Vyhláška k provedení zákonného opatření Senátu o dani z nabytí nemovitých věcí

§ 1

Předmět úpravy

Tato vyhláška upravuje postup určení směrné hodnoty u

1. a) pozemku,
2. b) stavby a
3. c) jednotky.

§ 2

Dělení pozemků

(1) Pro účely této vyhlášky se pozemky, u kterých se určuje směrná hodnota, dělí na

1. a) stavební pozemky, kterými jsou
   1. 1. nezastavěné stavební pozemky a
   2. 2. zastavěné stavební pozemky,

1. b) vybrané zemědělské pozemky, kterými jsou zemědělské pozemky podle § 15 odst. 2 zákonného opatření Senátu o dani z nabytí nemovitých věcí,
2. c) vybrané lesní pozemky, kterými jsou lesní pozemky podle § 15 odst. 2 zákonného opatření Senátu o dani z nabytí nemovitých věcí,
3. d) jiné pozemky, kterými jsou pozemky neuvedené v písmenech a) až c).

(2) Nezastavěným stavebním pozemkem se s výjimkou zastavěného stavebního pozemku podle odstavce 3 pro účely této vyhlášky rozumí

1. a) pozemek evidovaný v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří,
2. b) pozemek nebo soubor pozemků, které byly určené k zastavění
   1. 1. regulačním plánem, který nahrazuje územní rozhodnutí,
   2. 2. územním rozhodnutím,
   3. 3. územním souhlasem,
   4. 4. společným povolením, kterým se stavba umisťuje a povoluje,
   5. 5. veřejnoprávní smlouvou nahrazující územní rozhodnutí,
   6. 6. ohlášením stavebnímu úřadu v případě, kdy územně plánovací informace nahradila územní rozhodnutí nebo územní souhlas, nebo
   7. 7. dodatečným povolením stavby,

1. c) pozemek ve funkčním celku se stavbou nebo jednotkou uvedenou v § 15 odst. 3 zákonného opatření Senátu o dani z nabytí nemovitých věcí.

(3) Zastavěným stavebním pozemkem se pro účely této vyhlášky rozumí pozemek zastavěný stavbou spojenou se zemí pevným základem bez ohledu na stav evidovaný v katastru nemovitostí. Za zastavěný stavební pozemek se nepovažuje pozemek, který je zastavěný pouze podzemním nebo nadzemním vedením včetně jejich příslušenství, podzemní stavbou, která nedosahuje úrovně terénu, podzemní částí a příslušenstvím stavby pro dopravu nebo vodní hospodářství netvořícími součást nadzemní stavby. Za zastavěný stavební pozemek se dále nepovažuje pozemek, který je zastavěný pouze oplocením nebo zpevněnou plochou do 25 m².

§ 3

Směrná hodnota stavebního pozemku

Směrná hodnota stavebního pozemku se určí podle vzorce

kde

SHP ......... směrná hodnota stavebního pozemku v Kč,

DSHP ...... dílčí směrná hodnota stavebního pozemku v Kč,

DSHS_i ..... dílčí směrná hodnota stavby, je-li součástí pozemku, v Kč,

i ................ pořadové číslo stavby, která je součástí pozemku,

n ............... počet staveb, které jsou součástí pozemku.

§ 4

Dílčí směrná hodnota stavebního pozemku

Dílčí směrná hodnota stavebního pozemku se určí podle vzorce

kde

DSHP ...... dílčí směrná hodnota stavebního pozemku v Kč,

p ............. výměra stavebního pozemku v m²,

JSHP....... jednotková směrná hodnota stavebního pozemku v Kč za m².

§ 5

Jednotková směrná hodnota stavebního pozemku oceněného v cenové mapě stavebních pozemků obce

(1) Jednotková směrná hodnota stavebního pozemku oceněného v cenové mapě stavebních pozemků obce se určí podle vzorce

JSHP = CP,

kde

JSHP ....... jednotková směrná hodnota stavebního pozemku v Kč za m²,

CP ........... cena stavebního pozemku v Kč za m² uvedená v cenové mapě stavebních pozemků obce určené obecně závaznou vyhláškou obce podle zákona upravujícího oceňování majetku.

