Vyhláška, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku)

§ 21

účinné od 1. 1. 2003(1) Je-li pronajata stavba, popřípadě s příslušenstvím a pozemkem, která by se oceňovala při nákladovém způsobu ocenění podle § 3, jako celek jednomu nebo více nájemcům, ocení se taková stavba výnosovým způsobem.

účinné od 1. 1. 2003(2) Je-li pronajata část stavby typu B, F, H, J, K, R, S, Z podle přílohy č. 2 a typu C, I, J podle přílohy č. 3, popřípadě s příslušenstvím a pozemkem v souladu se svým účelem užití, ocení se výnosovým způsobem. Nájemné v nepronajatých částech se dopočte ve výši obvyklého nájemného (§ 2 odst. 1 zákona).

účinné od 1. 1. 2003(3) Slouží-li příslušenství nejen stavbám oceňovaným podle odstavců 1 a 2, ale i stavbám oceňovaným nákladovým způsobem, zahrne se do výnosového způsobu tehdy, převažuje-li jeho užití spolu se stavbou oceňovanou výnosovým způsobem, není-li v nájemní smlouvě uvedeno jinak.

účinné od 1. 1. 2003(4) Stavby pro energetiku, jako jsou kotelny, výměníkové stanice, trafostanice, se pro účely výnosového ocenění posuzují vždy jako stavby oceňované podle § 3 bez ohledu na jejich zastavěnou plochu.

§ 22

účinné od 1. 1. 2003(1) Cena nemovitostí uvedených v § 21 zjištěná výnosovým způsobem se vypočte podle vzorce

účinné od 1. 1. 2003

1. účinné od 1. 1. 2003kde
   1. účinné od 1. 1. 2003CV....... cena zjištěná výnosovým způsobem,
   2. účinné od 1. 1. 2003N ......... roční nájemné upravené podle následujících odstavců,
   3. účinné od 1. 1. 2003p........... míra kapitalizace v procentech uvedená v příloze č. 15; u staveb s víceúčelovým užitím se použije míra kapitalizace podle převažujícího účelu užití; jsou-li podíly účelu užití shodné a míra kapitalizace rozdílná, použije se vyšší míra kapitalizace.

účinné od 1. 1. 2003(2) Roční nájemné se zjistí z nájemní smlouvy nebo z jiných dokladů o placení nájemného, a nejsou-li k disposici nebo je-li v nich nájemné nižší než obvyklé, určí se ve výši obvyklého nájemného způsobem určení obvyklé ceny (§ 2 odst. 1 zákona). Použití obvyklého nájemného musí být prokazatelně zdůvodněno. Do podlahové plochy se nezapočítávají společné prostory staveb, jako jsou chodby, schodiště, případně půdy, sklepy, prádelny, sušárny, kotelny apod., pokud nejsou uvedeny v nájemní smlouvě. Nepronajaté prostory, jejichž stavebně technický stav (havárie) neumožňuje užívání bez závad nebo jejich stavebně technické provedení je speciální a v místě není předpoklad jejich pronajmutí, se do výpočtu nájemného nezahrnou.

účinné od 1. 1. 2003(3) Do ročního nájemného se nezahrnují ceny služeb poskytovaných s užíváním pronajatých nemovitostí.

účinné od 1. 1. 2003(4) Roční nájemné zjištěné za celou stavbu nebo část stavby podle odstavců 2 a 3 se sníží o:

1. účinné od 1. 1. 2003a) nájemné z pozemku, je-li jiného vlastníka,
2. účinné od 1. 1. 2003b) 5 % z ceny pozemku zjištěné podle cenové mapy stavebních pozemků (§ 10 zákona) nebo § 28, jsou-li stavba i pozemek ve vlastnictví stejného subjektu, přičemž se vychází pouze ze zastavěné plochy stavbou oceňovanou podle § 21 odst. 1 a 2,
3. účinné od 1. 1. 2003c) odpisy vypočtené z ceny zjištěné nákladovým způsobem podle vzorce

