Pro oceňování podle této vyhlášky je stavba určena účelem užití vyplývajícím z kolaudačního rozhodnutí, popřípadě ze stavebního povolení. Nejsou-li zachovány doklady o účelu, pro který byla stavba povolena, platí, že stavba je určena k účelu, pro který je svým stavebně technickým uspořádáním vybavena. Jestliže vybavení stavby nasvědčuje několika účelům, má se za to, že stavba je určena k účelu, ke kterému se užívá bez závad.5)
(1) Cena budovy a haly se zjistí vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru určeného způsobem uvedeným v příloze č. 1 základní cenou za m3 stanovenou v závislosti na účelu užití a upravenou podle odstavce 2.
(2) Základní cena budovy uvedená v příloze č. 2 a haly uvedená v příloze č. 3 se násobí koeficienty K1 až K5 podle vzorce
ZCU . . . . základní cena upravená,
ZC . . . . základní cena podle přílohy č. 2 nebo č. 3,
K1 . . . . koeficient přepočtu základní ceny podle druhu konstrukce uvedený v příloze č. 4,
K2 . . . . koeficient přepočtu základní ceny podle velikosti průměrné zastavěné plochy podlaží v objektu, popřípadě samostatně oceňované části se vypočte podle vzorce ———,
kde 0,92 a 6,60 jsou konstanty,
K3 . . . . koeficient přepočtu základní ceny podle průměrné výšky podlaží v objektu, popřípadě samostatně oceňované části podle vzorce
—
kde v je průměrná výška podlaží v metrech
2,50 a 0,30 jsou konstanty,
K4 . . . . koeficient vybavení stavby se vypočte podle vzorce
0,54 je konstanta,
n je součet objemových podílů konstrukcí a vybavení uvedených v příloze č. 14 s nadstandardním vybavením snížený o součet podílů konstrukcí a vybavení s podstandardním vybavením.
Součet objemových podílů chybějících konstrukcí a vybavení, které jsou uvedeny v příloze č. 14, se vynásobí koeficientem 1,85 a tato hodnota představuje také koeficient K4.
Výše koeficientu K4 je omezena rozpětím od 0,80 do 1,20. Lze je překročit jen výjimečně na základě průkazného zdůvodnění.
K5 . . . . koeficient polohový podle přílohy č. 13.
(3) Podzemní budovy a podzemní haly se oceňují podle § 5.
Cena inženýrské a speciální pozemní stavby se zjistí vynásobením počtu příslušné měrné jednotky m3, m2, m nebo hektar základní cenou uvedenou v příloze č. 5 a násobí se koeficientem K5 uvedeným v příloze č. 13.
(1) Cena rodinného domu, rekreační chalupy a rekreačního domku6) se zjistí vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru určeného způsobem uvedeným v příloze č. 1 základní cenou uvedenou v příloze č. 6 stanovenou v závislosti na druhu konstrukce a upravenou podle odstavce 2.
(2) Základní cena rodinného domu, rekreační chalupy a rekreačního domku uvedená v příloze č. 6 se násobí koeficienty K4 a K5 podle vzorce
ZCU . . . . základní cena upravená,
ZC . . . . základní cena podle přílohy č. 6,
K4 . . . . koeficient vybavení stavby se vypočte podle vzorce
0,54 je konstanta,
n je součet objemových podílů konstrukcí a vybavení uvedených v příloze č. 14 s nadstandardním vybavením snížený o součet podílů konstrukcí a vybavení s podstandardním vybavením.
Součet objemových podílů chybějících konstrukcí a vybavení, které jsou uvedeny v příloze č. 14, se vynásobí koeficientem 1,85 a tato hodnota představuje také koeficient K4.
Výše koeficientu K4 je omezena rozpětím od 0,80 do 1,20. Lze je překročit jen výjimečně na základě průkazného zdůvodnění.
K5 . . . . koeficient polohový podle přílohy č. 13.
(3) Pokud část rodinného domu, rekreační chalupy a rekreačního domku slouží k jiným účelům, pro něž není kolaudována, a je s hlavní stavbou provozně propojena, ocení se podle převažujícího účelu užití. Není-li s hlavní stavbou provozně propojena, ocení se podle § 8 podle skutečného účelu užití, a přesahuje-li její zastavěná plocha 100 m2, ocení se podle § 4.
(1) Cena rekreační chaty a zahrádkářské chaty7) se zjistí vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru určeného způsobem uvedeným v příloze č. 1 základní cenou uvedenou v příloze č. 7 stanovenou v závislosti na druhu konstrukce a upravenou podle odstavce 2.