(2) Na stavební pozemek uvedený v cenové mapě stavebních pozemků obce se pro účely určování směrné hodnoty hledí, jako by nebyl uveden v cenové mapě stavebních pozemků obce, jde-li o stavební pozemek,

1. a) který je ve skupině parcel s nevyznačenou cenou,
2. b) jehož části jsou v cenové mapě stavebních pozemků obce ve skupinách parcel neoceněných nebo s rozdílnými cenami nebo
3. c) který tvoří jednotný funkční celek s pozemky, které nejsou oceněny v cenové mapě stavebních pozemků obce v měřítku 1 : 5000 nebo v měřítku podrobnějším stejnou cenou jako tento pozemek.

(3) Je-li v cenové mapě stavebních pozemků obce zařazen do skupiny parcel s vyznačenou cenou pozemek, který není stavební, určí se jeho směrná hodnota podle skutečného stavu.

§ 6

Jednotková směrná hodnota stavebního pozemku neoceněného v cenové mapě stavebních pozemků obce

(1) Jednotková směrná hodnota stavebního pozemku neoceněného v cenové mapě stavebních pozemků obce se určí podle vzorce

JSHP = UZC,

kde

JSHP ....... jednotková směrná hodnota stavebního pozemku v Kč za m²,

UZC ....... upravená základní cena stavebního pozemku v Kč za m².

(2) Upravená základní cena stavebního pozemku se určí podle vzorce

kde

(3) Základní cena stavebního pozemku v Kč za m² se určí pro

1. a) vyjmenované obce nebo její oblasti v tabulce č. 1 přílohy č. 1 k této vyhlášce podle této tabulky,
2. b) obce nevyjmenované v tabulce č. 1 přílohy č. 1 k této vyhlášce podle vzorce

   kde

   ZC ........... základní cena stavebního pozemku v Kč za m²,

   ZC_v ......... základní cena stavebního pozemku v Kč za m² v tabulce č. 1 přílohy č. 1 k této vyhlášce

   1. 1. vyjmenované obce okresu, ve kterém se obec nachází, kromě Františkových Lázní, Mariánských Lázní, Luhačovic a Poděbrad; je-li vyjmenovaná obec členěna na oblasti, považuje se za základní cenu stavebního pozemku (ZC_v) nejnižší ze základních cen stavebního pozemku oblastí vyjmenované obce,
   2. 2. vyjmenovaného okresu, ve kterém se obec nachází,

   O₁ ............ hodnota kvalitativního pásma znaku velikosti obce podle tabulky č. 3 přílohy č. 1 k této vyhlášce,

   O₂ ............ hodnota kvalitativního pásma znaku hospodářsko-správního významu obce podle tabulky č. 3 přílohy č. 1 k této vyhlášce,

   O₃ ............ hodnota kvalitativního pásma znaku polohy obce podle tabulky č. 3 přílohy č. 1 k této vyhlášce,

   O₄ ............ hodnota kvalitativního pásma znaku technické infrastruktury v obci podle tabulky č. 3 přílohy č. 1 k této vyhlášce,

   O₅ ............ hodnota kvalitativního pásma znaku dopravní obslužnosti obce podle tabulky č. 3 přílohy č. 1 k této vyhlášce,

   O₆ ............ hodnota kvalitativního pásma znaku občanské vybavenosti v obci podle tabulky č. 3 přílohy č. 1 k této vyhlášce.

(4) Index cenového porovnání pro pozemek se určí podle vzorce

kde

(5) Je-li součet výměr všech nabývaných stavebních pozemků ve funkčním celku se stavbou větší než 1000 m², určí se jednotková směrná hodnota stavebního pozemku neoceněného v cenové mapě stavebních pozemků obce podle vzorce

kde

JSHP ....... jednotková směrná hodnota stavebního pozemku v Kč za m²,

UZC ........ upravená základní cena stavebního pozemku v Kč za m²,

R ............. redukční koeficient.