   účinné od 1. 1. 2003

   1. účinné od 1. 1. 2003kde
      1. účinné od 1. 1. 2003o........... výše ročního odpisu,
      2. účinné od 1. 1. 2003CN....... cena oceňované stavby zjištěná dle hlavy první včetně příslušenství, bez K_p,
      3. účinné od 1. 1. 2003u........... úroková míra 3 %,
      4. účinné od 1. 1. 2003n........... předpokládaná další ekonomická životnost v letech, nejvýše 30 let, za podmínky:
      5. účinné od 1. 1. 2003– při použití lineární metody výpočtu opotřebení n = C – B
      6. účinné od 1. 1. 2003– při použití analytické metody výpočtu opotřebení 1 ≤ n ≤ 30,
      7. účinné od 1. 1. 2003B .......... skutečné stáří stavby,
      8. účinné od 1. 1. 2003C.......... předpokládaná celková životnost stavby, kdy při použití lineární metody opotřebení je

   účinné od 1. 1. 2003

1. účinné od 1. 1. 2003d) náklady na údržbu a opravy ve výši 0,5 % pro stavbu ve velmi dobrém stavu a ve výši až 1 % pro stavbu ve stavu horším, a to z ceny stavby včetně příslušenství zjištěné nákladovým způsobem, bez odpočtu opotřebení a bez K_p,
2. účinné od 1. 1. 2003e) náklady na správu podle účetní evidence,
3. účinné od 1. 1. 2003f) částku daně z nemovitosti, není-li stavba od daně osvobozena,
4. účinné od 1. 1. 2003g) částku pojistného, je-li nemovitost pojištěna.

účinné od 1. 1. 2003(5) Celková výše nákladů snižujících nájemné nesmí být vyšší než 60 % z ročního nájemného zjištěného podle odstavců 2 a 3.

účinné od 1. 1. 2003(6) Pozemky se ocení samostatně podle části třetí.

§ 23

účinné od 1. 1. 2003(1) Je-li pronajat soubor staveb s příslušenstvím, včetně pozemků a trvalých porostů, obsahující alespoň dvě stavby, které by se oceňovaly při nákladovém způsobu ocenění podle § 3, jako celek jednomu nebo více nájemcům bez rozlišení nájemného na jednotlivé stavby, popřípadě pozemky, ocení se výnosovým způsobem.

účinné od 1. 1. 2003(2) Je-li pronajat soubor staveb s příslušenstvím, bez pozemků a trvalých porostů, obsahující alespoň dvě stavby, které by se oceňovaly při nákladovém způsobu ocenění podle § 3, jako celek jednomu nebo více nájemcům bez rozlišení nájemného na jednotlivé stavby, ocení se výnosovým způsobem.

§ 24

účinné od 1. 1. 2003(1) Cena nemovitostí uvedených v § 23 zjištěná výnosovým způsobem se stanoví podle § 22 odst. 1, 2, 3 s tou odchylkou, že míra kapitalizace se použije podle základního účelu užití souboru staveb.

účinné od 1. 1. 2003(2) Roční nájemné zjištěné podle § 22 odst. 2 a 3 se sníží o částky vypočtené podle ustanovení § 22 odst. 4 písm. a), c) až g).

účinné od 1. 1. 2003(3) Ustanovení § 22 odst. 5 platí obdobně.

§ 25

účinné od 1. 1. 2003Garáže

účinné od 1. 1. 2003(1) Cena samostatné nebo řadové, jednopodlažní nebo dvoupodlažní garáže, která netvoří příslušenství jiných staveb, se zjistí vynásobením počtu m³ obestavěného prostoru, určeného způsobem uvedeným v příloze č. 1, základní cenou uvedenou v příloze č. 16 tabulce č. 1 a upravenou podle odstavce 2, případně odstavce 5. Cena garáže zahrnuje její vybavení uvedené v příloze č. 9.

