oceňovací vyhláška

§ 22

účinné od 1. 2. 2008(1) Je-li pronajata stavba, popřípadě s příslušenstvím a pozemkem, jejíž cena se zjistí nákladovým způsobem podle § 3, jako celek jednomu nebo více nájemcům, ocení se kombinací nákladového a výnosového způsobu.

účinné od 1. 2. 2008(2) Je-li pronajata část stavby typu B, F, H, J, K, R, S, Z podle přílohy č. 2 a typu C, I, J podle přílohy č. 3, popřípadě s příslušenstvím a pozemkem v souladu se svým účelem užití nebo není-li taková stavba pronajata, ale její stavebně technický stav umožňuje její pronajmutí, ocení se taková stavba kombinací nákladového a výnosového způsobu. Nájemné za nepronajaté plochy se dopočte ve výši obvyklého nájemného.

účinné od 1. 2. 2008(3) Je-li pronajat soubor staveb obsahující alespoň dvě stavby, jejichž cena se zjistí nákladovým způsobem podle § 3, popřípadě s příslušenstvím bez pozemků a trvalých porostů, jako celek jednomu nebo více nájemcům bez rozlišení nájemného na jednotlivé stavby, ocení se soubor staveb jako celek kombinací nákladového a výnosového způsobu.

účinné od 1. 2. 2008(4) Je-li nájemní smlouvou spolu se stavbou oceňovanou podle odstavců 1, 2 a 3 pronajato i její příslušenství bez rozlišení nájemného, zahrne se do ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu. Slouží-li příslušenství nejen stavbám oceňovaným podle odstavců 1, 2 a 3, ale i stavbám oceňovaným pouze nákladovým způsobem, zahrne se do ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu pouze tehdy, převažuje-li jeho užití pro stavbu oceňovanou tímto způsobem, není-li v nájemní smlouvě uvedeno jinak.

účinné od 1. 2. 2008(5) Stavby pro energetiku, jako jsou kotelny, výměníkové stanice, trafostanice, se pro účely ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu posuzují vždy jako stavby oceňované podle § 3 bez ohledu na jejich zastavěnou plochu.

účinné od 1. 2. 2008(6) Pokud stavby, které jsou kulturní památkou, splňují podmínky podle odstavce 1 nebo 2 nebo 3, ocení se kombinací nákladového a výnosového způsobu.

účinné od 1. 2. 2008(7) Cena staveb uvedených v odstavcích 1 až 3 se zjistí z ceny zjištěné nákladovým způsobem bez koeficientu prodejnosti K_p a ceny stavby zjištěné výnosovým způsobem s tím, že způsob výpočtu ceny je stanoven v příloze č. 17 v tabulce č. 2 podle zatřídění do skupiny podle tabulky č. 1 na základě analýzy rozvoje nemovitosti. Cena souboru staveb zjištěná nákladovým způsobem se zjistí jako součet cen jednotlivých staveb souboru zjištěných nákladovým způsobem bez koeficientu prodejnosti.

§ 23

účinné od 1. 2. 2008(1) Cena nemovitostí uvedených v § 22 zjištěná výnosovým způsobem se vypočte podle vzorce

účinné od 1. 2. 2008

účinné od 1. 2. 2008kde

účinné od 1. 2. 2008(2) Roční nájemné se zjistí z nájemní smlouvy nebo z jiných dokladů o placení nájemného. Nejsou-li doklady o placení nájemného k dispozici nebo je-li v nich nájemné nižší než obvyklé, určí se nájemné ve výši obvyklé ceny podle § 2 odst. 1 zákona. Výše obvyklého nájemného musí být prokazatelně zdůvodněna. Roční nájemné je souhrn nájemného za podlahové plochy stavby, které je možno pronajmout a které se zjistí z celkové podlahové plochy stavby jako součet zjištěných výměr podlahových ploch jednotlivých podlaží v členění podle účelu užití s uvedením nájemného, přičemž se do ní nezapočítávají podlahové plochy společných prostor staveb, jako jsou chodby, schodiště, případně půdy, sklepy, prádelny, sušárny, kotelny apod., pokud nejsou uvedeny v nájemní smlouvě. Celková podlahová plocha se sníží o podlahovou plochu nepronajatých prostor, jejichž stavebně technický stav havárie neumožňuje užívání nebo jejich stavebně technické provedení je speciální a v místě není předpoklad jejich pronajmutí, pouze na základě průkazného zdůvodnění, kterým je zejména fotodokumentace, výčet a podrobný popis těchto prostor.

účinné od 1. 2. 2008(3) Do ročního nájemného se nezahrnují ceny služeb poskytovaných s užíváním pronajatých nemovitostí.

