoceného znaku (tabulka č. 2 přílohy č. 17a).

(3) Popisy hodnocených znaků a jejich váhy zohledňující míru působení cenových faktorů na cenu rekreační chaty a zahrádkářské chaty jsou uvedeny v tabulce č. 2 přílohy č. 17a. Charakteristiky jednotlivých kvalitativních pásem hodnocených znaků obsahuje tabulka č. 3 přílohy č. 17a.

(4) Propočet koeficientů cenového porovnání hodnocených znaků K_CPn pro jednotlivá kvalitativní pásma se provede pomocí koeficientu cenového rozpětí K_CR uvedeného u příslušné základní ceny v tabulce č. 1a a 1b přílohy č. 17a:

1. a) K_CPn pro I. kvalitativní pásmo = ,
2. b) K_CPn pro II. kvalitativní pásmo =
3. c) K_CPn pro III. kvalitativní pásmo = 1,000,
4. d) K_CPn pro IV. kvalitativní pásmo =
5. e) K_CPn pro V. kvalitativní pásmo =

Koeficienty se pro další výpočet zaokrouhlují na tři desetinná místa.

(5) Jestliže se hodnocení znaků pod č. 1, 2, 6, 9 a 11 v tabulce č. 3 přílohy č. 17a výrazně liší od charakteristik kvalitativních pásem I. a V., lze upravit ZCU za m³ obestavěného prostoru o přirážku nebo srážku vyjádřenou v procentech a stanovenou podle vzorce:

kde

1. D ........ úprava ZCU v procentech,
2. n ......... číslo znaku 1, 2, 5, 8 a 10,
3. d_n ....... srážka n-tého hodnoceného znaku v kvalitativním pásmu I. v intervalu <–10;0> nebo přirážka n-tého hodnoceného znaku v kvalitativním pásmu V. v intervalu <0;10>,
4. v_n ........ váha n-tého znaku.

(6) Není-li základní cena rekreační a zahrádkářské chaty uvedena v příloze č. 17a, zjistí se její cena podle § 6.

(7) Pozemky se ocení samostatně podle části třetí.