(6) Redukční koeficient se určí podle vzorce

kde

R .............. redukční koeficient,

vp_i ............ výměra stavebního pozemku ve funkčním celku se stavbou v m²,

i ................ pořadové číslo pozemku,

n ............... počet pozemků.

(7) Základní cena stavebního pozemku určená podle odstavce 3 se zaokrouhlí na celé koruny.

§ 6a

Zatřídění stavebního pozemku pro účely určení indexu cenového porovnání

(1) Pro určení indexu cenového porovnání se použijí hodnoty kvalitativních pásem jednotlivých znaků ze sloupců 3 až 7 tabulky č. 1 přílohy č. 2 k této vyhlášce určené pro pozemek

1. a) podle druhu a účelu užití hlavní stavby, která se na něm nachází nebo se kterou je ve funkčním celku,
2. b) ve funkčním celku s jednotkou nebo pozemek, který je součástí jednotky nebo který je s ní spojený, podle druhu a účelu užití stavby, ve které se tato jednotka nachází,
3. c) s více hlavními stavbami, které nejsou společně užívané, podle účelu užití hlavní stavby nebo stavby, ve které je oceňovaná jednotka, v pořadí sloupců 3, 4, 6, 5, 7.

(2) Pro určení indexu cenového porovnání se obdobně použije odstavec 1 podle určeného účelu užití v případě nezastavěného stavebního pozemku, který není ve funkčním celku se stavbou a který byl určen k zastavění

1. a) regulačním plánem, který nahrazuje územní rozhodnutí,
2. b) územním rozhodnutím,
3. c) územním souhlasem,
4. d) společným povolením, kterým se stavba umisťuje a povoluje,
5. e) veřejnoprávní smlouvou nahrazující územní rozhodnutí,
6. f) ohlášením stavebnímu úřadu v případě, kdy územně plánovací informace nahradila územní rozhodnutí nebo územní souhlas, nebo
7. g) dodatečným povolením stavby.

(3) V případech neuvedených v odstavcích 1 a 2 se pro určení indexu cenového porovnání vychází z předpokládaného účelu užití v územním plánu, nebo v regulačním plánu, který nenahrazuje územní rozhodnutí. Nelze-li jednoznačně určit předpokládaný účel užití, použijí se pro určení indexu cenového porovnání hodnoty kvalitativních pásem jednotlivých znaků ze sloupce 9 tabulky č. 1 přílohy č. 2 k této vyhlášce.

(4) Hlavní stavbou se pro účely určování směrné hodnoty rozumí stavba, která určuje účel využití pozemku a není určena k tomu, aby se jí trvale užívalo s jinou stavbou v rámci jejího hospodářského účelu.

§ 7

Směrná hodnota vybraného zemědělského pozemku

Směrná hodnota vybraného zemědělského pozemku se určí podle vzorce

kde

SHPZ ...... směrná hodnota vybraného zemědělského pozemku v Kč,

DSHP_Zi ... dílčí směrná hodnota části vybraného zemědělského pozemku v Kč,

i ............... pořadové číslo části pozemku,

n .............. počet částí pozemku.

§ 8

Dílčí směrná hodnota části vybraného zemědělského pozemku

(1) Dílčí směrná hodnota části vybraného zemědělského pozemku se určí podle vzorce

kde

(2) Upravená základní cena i-té části vybraného zemědělského pozemku se určí podle vzorce

kde

§ 9

Směrná hodnota vybraného lesního pozemku

(1) Směrná hodnota vybraného lesního pozemku se určí podle vzorce

kde

(2) Pozemek se dělí na části se stejným souborem lesních typů podle lesního hospodářského plánu nebo lesní hospodářské osnovy.