účinné od 1. 2. 2008(4) Roční nájemné zjištěné za celou stavbu nebo soubor staveb podle odstavců 2 a 3 se sníží o 40 % a o nájemné z pozemku, je-li jiného vlastníka, nebo o 5 % z ceny pozemku, zjištěné podle cenové mapy stavebních pozemků nebo podle § 28, jsou-li stavba i pozemek ve vlastnictví stejné právnické nebo fyzické osoby. Při výpočtu se vychází pouze ze zastavěných ploch stavbami oceňovanými podle § 22 odst. 1 až 3. Celková výše odpočtu nesmí být vyšší než 50 % z ročního nájemného zjištěného podle odstavců 2 a 3.

účinné od 1. 2. 2008(5) Pozemky se ocení samostatně podle části třetí.

§ 24

účinné od 1. 2. 2008Garáže

účinné od 1. 2. 2008(1) Cena samostatné nebo řadové, jednopodlažní nebo dvoupodlažní garáže a jejího vybavení, která netvoří příslušenství¹) jiných staveb, se zjistí vynásobením počtu m³ obestavěného prostoru, určeného způsobem uvedeným v příloze č. 1, základní cenou uvedenou v příloze č. 18 v tabulce č. 1 a upravenou podle odstavce 2, případně odstavce 5. Cena garáže zahrnuje její vybavení uvedené v příloze č. 9.

účinné od 1. 2. 2008(2) Základní cena uvedená v příloze č. 18 tabulce č. 1 se vynásobí koeficientem cenového porovnání podle vzorce:

účinné od 1. 2. 2008ZCU = ZC × K_CP,

účinné od 1. 2. 2008kde

účinné od 1. 2. 2008(3) Popisy hodnocených znaků a jejich váhy zohledňující míru působení cenových faktorů na cenu garáží jsou uvedeny v tabulce č. 2 přílohy č. 18. Charakteristiky jednotlivých kvalitativních pásem hodnocených znaků obsahuje tabulka č. 3 přílohy č. 18.

účinné od 1. 2. 2008(4) Propočet koeficientů cenového porovnání hodnocených znaků K_CPn pro jednotlivá kvalitativní pásma se provede pomocí koeficientu cenového rozpětí K_CR uvedeného u příslušné základní ceny v tabulce č. 1 přílohy č. 18:

1. účinné od 1. 2. 2008a) K_CPn pro I. kvalitativní pásmo = 1 – K_CR,
2. účinné od 1. 2. 2008b) K_CPn pro II. kvalitativní pásmo =
3. účinné od 1. 2. 2008c) K_CPn pro III. kvalitativní pásmo = 1,000,
4. účinné od 1. 2. 2008d) K_CPn pro IV. kvalitativní pásmo =
5. účinné od 1. 2. 2008e) K_CPn pro V. kvalitativní pásmo = 1 + K_CR.

účinné od 1. 2. 2008Koeficienty se pro další výpočet zaokrouhlují na tři desetinná místa.

účinné od 1. 2. 2008(5) Jestliže se hodnocení znaků pod č. 1, 2, 7 a 10 v tabulce č. 3 přílohy č. 18 výrazně liší od charakteristik kvalitativních pásem I. a V., lze upravit ZCU za m³ obestavěného prostoru garáže o přirážku nebo srážku vyjádřenou v procentech a stanovenou podle vzorce

účinné od 1. 2. 2008D = 0,1 ∑ (d_n × v_n),

účinné od 1. 2. 2008kde

účinné od 1. 2. 2008(6) Cena garáže zjištěná porovnávacím způsobem zahrnuje i cenu příslušenství.

účinné od 1. 2. 2008(7) Pokud zastavěná plocha stavby, nerozdělená příčkami, přesáhne 100 m² nebo stavba má více než dvě podlaží, zjistí se cena garáže podle § 3.

účinné od 1. 2. 2008(8) Pozemky se ocení samostatně podle části třetí.

§ 25

účinné od 1. 2. 2008Byt ve vícebytovém domě

účinné od 1. 2. 2008(1) Cena bytu ve vlastnictví podle zákona o vlastnictví bytů⁸) v budově typu J a K, jeho vybavení a příslušenství¹), včetně podílu na společných částech domu a jeho vybavení, které je stavebně součástí stavby, se zjistí vynásobením počtu m² podlahové plochy, určené způsobem uvedeným v příloze č. 1, základní cenou uvedenou v příloze č. 19 tabulce č. 1 a upravenou podle odstavce 2, případně odstavce 5. Cena bytu zahrnuje jeho vybavení uvedené v příloze č. 2.

účinné od 1. 2. 2008(2) Základní cena uvedená v příloze č. 19 tabulce č. 1 se vynásobí koeficientem cenového porovnání podle vzorce:

účinné od 1. 2. 2008ZCU = ZC × K_CP,

účinné od 1. 2. 2008kde

účinné od 1. 2. 2008(3) Popisy hodnocených znaků a jejich váhy zohledňující míru působení cenových faktorů na cenu bytu jsou uvedeny v tabulce č. 2 přílohy č. 19. Charakteristiky jednotlivých kvalitativních pásem hodnocených znaků obsahuje tabulka č. 3.