(2) Základní cena rekreační chaty a zahrádkářské chaty uvedená v příloze č. 7 se násobí koeficienty K4 a K5 podle vzorce
ZCU . . . . základní cena upravená,
ZC . . . . základní cena podle přílohy č. 7,
K4 . . . . koeficient vybavení stavby se vypočte podle vzorce
0,54 je konstanta,
n je součet objemových podílů konstrukcí a vybavení uvedených v příloze č. 14 s nadstandardním vybavením snížený o součet podílů konstrukcí a vybavení s podstandardním vybavením.
Součet objemových podílů chybějících konstrukcí a vybavení, které jsou uvedeny v příloze č. 14, se vynásobí koeficientem 1,85 a tato hodnota představuje také koeficient K4.
Výše koeficientu K4 je omezena rozpětím od 0,80 do 1,20. Lze je překročit jen výjimečně na základě průkazného zdůvodnění.
K5 . . . . koeficient polohový podle přílohy č. 13.
(1) Cena vedlejší stavby se zjistí vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru určeného způsobem uvedeným v příloze č. 1 základní cenou uvedenou v příloze č. 8 stanovenou v závislosti na druhu konstrukce a upravenou podle odstavce 2.
(2) V základní ceně je zahrnuto standardní vybavení uvedené v příloze č. 8. Při nižším než standardním vybavení se základní cena vynásobí koeficientem od 0,90 do 0,99 a při vyšším než standardním vybavení se základní cena vynásobí koeficientem od 1,01 do 1,10 podle skutečného vybavení. Použitý koeficient musí být zdůvodněn. Mezní koeficienty 0,90 a 1,10 mohou být překročeny jen výjimečně na základě průkazného zdůvodnění.
(1) Cena samostatné nebo řadové, jednopodlažní nebo dvoupodlažní garáže se zjistí vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru určeného způsobem uvedeným v příloze č. 1 základní cenou uvedenou v příloze č. 9 stanovenou v závislosti na druhu konstrukce a upravenou podle odstavce 2.
(2) V základní ceně je zahrnuto standardní vybavení uvedené v příloze č. 9. Při nižším než standardním vybavení se základní cena vynásobí koeficientem od 0,90 do 0,99 a při vyšším než standardním vybavení se základní cena vynásobí koeficientem od 1,01 do 1,10.
(3) Základní cena podle odstavců 1 a 2 se dále násobí koeficientem K5 uvedeným v příloze č. 13.
(4) Pokud zastavěná plocha stavby nerozdělená příčkami přesáhne 100 m2 nebo stavba má více než dvě podlaží, cena garáže se zjistí podle § 4.
(1) Cena studny včetně příslušenství je uvedena v příloze č. 10.
(2) Narážené studny se ocení jako vrtané studny s průměrem do 150 mm.
(3) Vrtané studny s průměrem od 500 mm výše se ocení jako studny kopané.
(4) Cena studny, která trvale neslouží svému účelu pro ztrátu vody nebo jinou podstatnou vadu, činí u kopané studny 20 % z ceny zjištěné podle odstavce 1, u vrtané nebo narážené studny je cena nulová.
(1) Cena venkovních úprav se zjistí vynásobením počtu měrných jednotek základní cenou uvedenou v příloze č. 11, popřípadě v příloze č. 5 a upravenou podle odstavce 3. Pokud skutečná konstrukce venkovní úpravy neodpovídá způsobu provedení uvedenému v příloze č. 11, popřípadě v příloze č. 5 upraví se základní cena přiměřeně k odchylce.
(2) Cena venkovních úprav neuvedených v příloze č. 5 nebo č. 11 se zjistí podle nákladů na pořízení v době oceňování.
(3) Cena podle odstavce 1 nebo 2 se násobí koeficientem K5 uvedeným v příloze č. 13.
(1) Cena jednotlivých částí hřbitovní stavby se zjistí vynásobením počtu měrných jednotek základní cenou uvedenou v příloze č. 12. Cena celé stavby se zjistí jako součet cen jednotlivých částí s připočtením ceny za montáž a ceny hřbitovního zařízení.
(2) Cena hřbitovní stavby neuvedené v příloze č. 12. a cena jejího zvláštního vybavení se zjistí podle nákladů na pořízení v době oceňování a v místě stavby.
(1) Kulturní památka je stavba zapsaná v Ústředním seznamu nemovitých kulturních památek České republiky8) bez ohledu na účel, jemuž ke dni oceňování slouží.
(2) Cena kulturní památky se zjistí podle § 4 až 12 této vyhlášky a násobí se koeficienty K6 a K7 podle vzorce
CKP . . . . cena kulturní památky,
ZCU . . . . základní cena upravená zjištěná podle předchozích ustanovení v závislosti na druhu stavby,
CUD . . . . cena uměleckých a uměleckořemeslných děl, která jsou součástí stavby podle znaleckého posudku,
K6 . . . . koeficient kategorie kulturní památky:
| Kategorie památky | K6 |
| Národní kulturní památka Kulturní památka | 5 2 |
K7 . . . . koeficient historického stáří památky podle vzorce
———,
kde S je stáří stavby v letech a 200 a 2000 jsou konstanty.