§ 10

Dílčí směrná hodnota části vybraného lesního pozemku

Dílčí směrná hodnota části vybraného lesního pozemku se určí podle vzorce

kde

§ 11

Směrná hodnota jiného pozemku

Směrná hodnota jiného pozemku se určí jako směrná hodnota stavebního pozemku neoceněného v cenové mapě stavebních pozemků obce s tím, že

1. a) je-li pozemek zahrnut do platného územního plánu nebo platného regulačního plánu, který nenahrazuje územní rozhodnutí, jako pozemek určený k zastavění nebo na němž je přípustná stavba, vynásobí se základní cena stavebního pozemku koeficientem 0,75; upravená základní cena jiného pozemku činí nejméně 20 Kč za m²,
2. b) v ostatních případech se základní cena stavebního pozemku vynásobí koeficientem 0,15; upravená základní cena jiného pozemku činí nejméně 2 Kč za m².

§ 12

Dělení staveb

Pro účely této vyhlášky se stavby, u kterých se určuje směrná hodnota, dělí na

1. a) stavby rodinných domů,
2. b) stavby pro rodinnou rekreaci, kterými jsou
   1. 1. rekreační chalupy a rekreační domky,
   2. 2. rekreační chaty a zahrádkářské chaty,

1. c) stavby garáží,
2. d) doplňkové stavby, kterými jsou stavby podle § 15 odst. 3 písm. d) zákonného opatření Senátu o dani z nabytí nemovitých věcí neuvedené v písmenech a) až c) a stavby, které by jimi byly, pokud by nebyly součástí pozemku.

§ 13

Směrná hodnota stavby

(1) Směrná hodnota stavby se určí podle vzorce

SHS = DSHS × I_U,

kde

SHS ......... směrná hodnota stavby v Kč,

DSHS ...... dílčí směrná hodnota stavby v Kč,

I_U.............index cenové úpravy.

(2) Index cenové úpravy

1. a) se u staveb, které jsou samostatnou nemovitou věcí a současně se nacházejí v obci, která není vyjmenovaná v tabulce přílohy určující základní ceny pro příslušný druh stavby, u které se určuje směrná hodnota, určí podle vzorce

   kde

   § 13 Směrná hodnota stavby

   S1	hodnota kvalitativního pásma znaku hospodářsko-správního významu obce podle tabulky č. 2 přílohy č. 2 k této vyhlášce,
   S2	hodnota kvalitativního pásma znaku polohy obce podle tabulky č. 2 přílohy č. 2 k této vyhlášce,
   S3	hodnota kvalitativního pásma znaku občanské vybavenosti obce podle tabulky č. 2 přílohy č. 2 k této vyhlášce,

1. b) má v ostatních případech hodnotu 1.

(3) Určuje-li se směrná hodnota stavby rodinného domu, rekreační chalupy, rekreačního domku, rekreační chaty nebo zahrádkářské chaty, se kterými jsou společně užívány doplňkové stavby, jejichž výměra nebo součet výměr zastavěných ploch všech doplňkových staveb nepřesahuje 25 m², jejich směrná hodnota se zohlední ve směrné hodnotě těchto staveb. V těchto případech se směrná hodnota těchto doplňkových staveb samostatně neurčuje.

§ 14

Dílčí směrná hodnota stavby

(1) Dílčí směrná hodnota stavby se určí podle vzorce

kde

(2) Upravená základní cena zastavěné plochy podlaží se určí podle vzorce

UZC = ZC × I_S × s,

kde

UZC ........ upravená základní cena zastavěné plochy podlaží v Kč za m²,

ZC ........... základní cena zastavěné plochy podlaží v Kč za m² pro stavbu

1. a) rodinného domu, rekreační chalupy nebo rekreačního domku podle tabulky č. 1 přílohy č. 6 k této vyhlášce,
2. b) rekreační chaty nebo zahrádkářské chaty podle tabulky č. 1 přílohy č. 7 k této vyhlášce,
3. c) garáže nebo doplňkové stavby podle tabulky č. 1 přílohy č. 8 k této vyhlášce,

I_S.........index cenového porovnání pro stavbu,

s ............. koeficient stáří stavby.