účinné od 1. 2. 2008(4) Propočet koeficientů cenového porovnání hodnocených znaků K_CPn pro jednotlivá kvalitativní pásma se provede pomocí koeficientu cenového rozpětí K_CR uvedeného u příslušné základní ceny v tabulce č. 1 přílohy č. 19:

1. účinné od 1. 2. 2008a) K_CPn pro I. kvalitativní pásmo = 1 – K_CR,
2. účinné od 1. 2. 2008b) K_CPn pro II. kvalitativní pásmo =
3. účinné od 1. 2. 2008c) K_CPn pro III. kvalitativní pásmo = 1,000,
4. účinné od 1. 2. 2008d) K_CPn pro IV. kvalitativní pásmo =
5. účinné od 1. 2. 2008e) K_CPn pro V. kvalitativní pásmo = 1 + K_CR.

účinné od 1. 2. 2008Koeficienty se pro další výpočet zaokrouhlují na tři desetinná místa.

účinné od 1. 2. 2008(5) Jestliže se hodnocení znaků pod č. 1, 2, 12, 13, 18, 21 a 22 v tabulce č. 3 přílohy č. 19 výrazně liší od charakteristik kvalitativních pásem I. a V., lze upravit ZCU za m² podlahové plochy bytu o přirážku nebo srážku vyjádřenou v procentech a stanovenou podle vzorce

účinné od 1. 2. 2008D = 0,1 ∑ (d_n × v_n),

účinné od 1. 2. 2008kde

účinné od 1. 2. 2008(6) Cena bytu zjištěná porovnávacím způsobem zahrnuje i příslušný podíl na ceně příslušenství stavby, které není stavebně její součástí, jako jsou zejména venkovní úpravy, studna a vedlejší stavba sloužící výhradně společnému užívání.

účinné od 1. 2. 2008(7) Spoluvlastnický podíl k pozemku, popřípadě k pozemkům, příslušející k bytu, se oceňuje samostatně podle části třetí.

§ 26

účinné od 1. 2. 2008Rekreační chata a zahrádkářská chata

účinné od 1. 2. 2008(1) Cena rekreační chaty a zahrádkářské chaty, jejího vybavení a případných venkovních úprav tvořících její příslušenství, uvedených v příloze č. 11, kromě položek č. 2.5, 3.2, 19, 21 a 23, se zjistí vynásobením počtu m³ obestavěného prostoru, určeného způsobem uvedeným v příloze č. 1, základní cenou uvedenou v příloze č. 20, tabulce č. 1a nebo 1b a upravenou podle odstavce 2, případně odstavce 5. V ceně rekreační chaty a zahrádkářské chaty je přiměřeně zahrnuto jejich vybavení uvedené v příloze č. 7.

účinné od 1. 2. 2008(2) Základní cena uvedená v příloze č. 20 v tabulce č. 1a nebo 1b se násobí koeficientem cenového porovnání podle vzorce:

účinné od 1. 2. 2008ZCU = ZC × K_CP,

účinné od 1. 2. 2008kde

účinné od 1. 2. 2008(3) Popisy hodnocených znaků a jejich váhy zohledňující míru působení cenových faktorů na cenu rekreační chaty a zahrádkářské chaty jsou uvedeny v tabulce č. 2 přílohy č. 20. Charakteristiky jednotlivých kvalitativních pásem hodnocených znaků obsahuje tabulka č. 3 přílohy č. 20.

účinné od 1. 2. 2008(4) Propočet koeficientů cenového porovnání hodnocených znaků K_CPn pro jednotlivá kvalitativní pásma se provede pomocí koeficientu cenového rozpětí K_CR uvedeného u příslušné základní ceny v tabulce č. 1a nebo 1b přílohy č. 20:

1. účinné od 1. 2. 2008a) K_CPn pro I. kvalitativní pásmo = 1 – K_CR,
2. účinné od 1. 2. 2008b) K_CPn pro II. kvalitativní pásmo =
3. účinné od 1. 2. 2008c) K_CPn pro III. kvalitativní pásmo = 1,000,
4. účinné od 1. 2. 2008d) K_CPn pro IV. kvalitativní pásmo =
5. účinné od 1. 2. 2008e) K_CPn pro V. kvalitativní pásmo = 1 + K_CR.

účinné od 1. 2. 2008Koeficienty se pro další výpočet zaokrouhlují na tři desetinná místa.

účinné od 1. 2. 2008(5) Jestliže se hodnocení znaků pod č. 1, 2, 6, 9 a 11 v tabulce č. 3 přílohy č. 20 výrazně liší od charakteristik kvalitativních pásem I. a V., lze upravit ZCU za m³ obestavěného prostoru o přirážku nebo srážku vyjádřenou v procentech a stanovenou podle vzorce:

účinné od 1. 2. 2008D = 0,1 ∑ (d_n × v_n),

účinné od 1. 2. 2008kde

účinné od 1. 2. 2008(6) Není-li základní cena rekreační a zahrádkářské chaty uvedena v příloze č. 20, zjistí se její cena podle § 6.

účinné od 1. 2. 2008(7) Pozemky se ocení samostatně podle části třetí.