(3) Cena národní kulturní památky se nesnižuje o opotřebení. Nezbytně nutné náklady vynaložené na obnovení národní kulturní památky9) se odečítají, lze-li je prokázat. Zjištěná cena národní kulturní památky nesmí být nižší než 20 % ceny stavby.
(1) Cena bytu nebo nebytového prostoru se vypočte jako podíl z ceny budovy zjištěné pro její druh podle ustanovení tohoto oddílu. Velikost tohoto podílu se rovná poměru podlahové plochy oceňovaného bytu nebo nebytového prostoru k součtu podlahových ploch všech bytů a nebytových prostor v budově,10) do něhož se nezapočítají plochy společného příslušenství budovy.
(2) Cena příslušenství budovy, které není stavebně její součástí, jako jsou zejména venkovní úpravy, studny, vedlejší stavby, a cena pozemku, se zjistí podle ustanovení tohoto oddílu a pro účely ocenění bytu nebo nebytového prostoru se započte do ceny budovy.
Cena nedokončené stavby se zjistí podle ustanovení tohoto oddílu vyhlášky na základě projektové dokumentace ověřené stavebním úřadem a sníží se podle stupně rozestavěnosti o podíly chybějících a nedokončených konstrukcí uvedených v příloze č. 14. Pro stavby neuvedené v příloze č. 14 se výše podílů nedokončených konstrukcí zjistí odborným odhadem.
(1) Cena stavby, která byla stavebním úřadem určena k odstranění, se zjistí jako obvyklá cena použitelného materiálu z jejího odstranění a sníží se o nezbytné náklady na zbourání a odklizení materiálu, popřípadě o náklady na úpravu terénu.
(2) Převýší-li náklady na zbourání a odklizení materiálu a popřípadě náklady na úpravu terénu obvyklou cenu použitelného materiálu, je cena stavby nulová.
Ceny staveb, které v této vyhlášce nejsou výslovně uvedeny, se zjistí podle výše nákladů, které by byly nutné na její pořízení v místě stavby a v době jejího oceňování.
Stavby, které nejsou spojeny se zemí pevným základem,11) se ocení podle příslušných ustanovení této vyhlášky s tím, že zjištěná cena se násobí koeficientem 0,90.
(1) Cena zjištěná podle § 4 až 12, § 14 a cena kulturních památek se sníží o opotřebení způsobem stanoveným v příloze č. 14.
(2) U nedokončené stavby narušené povětrnostními nebo jinými vlivy a u jiné stavby podle § 17 se cena sníží o opotřebení přiměřeně.
(3) Při výpočtu opotřebení stavby bez základů se přihlédne k její kratší životnosti oproti nemovité stavbě obdobného charakteru a životnost uvedená v příloze č. 14 se zpravidla sníží o 20 až 40 %.
Cena domu nebo jeho oceňované části, ve kterých ze součtu podlahových ploch bytů a nebytových prostorů nejméně 80 % připadá na byty, přičemž z více než poloviny počtu bytů se k datu oceňování platí nájemné (dále jen „nájemní dům“), je aritmetickým průměrem ceny zjištěné nákladovým způsobem a ceny zjištěné výnosovým způsobem. Do počtu bytů s nájemným se zahrnují i bezúplatně užívané byty. K této ceně se popřípadě připočte cena pozemku zjištěná podle části třetí vyhlášky.
(1) Při oceňování nájemních domů nebo jejich částí výnosovým způsobem se cena zjistí podle vzorce
—
CV . . . . cena nájemního domu nebo jeho části zjištěná výnosovým způsobem,
N . . . . roční nájemné z bytů a nebytových prostorů (dále jen „roční nájemné“),
p . . . . míra kapitalizace v procentech stanovená Ministerstvem financí.
(2) Roční nájemné je souhrn měsíčního nájemného z pronajatých i nepronajatých bytů a nebytových prostorů přepočteného na kalendářní rok. Do ročního nájemného se zahrne i propočtené nájemné za byty a nebytové prostory užívané vlastníkem oceňovaného nájemního domu a dále i za byty i nebytové prostory bezúplatně užívané. Do ročního nájemného se nezahrnují ceny služeb poskytovaných s užíváním bytu a nebytových prostorů.12)
(3) Roční nájemné se zjistí podle nájemních smluv. V případech, kdy nájemní smlouvy nejsou k dispozici, nebo kdy byt nebo nebytový prostor užívá vlastník oceňovaného nájemního domu, nebo kdy jsou užívány bezúplatně, se roční nájemné zjistí ve výši nájemného podle cenových předpisů.13)
(4) Roční nájemné zjištěné podle odstavců 2 a 3 se sníží o
(5) Má-li roční nájemné snížené podle odstavce 4 nulovou nebo zápornou hodnotu, je cena zjištěná výnosovou metodou nulová.