(3) Index cenového porovnání se určí pro stavbu

1. a) rodinného domu, rekreační chalupy nebo rekreačního domku podle vzorce

   kde

   § 14 Dílčí směrná hodnota stavby

   IS	index cenového porovnání pro stavbu,
   V1 až V4, V12, V13	hodnota kvalitativního pásma znaku indexu cenového porovnání podle tabulky č. 2 přílohy č. 6 k této vyhlášce,
   Vi	hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu cenového porovnání podle tabulky č. 2 přílohy č. 6 k této vyhlášce,
   i	pořadové číslo znaku indexu cenového porovnání,

1. b) rekreační chaty nebo zahrádkářské chaty podle vzorce

   kde

   § 14 Dílčí směrná hodnota stavby

   IS	index cenového porovnání pro stavbu,
   V1 až V4, V11, V12	hodnota kvalitativního pásma znaku indexu cenového porovnání podle tabulky č. 2 přílohy č. 7 k této vyhlášce,
   Vi	hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu cenového porovnání podle tabulky č. 2 přílohy č. 7 k této vyhlášce,
   i	pořadové číslo znaku indexu cenového porovnání,

1. c) garáže nebo doplňkové stavby podle vzorce

   kde

   § 14 Dílčí směrná hodnota stavby

   IS	index cenového porovnání pro stavbu,
   V1 až V4, V9, V10	hodnota kvalitativního pásma znaku indexu cenového porovnání podle tabulky č. 2 přílohy č. 8 k této vyhlášce,
   Vi	hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu cenového porovnání podle tabulky č. 2 přílohy č. 8 k této vyhlášce,
   i	pořadové číslo znaku indexu cenového porovnání.

(4) Hodnota i-tého znaku se stanoví zařazením stavby podle jejích charakteristik do kvalitativního pásma podle tabulky přílohy k této vyhlášce příslušného druhu stavby. Pokud stavba nesplňuje v hodnoceném znaku všechna kritéria jednotlivých kvalitativních pásem, zařadí se do nejbližšího porovnatelného kvalitativního pásma znaku.

(5) Hodnota koeficientu stáří stavby se určí podle vzorce

kde

§ 15

Směrná hodnota jednotky

Směrná hodnota jednotky se určí podle vzorce

kde

§ 16

Dílčí směrná hodnota bytu, nebytového prostoru garáže, sklepa nebo komory

(1) Dílčí směrná hodnota bytu, nebytového prostoru garáže, sklepa nebo komory se určí podle vzorce

kde

(2) Upravená základní cena podlahové plochy bytu, nebytového prostoru garáže, sklepa nebo komory se určí podle vzorce

UZC = ZC × I_J × s,

kde

UZC ........ upravená základní cena podlahové plochy bytu, nebytového prostoru garáže, sklepa nebo komory v Kč za m²,

ZC ........... základní cena podlahové plochy bytu, nebytového prostoru garáže, sklepa nebo komory v Kč za m²

1. a) u bytu a u nebytového prostoru sklepa nebo komory podle tabulky č. 1 přílohy č. 9 k této vyhlášce,
2. b) u nebytového prostoru garáže podle tabulky č. 1 přílohy č. 8 k této vyhlášce,

I_J..........index cenového porovnání pro jednotku,

s ............... koeficient stáří stavby.

(3) Index cenového porovnání pro jednotku se určí pro

1. a) byt podle vzorce

   kde

   § 16 Dílčí směrná hodnota bytu, nebytového prostoru garáže, sklepa nebo komory

   IJB	index cenového porovnání pro byt,
   V1, V8 až V10	hodnota kvalitativního pásma znaku indexu cenového porovnání podle tabulky č. 2 přílohy č. 9 k této vyhlášce,
   Vi	hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu cenového porovnání podle tabulky č. 2 přílohy č. 9 k této vyhlášce,
   i	pořadové číslo znaku indexu cenového porovnání,

1. b) nebytový prostor garáže, sklepa nebo komory podle vzorce

   kde

   § 16 Dílčí směrná hodnota bytu, nebytového prostoru garáže, sklepa nebo komory

   IJN	index cenového porovnání pro nebytový prostor,
   V1, V7 až V9	hodnota kvalitativního pásma znaku indexu cenového porovnání podle tabulky č. 2 přílohy č. 10 k této vyhlášce,
   Vi	hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu cenového porovnání podle přílohy č. 10 k této vyhlášce,
   i	pořadové číslo znaku indexu cenového porovnání.