účinné od 1. 1. 2003(2) Základní cena uvedená v příloze č. 16 tabulce č. 1 se vynásobí koeficientem cenového porovnání podle vzorce:

účinné od 1. 1. 2003ZCU = ZC x K_CP,

účinné od 1. 1. 2003kde

1. účinné od 1. 1. 2003ZCU..... základní cena upravená za m³ obestavěného prostoru garáže,
2. účinné od 1. 1. 2003ZC ....... základní cena podle přílohy č. 16 tabulky č. 1,
3. účinné od 1. 1. 2003K_CP ...... koeficient cenového porovnání vypočtený podle vztahu:

účinné od 1. 1. 2003

účinné od 1. 1. 2003kde

1. účinné od 1. 1. 2003K_CP ...... koeficient cenového porovnání,
2. účinné od 1. 1. 2003v_n ......... váha n-tého hodnoceného znaku (tabulka č. 2 přílohy č. 16),
3. účinné od 1. 1. 2003K_CPn..... koeficient cenového porovnání n-tého hodnoceného znaku.

účinné od 1. 1. 2003(3) Popisy hodnocených znaků a jejich váhy zohledňující míru působení cenových faktorů na cenu garáží jsou uvedeny v tabulce č. 2 přílohy č. 16. Charakteristiky jednotlivých kvalitativních pásem hodnocených znaků obsahuje tabulka č. 3.

účinné od 1. 1. 2003(4) Propočet koeficientů cenového porovnání hodnocených znaků K_CPn pro jednotlivá kvalitativní pásma:

1. účinné od 1. 1. 2003a) K_CPn pro I. kvalitativní pásmo = 1 – K_CR,
2. účinné od 1. 1. 2003b) K_CPn pro II. kvalitativní pásmo
3. účinné od 1. 1. 2003c) K_CPn pro III. kvalitativní pásmo = 1,000,
4. účinné od 1. 1. 2003d) K_CPn pro IV. kvalitativní pásmo
5. účinné od 1. 1. 2003e) K_CPn pro V. kvalitativní pásmo = 1 + K_CR.

účinné od 1. 1. 2003Koeficienty se pro další výpočet zaokrouhlují na tři desetinná místa.

účinné od 1. 1. 2003(5) Jestliže se hodnocení znaků pod č. 1, 2, 7 a 10 v tabulce č. 3 přílohy č. 16 výrazně liší od charakteristik kvalitativních pásem I. a V., lze upravit ZCU za m³ obestavěného prostoru garáže o přirážku nebo srážku vyjádřenou v procentech a stanovenou podle vzorce

účinné od 1. 1. 2003D = 0,1 ∑ d_n x v_n,

účinné od 1. 1. 2003kde

1. účinné od 1. 1. 2003D.......... úprava ZCU v procentech,
2. účinné od 1. 1. 2003n........... číslo znaku 1, 2, 7, 10,
3. účinné od 1. 1. 2003d_n ......... srážka n-tého hodnoceného znaku v kvalitativním pásmu I. v intervalu < –10; 0 > nebo přirážka n-tého hodnoceného znaku v kvalitativním pásmu V. v intervalu < 0; 10 >,
4. účinné od 1. 1. 2003v_n ......... váha n-tého znaku.

účinné od 1. 1. 2003(6) Cena garáže zjištěná porovnávacím způsobem zahrnuje i cenu příslušenství.

účinné od 1. 1. 2003(7) Pokud zastavěná plocha stavby, nerozdělená příčkami, přesáhne 100 m² nebo stavba má více než dvě podlaží, zjistí se cena garáže podle § 3.

účinné od 1. 1. 2003(8) Pozemky se ocení samostatně podle části třetí.