(4) Hodnota i-tého znaku se stanoví zařazením součásti jednotky podle jejích charakteristik do kvalitativního pásma podle tabulky přílohy k této vyhlášce příslušného typu součásti jednotky. Pokud součást jednotky nesplňuje v hodnoceném znaku všechna kritéria jednotlivých kvalitativních pásem, zařadí se do nejbližšího porovnatelného kvalitativního pásma znaku.

(5) Hodnota koeficientu stáří stavby se určí podle vzorce

kde

§ 17

Podlaží

(1) Pro účely určování směrné hodnoty se podlažím rozumí část stavby o světlé výšce nejméně 1,70 m.

(2) Podlažím je i podkroví nebo podzemí, jimiž se rozumí přístupný prostor o světlé výšce nejméně 1,70 m alespoň v jednom místě, který je stavebně upravený k účelovému využití.

§ 18

Zastavěná plocha podlaží

(1) Zastavěnou plochou podlaží se pro účely určování směrné hodnoty rozumí plocha půdorysného řezu v úrovni horního líce podlahy tohoto podlaží vymezená vnějším lícem obvodových konstrukcí tohoto podlaží včetně omítky. U objektů poloodkrytých je vnějším obvodem obalová čára vedená vnějším lícem svislých konstrukcí. Plochy lodžií a arkýřů se započítávají. U zastřešených staveb nebo jejich částí bez obvodových svislých konstrukcí je zastavěná plocha podlaží vymezena ortogonálním průmětem střešní konstrukce do vodorovné roviny.

(2) Do zastavěné plochy podlaží se započte i plocha, v níž není strop nižšího podlaží, například schodiště, haly a dvorany probíhající přes více podlaží. Započítává se i plocha prostor podloubí, průjezdů a obdobných prostor.

§ 19

Podlahová plocha jednotky

(1) Podlahová plocha jednotky pro účely určování směrné hodnoty nezahrnuje podlahovou plochu společných částí domu v rozsahu podílu na nich, který je zahrnut v jednotce.

(2) Do úhrnu podlahové plochy bytu a nebytového prostoru se započte výměra podlahové plochy prostorů společných částí domu, které jsou s nimi výlučně užívány, vynásobená koeficientem

1. a) 0,17 u terasy a balkónu, pouze pokud jsou z nich přímo přístupny,
2. b) 0,30 u lodžie, pouze pokud je z nich přímo přístupná, a
3. c) 0,10 u sklepní kóje a u vymezeného půdního prostoru.

§ 20

Určování počtu obyvatel a údajů o nezaměstnanosti v obci

(1) Při určení počtu obyvatel v obci se vychází z Malého lexikonu obcí České republiky vydávaného Českým statistickým úřadem, a to podle stavu uvedeného v tomto lexikonu k 1. lednu roku, ve kterém došlo k nabytí vlastnického práva k nemovité věci.

(2) V případě, že došlo ke změně území obce, která není uvedena v Malém lexikonu obcí, se počet obyvatel určí podle počtu obyvatel obce v evidenci obyvatel k 1. lednu roku, ve kterém došlo k nabytí vlastnického práva k nemovité věci.

(3) Při určení nezaměstnanosti v obci se vychází z údajů zveřejněných Ministerstvem práce a sociálních věcí způsobem umožňujícím dálkový přístup, a to podle stavu k 1. lednu roku, ve kterém došlo k nabytí vlastnického práva k nemovité věci.

§ 20a

Zaokrouhlování hodnot

(1) Při výpočtu směrné hodnoty se zaokrouhluje hodnota

1. a) indexu, redukčního koeficientu a koeficientu stáří stavby na 3 desetinná místa,
2. b) výměry podlahové plochy na 2 desetinná místa.

(2) Směrná hodnota se zaokrouhluje na desetikoruny.

§ 21