§ 26

účinné od 1. 1. 2003Byt ve vícebytovém domě

účinné od 1. 1. 2003(1) Cena bytu ve vlastnictví podle zákona o vlastnictví bytů⁴) v budově typu J a K, jeho vybavení a příslušenství,¹) včetně podílu na společných částech domu⁵) a jeho vybavení, které je stavebně součástí stavby, se zjistí vynásobením počtu m² podlahové plochy, určené způsobem uvedeným v příloze č. 1, základní cenou uvedenou v příloze č. 17 tabulce č. 1 a upravenou podle odstavce 2, případně odstavce 5. Podlahová plocha balkónů se násobí koeficientem 0,17, podlahová plocha teras a sklepů, pokud nejsou místnostmi, koeficientem 0,10. Cena bytu zahrnuje jeho vybavení uvedené v příloze č. 2.

účinné od 1. 1. 2003(2) Základní cena uvedená v příloze č. 17 tabulce č. 1 se vynásobí koeficientem cenového porovnání podle vzorce:

účinné od 1. 1. 2003ZCU = ZC x K_CP,

účinné od 1. 1. 2003kde

1. účinné od 1. 1. 2003ZCU..... základní cena upravená za m² podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru,
2. účinné od 1. 1. 2003ZC ....... základní cena podle přílohy č. 17 tabulky č. 1,
3. účinné od 1. 1. 2003K_CP ...... koeficient cenového porovnání vypočtený podle vztahu:

účinné od 1. 1. 2003

účinné od 1. 1. 2003kde

1. účinné od 1. 1. 2003K_CPn..... koeficient cenového porovnání n-tého hodnoceného znaku,
2. účinné od 1. 1. 2003v_n ......... váha n-tého hodnoceného znaku (tabulka č. 2 přílohy č. 17).

účinné od 1. 1. 2003(3) Popisy hodnocených znaků a jejich váhy zohledňující míru působení cenových faktorů na cenu bytu jsou uvedeny v tabulce č. 2 přílohy č. 17. Charakteristiky jednotlivých kvalitativních pásem hodnocených znaků obsahuje tabulka č. 3.

účinné od 1. 1. 2003(4) Propočet koeficientů cenového porovnání hodnocených znaků K_CPn pro jednotlivá kvalitativní pásma:

1. účinné od 1. 1. 2003a) K_CPn pro I. kvalitativní pásmo = 1 – K_CR,
2. účinné od 1. 1. 2003b) K_CPn pro II. kvalitativní pásmo
3. účinné od 1. 1. 2003c) K_CPn pro III. kvalitativní pásmo =1,000,
4. účinné od 1. 1. 2003b) K_CPn pro IV. kvalitativní pásmo
5. účinné od 1. 1. 2003e) K_CPn pro V. kvalitativní pásmo = 1 + K_CR.

účinné od 1. 1. 2003Koeficienty se pro další výpočet zaokrouhlují na tři desetinná místa.

účinné od 1. 1. 2003(5) Jestliže se hodnocení znaků pod č. 1, 2, 12, 13, 18, 21 a 22 v tabulce č. 3 přílohy č. 17 výrazně liší od charakteristik kvalitativních pásem I. a V., lze upravit ZCU za m² podlahové plochy bytu o přirážku nebo srážku vyjádřenou v procentech a stanovenou podle vzorce

účinné od 1. 1. 2003D = 0,1 ∑ d_n x v_n,

účinné od 1. 1. 2003kde

1. účinné od 1. 1. 2003D.......... úprava ZCU v procentech,
2. účinné od 1. 1. 2003n........... číslo znaku 1, 2, 12, 13, 18, 21 a 22,
3. účinné od 1. 1. 2003d_n ......... srážka n-tého hodnoceného znaku v kvalitativním pásmu I. v intervalu < –10; 0 > nebo přirážka n-tého hodnoceného znaku v kvalitativním pásmu V. v intervalu < 0; 10 >,
4. účinné od 1. 1. 2003v_n ........ váha n-tého znaku.

účinné od 1. 1. 2003(6) Cena bytu zjištěná porovnávacím způsobem zahrnuje i příslušný podíl na ceně příslušenství stavby, které není stavebně její součástí, jako jsou zejména venkovní úpravy, studna a vedlejší stavba sloužící výhradně společnému užívání.